இந்திய ரியல் எஸ்டேட் மாற்றம்: இனி அலுவலகத்திற்கு அருகில் வீடு தேவையில்லை!

தூரத்தின் மதிப்பு இப்போது மாறுகிறது

"இடம், இடம், இடம்" என்ற ரியல் எஸ்டேட் மந்திரம் இப்போது கடுமையாக மறுபரிசீலனை செய்யப்படுகிறது. அலுவலகத்திற்கு அருகில் வீடு இருப்பது என்ற தொடர்பு பலவீனமடைந்து வருகிறது. நகரத்தின் மையப்பகுதிகளில் இருந்து விலகிச் செல்வது என்பது வெறும் விருப்பத்தேர்வு அல்ல; இது நகர்ப்புற உள்கட்டமைப்பின் தொடர்ச்சியான செயல்திறனின்மைக்கு ஒரு கணக்கிடப்பட்ட பதில். எரிபொருள் விலைகள் ஏற்ற இறக்கமாக இருப்பதாலும், பெருநகர போக்குவரத்து நெரிசல் கிட்டத்தட்ட முடங்கிப் போயிருப்பதாலும், தினசரி பயணத்தின் மறைமுக வரி, நகர்ப்புற நிபுணர்களின் செலவழிப்பு வருமானத்தை கணிசமாகக் குறைக்கிறது. இது செயற்கைக்கோள் சந்தைகளில் மதிப்பைத் தேடத் தூண்டுகிறது.

புறநகர் பகுதிகளின் சிறப்பு

சமீபத்திய சந்தை தரவுகள், ஆடம்பரமான மைய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளிலிருந்து புறநகர்ப் பகுதிகளில் பெரிய ஒருங்கிணைந்த நகரங்கள் மற்றும் ப்ளாட் மேம்பாடுகளை நோக்கி வேகம் மாறி வருவதைக் காட்டுகிறது. இந்த சொத்துக்கள், நகர மையங்களில் ஒப்பிடக்கூடிய விலைப் புள்ளிகளில் வழங்க முடியாத, வீட்டிலிருந்து வேலை செய்வதற்குத் தேவையான சதுர அடி பரப்பளவை வழங்குகின்றன. உயர்தர டெவலப்பர்கள் சீரான விற்பனையைப் புகாரளித்தாலும், இந்த புறநகர் பகுதிகளில் விற்பனை விகிதங்கள் ஒரு பரந்த மதிப்பீட்டு இடைவெளியைக் குறிக்கின்றன. சந்தை திறம்பட ஒரு 'நெகிழ்வுத்தன்மை பிரீமியம்' (Flexibility Premium) கணக்கிடுகிறது, அங்கு பிரத்யேக ஹோம்-ஆபீஸ் உள்கட்டமைப்பு மற்றும் அதிவேக இணைப்பு வசதிகளைக் கொண்ட பண்புகள், அடர்த்தியான, பழைய சுற்றுப்புறங்களில் அமைந்துள்ள பாரம்பரிய அலகுகளை விட அதிக ஒப்பீட்டு மதிப்பீடுகளைப் பெறுகின்றன.

நிறுவனங்களின் நகர்வுகளும் ஆபத்துகளும்

இந்த இடம்பெயர்வில் உள்ளார்ந்த முதன்மையான ஆபத்து என்னவென்றால், உள்கட்டமைப்பு வளர்ச்சி குடியிருப்பு வரவுக்கு ஈடுகொடுக்க முடியாத இரண்டாம் நிலை சந்தைகளில் அதிகப்படியான விநியோகத்திற்கான சாத்தியக்கூறு ஆகும். இரண்டாம் தர நகரங்கள் (Tier-2 cities) தற்போது நகர்ப்புற செறிவுக்கான ஒரு தற்காலிக தீர்வாகக் கருதப்பட்டாலும், அவை பிராந்திய பொருளாதார வளர்ச்சியின் ஏற்ற இறக்கங்களுக்கு மிகவும் எளிதில் பாதிக்கப்படக்கூடியவை. முதல் தர நகரங்களின் (Tier-1 cities) நிறுவப்பட்ட தேவை சுழற்சிகளிலிருந்து வேறுபட்டு, இந்த வளர்ந்து வரும் பகுதிகள் முக்கிய நிறுவனங்களின் பரவலாக்கப்பட்ட, கலப்பின வேலைக் கொள்கைகளுக்கான தொடர்ச்சியான அர்ப்பணிப்பை நம்பியுள்ளன. முழுநேர அலுவலகங்களுக்குத் திரும்புவதற்கான எந்தவொரு முழுமையான உத்தரவும் இந்த ஊக நீண்ட கால பந்தயங்களை விரைவாக செல்லாததாக்கி, இந்தப் பகுதிகளில் அதிக ஈடுபாடு கொண்ட டெவலப்பர்களுக்கு குறிப்பிடத்தக்க பாதகமான அபாயத்தை உருவாக்கும்.

எதிர்கால பார்வை: செயலாக்கத்திற்கான உத்தரவு

முன்னோக்கிச் செல்லும்போது, வெற்றிகரமான டெவலப்பர்கள் ஊக நில வங்கியை விட செயல்பாட்டுச் செயலாக்கத்திற்கு முன்னுரிமை அளிப்பவர்களாக இருப்பார்கள். வாழக்கூடிய, செயல்பாட்டு வடிவமைப்பிற்கான மாற்றம் மூலதன ஒதுக்கீட்டில் ஒரு மாற்றத்தை அவசியமாக்குகிறது, அதிகப்படியான உள்கட்டமைப்பு ஆதரவு தேவைப்படும் அதிக-அடர்த்தி திட்டங்களிலிருந்து சமூக-மைய மேம்பாடுகளை நோக்கி நகர்கிறது. வாங்குபவர் உணர்வு ஒரு நிரந்தர தொழில்முறை தலைமையகமாக வீட்டின் பயன்பாட்டில் நிலைத்திருப்பதால், நெகிழ்வான தளவமைப்புகள் மற்றும் நிலையான வாழ்க்கை வசதிகளை ஒருங்கிணைக்கத் தவறும் டெவலப்பர்கள், பெருகிய முறையில் பகுத்தறிவுள்ள சந்தையில் அழுத்தப்பட்ட லாப வரம்புகளையும் மெதுவான சரக்கு வி turnover ஐயும் எதிர்கொள்ளும்.