இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை, கொரோனா பெருந்தொற்றுக்குப் பிறகு கண்ட வேகமான வளர்ச்சியைத் தற்போது இழந்து வருகிறது. முக்கிய டெவலப்பர்கள் சிறப்பாகச் செயல்பட்டாலும், ஒட்டுமொத்த சந்தையும் சில சவால்களை எதிர்கொண்டுள்ளது. வாங்குபவர்களின் தேவை குறைந்து வருவது, விற்கப்படாத வீடுகளின் எண்ணிக்கை அதிகரிப்பது, மற்றும் 'பணத்திற்கேற்ற மதிப்பு' (Value for Money) மீது வாங்குபவர்கள் அதிக கவனம் செலுத்துவது போன்ற காரணங்களால், இது விற்பனையாளர் சந்தையிலிருந்து (Seller's Market) ஒரு எச்சரிக்கையான சந்தையாக (Cautious Market) மாறியுள்ளது.
வாங்குவோர் தேவை குறைவு, விலைகள் தேக்கம்?
நிதி ஆண்டு 2026 (FY26)-ல் நாடு முழுவதும் வீட்டு விற்பனை 4,04,005 யூனிட்டுகளாகக் குறைந்துள்ளது. இது FY23-க்குப் பிறகு மிகக் குறைந்த எண்ணிக்கையாகும். தேசிய தலைநகர் பிராந்தியத்தில் (NCR) FY26 விற்பனை 59,892 யூனிட்டுகளாக சற்று உயர்ந்தாலும், FY24 மற்றும் FY23-ன் எண்ணிக்கையை விடக் குறைவாகவே உள்ளது. வாங்குபவர்கள் 12-18 மாதங்களுக்கு முன்பு தொடங்கிய ப்ராஜெக்ட்களுக்கான பணத்தைக் கட்டுப்படுத்துவது இதற்கு ஒரு காரணம். 2022 மற்றும் 2023-ல் நல்ல விலை ஏற்றம் கண்ட நிலையில், இந்த வளர்ச்சி இப்போது நின்றுவிட்டது. ஒரு புரோக்கரேஜ் நிறுவனத்தின் உயர் அதிகாரி கூறுகையில், 2025 பண்டிகை காலத்திற்குப் பிறகு சந்தையில் அழுத்தத்தின் அறிகுறிகள் தென்பட்டன என்றும், விலைகள் உச்சத்தை எட்டியதால் வாங்குபவர்கள் தயங்கத் தொடங்கினர் என்றும் தெரிவித்தார். ஜனவரி-மார்ச் 2026 காலாண்டில், இந்தியாவின் முதல் ஒன்பது நகரங்களில் விற்பனை 13% ஆண்டுக்கு ஆண்டு குறைந்து 98,761 யூனிட்டுகளாகப் பதிவானது. இது PropEquity தரவுகளின்படி, 18 காலாண்டுகளில் முதல் முறையாக 1,00,000 யூனிட்டுகளுக்குக் கீழே வந்துள்ளது.
விற்பனையை விட அதிகமாக வீடுகள் அறிமுகம்
புதிய ப்ராஜெக்ட்கள் தொடங்குவதற்கும், வீடுகள் விற்பனாவதற்கும் இடையே உள்ள இடைவெளி அதிகரிப்பது ஒரு பெரிய கவலையாக உள்ளது. FY26-ல் இந்தியாவின் பெரிய நகரங்களில் 4,45,405 யூனிட்டுகள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டன, ஆனால் 4,04,005 யூனிட்டுகள் மட்டுமே விற்பனையாகின. இது கடந்த மூன்று ஆண்டுகளில் முதல் முறையாக, விற்பனையை விட அதிகமாக வீடுகள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது. இதனால், விற்கப்படாத வீடுகளின் எண்ணிக்கை உயர்ந்துள்ளது. Crisil Ratings கணிப்பின்படி, FY27-ல் தற்போதுள்ள கையிருப்பில் உள்ள வீடுகளை விற்க 3.2-3.4 ஆண்டுகள் வரை ஆகலாம். இது இதற்கு முன்னர் மூன்று ஆண்டுகளுக்கும் குறைவாக இருந்தது. அதிக சொத்து விலைகள் மற்றும் சில நகரங்களில் ஒப்புதல் பெறுவதில் தாமதம் ஆகியவை இதற்குக் காரணங்கள்.
