சப்ளை பிரச்சனை தான் காரணமா?
இந்தியாவின் வீட்டு விற்பனை சந்தையில் இது ஒரு பெரிய திருப்பம். கடந்த காலங்களில் சாதாரணமாக ஏற்படும் சிறு சரிவுகளைப் போல் இல்லாமல், இது ஒரு கட்டமைப்பு ரீதியான பிரச்சனையாக உருவெடுத்துள்ளது. புதிய வீடுகளின் சப்ளை (supply) வெகுவாக குறைந்ததால், பல முக்கிய நகரங்களில் வாடிக்கையாளர்களின் தேவையை பூர்த்தி செய்ய முடியவில்லை. இது டெவலப்பர்களுக்கும் வாங்குபவர்களுக்கும் பெரும் சிக்கலை ஏற்படுத்தியுள்ளது.
எண்கள் என்ன சொல்கிறது?
மொத்தமாக, இந்தியாவின் முதல் ஒன்பது நகரங்களில் வீட்டு விற்பனை ஆண்டுக்கு ஆண்டு (year-on-year) 13% சரிந்து 98,761 யூனிட்களாக குறைந்துள்ளது. கடந்த 18 காலாண்டுகளில் விற்பனை ஒரு லட்சத்திற்கும் கீழ் சென்றது இதுவே முதல் முறை. இந்த சரிவுக்கு முக்கிய காரணம், புதிய திட்ட வெளியீடுகளில் (new project launches) ஆண்டுக்கு ஆண்டு 19% வீழ்ச்சி ஏற்பட்டதே. இதன் காரணமாக சந்தைக்கு வந்த புதிய வீடுகளின் எண்ணிக்கை வெறும் 92,411 யூனிட்கள் தான். இந்த சப்ளை பற்றாக்குறை நேரடியாக விற்பனையை பாதித்து, முந்தைய காலாண்டையும் விட 6% குறைத்துள்ளது.
முதலீட்டாளர்களின் கவலையை பிரதிபலிக்கும் விதமாக, ரியல் எஸ்டேட் துறையின் பெஞ்ச்மார்க் குறியீடான Nifty Realty Index, 2026-ல் இதுவரை மட்டும் சுமார் 24.40% சரிந்துள்ளது.
நகரங்களுக்கு இடையே வேறுபாடு
இந்த தேசிய சரிவுக்கு மத்தியிலும், சில நகரங்கள் சிறப்பாக செயல்பட்டுள்ளன. பெங்களூருவில் மட்டும் 17,991 வீடுகள் விற்பனையாகி, ஆண்டுக்கு ஆண்டு 3% உயர்வையும், முந்தைய காலாண்டிலிருந்து 16% வளர்ச்சியையும் கண்டுள்ளது. டெல்லி-என்.சி.ஆர்-லும் வலுவான விற்பனை பதிவாகியுள்ளது. இங்கு ஆண்டுக்கு ஆண்டு 13% உயர்ந்து 12,141 யூனிட்கள் விற்பனையாகியுள்ளன. இதற்கு முக்கிய காரணம், இங்கு புதிய சப்ளை 89% அதிகரித்தது தான். இருப்பினும், பெங்களூருவுடன் ஒப்பிடும்போது டெல்லி-என்.சி.ஆர்-ல் பிரீமியம் ரக வீடுகள் அதிகமாக அறிமுகப்படுத்தப்பட்டதால், விற்பனை வேகம் சற்று குறைவாகவே இருந்தது.
மாறாக, மும்பை, புனே, தானே போன்ற மேற்கு இந்திய நகரங்கள் பெரும் சரிவை சந்தித்துள்ளன. மும்பையில் ஆண்டுக்கு ஆண்டு விற்பனை 20%, புனேயில் 25%, தானேவில் 24% என சரிந்துள்ளது. இந்த நகரங்களில் புதிய சப்ளைகளும் கணிசமாக குறைந்துள்ளன. இந்த வேறுபாடுகள், சந்தை மீட்பு என்பது பல பிரிவுகளாக, பல விதமாக நடந்து கொண்டிருப்பதைக் காட்டுகிறது.
தொடர்ந்து சப்ளை குறைவது ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு பெரும் சவாலாக உள்ளது. டெவலப்பர்கள் லாபம் அதிகமாக கிடைக்கும் பிரீமியம் மற்றும் ஆடம்பர பிரிவுகளில் அதிக கவனம் செலுத்துகிறார்கள். ஆனால் இது நடுத்தர மற்றும் மலிவு விலை வீட்டுப் பிரிவுகளில் (affordable housing segments) வாங்கக்கூடிய தன்மையை மேலும் குறைக்கும் அபாயம் உள்ளது. ₹1 கோடிக்கு குறைவான வீடுகளின் விற்பனை 30% சரிந்திருப்பது, ஒட்டுமொத்த சந்தை அளவுகளை இழுத்துச் செல்லும்.
மேற்கு ஆசியாவில் நிலவும் மோதல்கள் போன்ற புவிசார் அரசியல் பதட்டங்கள், வாங்குபவர்களின் மனநிலையையும், கட்டுமான செலவுகளையும் பாதித்து, நிச்சயமற்ற தன்மையை அதிகரித்துள்ளன. Nifty Realty Index-ன் 24% சரிவு, முதலீட்டாளர்கள் எச்சரிக்கையாக இருப்பதையும், துறை சார்ந்த விற்பனை நடப்பதையும் காட்டுகிறது.
பிப்ரவரி 2026-ல் ரிசர்வ் பேங்க் ஆஃப் இந்தியா (RBI) ரெப்போ விகிதத்தை (repo rate) 5.25% என்றே வைத்திருப்பது ஒரு ஸ்திரத்தன்மையை தந்தாலும், விலை உணர்திறன் கொண்ட வாங்குபவர்களுக்கு, குறிப்பாக மலிவு விலை வீட்டுப் பிரிவில், வாங்கக்கூடிய தன்மையை தீவிரமாக ஊக்குவிக்காது.
இந்தியாவின் முக்கிய நகரங்களில் குடியிருப்பு சொத்து விலைகள் அடுத்த 3 ஆண்டுகளில் ஆண்டுக்கு சுமார் 6-7% மிதமாக வளரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. ஆடம்பர வீடுகள் முக்கிய மெட்ரோக்களில் வலுவாக இருந்தாலும், FY27-ல் ஆடம்பர பிரிவில் ஒரு மந்தநிலை ஏற்படலாம். கட்டுமான செலவுகள் மற்றும் கடன் வாங்கும் விகிதங்கள் காரணமாக நடுத்தர வருமானப் பிரிவினருக்கு வாங்கக்கூடிய அழுத்தங்கள் தொடரும். இரண்டாம் மற்றும் மூன்றாம் நிலை நகரங்களில் உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடு மற்றும் வேலை வாய்ப்புகள் மூலம் எதிர்கால வளர்ச்சி அதிகரிக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இருப்பினும், புதிய சப்ளை குறைவாக இருந்தால், அது விலையேற்றத்திற்கும், பரந்த சந்தை பிரிவுகளில் தொடர்ச்சியான தேவை சவால்களுக்கும் வழிவகுக்கும்.