இந்திய ரியல் எஸ்டேட்: ஷேர் விலை ஏறுது, வாடகை குறையுது! முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்க வேண்டியவை!

சந்தையின் புது ட்ரெண்ட்: விலை ஏற்றம் vs வாடகை சரிவு

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் மார்க்கெட்டில் ஒரு முக்கியமான மாற்றம் நிகழ்ந்து வருகிறது. 2025-ன் கடைசி காலாண்டில் (Q4 2025) வெளிவந்த புள்ளிவிவரங்கள் இதைத் தெளிவாகக் காட்டுகின்றன. நாடு முழுவதும் சொத்துக்களின் மதிப்பு 2.2% உயர்ந்திருந்தாலும், வாடகைக்கு வீடு தேடுபவர்களின் எண்ணிக்கை 2.4% குறைந்துள்ளது. இதன் விளைவாக, முதலீட்டாளர்களுக்கு சொத்துக்கள் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம் (Rental Yield) கணிசமாகக் குறைந்துள்ளது. அதாவது, சொத்தின் விலை உயர்வு (Capital Appreciation) வாடகை வருமானத்தை விட வேகமாக அதிகரித்துள்ளது.

அதிக Yield தரும் நகரங்கள் எது?

இந்தச் சூழலிலும், சில நகரங்கள் நல்ல வாடகை வருமானத்தைத் தருகின்றன. சென்னையே இதில் முதலிடத்தில் உள்ளது, இங்கு Gross Rental Yield 4.16% ஆக உள்ளது. அடுத்து அகமதாபாத் 3.98%, ஹைதராபாத் 3.93% எனப் பின் தொடர்கின்றன. பெங்களூரு மற்றும் கொல்கத்தாவில் இது சுமார் 3.88% ஆக இருக்கிறது. ஆனாலும், ஒட்டுமொத்த மார்க்கெட்டின் போக்கு, capital appreciation-க்கு அதிக முக்கியத்துவம் கொடுப்பதாகவே தெரிகிறது.

ஏன் இந்த மார்க்கெட் மாற்றம்?

2021 முதல் 2024 வரையிலான காலகட்டத்தில், இந்தியாவின் முக்கிய நகரங்களில் சொத்துக்களின் மதிப்பு சராசரியாக 128% அதிகரித்துள்ளது. ஆனால், பல பகுதிகளில் வாடகை வருமானம் இந்த அளவுக்கு உயரவில்லை. இந்த நிலை 2025 இறுதியிலும் தொடர்கிறது. 2025-ல், இந்தியாவின் பெரிய நகரங்களில் சராசரி வீட்டு விலை வளர்ச்சி 8% ஆக இருந்தது. இது 2024-ல் இருந்த 17% வளர்ச்சியைக் காட்டிலும் குறைவு. மேலும், டெல்லி, பெங்களூரு போன்ற நகரங்களில் விற்கப்படாத வீடுகளின் எண்ணிக்கையும் (unsold inventory) அதிகரித்துள்ளது. மொத்த விற்பனை அளவும் 14% குறைந்துள்ளது.

முதலீட்டாளர்களுக்கு என்ன ரிஸ்க்?

இந்தத் திடீர் விலை உயர்வு, மார்க்கெட்டில் ஒரு 'பபுள்' (bubble) உருவாகுவதற்கான வாய்ப்புகளையும் அதிகரிக்கலாம். வாடகை வருமானத்தை நம்பி முதலீடு செய்பவர்களுக்கு இது நல்லதல்ல. சொத்துக்களின் மதிப்பு குறையத் தொடங்கினால், வாடகை வருமானம் மட்டும் போதாது. இதற்கிடையில், ரிசர்வ் வங்கி (RBI) repo rate-ஐக் குறைத்தது போன்ற நடவடிக்கைகள், வீட்டுக் கடன் செலவைக் குறைத்து, வாங்குபவர்களுக்கு ஓரளவு உதவலாம். ஆனால், வாடகைத் தேவை மீண்டும் அதிகரிக்காவிட்டால், சொத்து விலை ஏற்றத்தின் நிலைத்தன்மை கேள்விக்குறியாகும். தற்போது, லக்‌ஷரி வீடுகள் மீதான மோகம் அதிகரித்துள்ளதும், capital appreciation-க்கே மக்கள் முக்கியத்துவம் கொடுக்கிறார்கள் என்பதைக் காட்டுகிறது.