பெரிய டெவலப்பர்கள் வலிமையுடன், சந்தை பிளவு
சந்தை சவால்களுக்கு மத்தியிலும், பெரிய டெவலப்பர்கள் வலுவாக உள்ளனர். Godrej Properties, Prestige Estates, DLF, மற்றும் Lodha போன்ற முக்கிய பட்டியலிடப்பட்ட நிறுவனங்கள், FY26 ஏப்ரல் முதல் டிசம்பர் வரையிலான காலத்தில் சுமார் ₹1.33 லட்சம் கோடி மதிப்பிலான ப்ரீ-சேல்ஸை பதிவு செய்துள்ளன. இதில் Godrej Properties மட்டும் ₹24,008 கோடி முன்பதிவையும், Prestige Estates Projects ₹22,327.3 கோடி முன்பதிவையும் செய்து முன்னணியில் உள்ளன. இந்த நிறுவனங்களுக்கு அவற்றின் வலுவான நிதிநிலை, வாடிக்கையாளர்கள் மத்தியில் உள்ள நற்பெயர் மற்றும் வரவிருக்கும் ப்ராஜெக்ட்கள் ஆகியவை உதவுகின்றன. இருப்பினும், குறிப்பாக குர்கான் போன்ற பகுதிகளில் உள்ள சிறிய டெவலப்பர்கள் புதிய முதலீட்டைத் தேடுகிறார்கள் அல்லது அவர்களின் ப்ராஜெக்ட்கள் கையகப்படுத்தப்படுகின்றன. இது சந்தையில் ஒரு பிளவைக் காட்டுகிறது. அதாவது, வாங்குபவர்கள் நம்பகமான பெயர்களையும், நிதி நிலைத்தன்மையையும் அதிகம் நாடுகின்றனர். விலைகள் இன்னும் குறையவில்லை என்றாலும், மிகவும் யதார்த்தமான விலைகள் எதிர்பார்க்கப்படுகின்றன. சில டெவலப்பர்கள் 80% பணம் செலுத்துவதை தாமதப்படுத்துவது போன்ற நீண்ட கால கட்டணத் திட்டங்களையும் வழங்குகின்றனர்.
பொருளாதார காரணிகள் துறையின் எதிர்காலத்தை தீர்மானிக்கின்றன
இந்தியப் பொருளாதாரம் வலுவாக வளரும் என எதிர்பார்க்கப்பட்டாலும் (Goldman Sachs 6.9% GDP வளர்ச்சி கணிப்பு), தொடர்ச்சியான அதிக வீட்டு விலைகள் தேவை வளர்ச்சியை FY27-ல் 0-2% ஆகக் கட்டுப்படுத்தக்கூடும். சராசரி விற்பனை விலைகள் (ASP) FY27-ல் 3-5% ஆக மெதுவாக உயரும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. Crisil Ratings, FY27-ல் விற்பனை மதிப்பின் வளர்ச்சி 4-6% ஆக இருக்கும் என்றும், இது FY26-ல் மதிப்பிடப்பட்ட 5-7%-லிருந்து ஒரு குறிப்பிடத்தக்க சரிவு என்றும், FY22 முதல் FY25 வரையிலான 26% ஆண்டு வளர்ச்சி விகிதத்திலிருந்து இது மிகவும் குறைவு என்றும் கூறுகிறது. சந்தை இப்போது, பெருந்தொற்றுக்குப் பிந்தைய உச்சத்தை கடந்து, ஒரு கவனமான விரிவாக்கக் கட்டத்தில் நுழைந்துள்ளது. இதில், சாமானியர்கள் வீடு வாங்கும் திறன் மற்றும் டெவலப்பர்களின் திறனைக் கொண்டு செயல்படுவது முக்கியமாக இருக்கும்.
டெவலப்பர்களின் மதிப்பீடுகள் ஒப்பீடு மற்றும் சந்தை அபாயங்கள்
முக்கிய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் மதிப்பீடுகள் வேறுபடுகின்றன. மார்ச் 2026 நிலவரப்படி, DLF-ன் மார்க்கெட் மதிப்பு சுமார் ₹1.29 லட்சம் கோடி ஆகவும், P/E விகிதம் சுமார் 27.5 ஆகவும் இருந்தது. Godrej Properties-ன் மார்க்கெட் கேப் சுமார் ₹47,717 கோடி ஆகவும், P/E விகிதம் சுமார் 115.18 ஆகவும் (சில தகவல்களின்படி 28.0x மற்றும் ₹44,315.19 கோடி) இருந்தது. Oberoi Realty-ன் மார்க்கெட் கேப் சுமார் ₹52,395 கோடி ஆகவும், P/E விகிதம் சுமார் 23.2 ஆகவும் இருந்தது. இந்த நிறுவனங்கள் தங்கள் எதிர்கால வளர்ச்சி மீது முதலீட்டாளர்களின் நம்பிக்கையைக் காட்டுகின்றன. இருப்பினும், விற்கப்படாத அதிக சொத்து கையிருப்பு (3.2-3.4 ஆண்டுகள் FY27-ல்) ஒரு முக்கிய ஆபத்தாகும். தேவை தேக்கமடைந்து, வாங்குபவர்கள் எச்சரிக்கையாக இருந்தால், இது விலைகளைக் குறைக்கக்கூடும். பெரிய டெவலப்பர்கள் வலுவாக இருந்தாலும், சிறியவர்கள் பணப்புழக்க சிக்கல்களை சந்திக்க நேரிடலாம்.
இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையின் கண்ணோட்டம்
ஒட்டுமொத்தமாக, இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒரு சீரான விரிவாக்கக் காலம் எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. Crisil Ratings கணிப்புப்படி, FY27-ல் விற்பனை மதிப்பு வளர்ச்சி 4-6% ஆகவும், சராசரி விற்பனை விலை வளர்ச்சி 3-5% ஆகவும் இருக்கும். தேவை வளர்ச்சி 0-2% என்ற அளவில் தட்டையாக இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. வாங்குபவர்கள், தங்களுக்கு ஏற்ற விலையில், நம்பகமான டெவலப்பர்களிடமிருந்து வீடு வாங்க விரும்புகிறார்கள். மேலும், பிரீமியம் மற்றும் சொகுசு வீடுகளுக்கான தேவை தொடர்ந்து வலுவாக இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.