இந்திய ரியல் எஸ்டேட்: மலிவு விலை வீடுகள் விற்றுத் தீர்ந்தன, ஆடம்பர வீடுகள் தேக்கம்!

வாங்குபவர்களின் மனநிலை மாற்றம்

இந்தியாவின் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தற்போது விற்பனை வேகத்தில் ஒரு பெரிய வித்தியாசம் தெரிகிறது. மலிவு விலை மற்றும் நடுத்தர வகை வீடுகளுக்கான தேவை சீராக இருந்தாலும், பிரீமியம் மற்றும் ஆடம்பரப் பிரிவுகளில் விற்கப்படாத சொத்துக்களின் எண்ணிக்கை கணிசமாக அதிகரித்து வருகிறது. 2026 ஆம் ஆண்டின் நடுப்பகுதி நிலவரப்படி, இந்தியாவின் முக்கிய எட்டு நகரங்களில் விற்கப்படாத வீடுகளின் மொத்த எண்ணிக்கை முந்தைய ஆண்டை விட 4% அதிகரித்து 5,25,695 யூனிட்களாக உள்ளது.

மலிவு விலை வீடுகளுக்கு மவுசு

சந்தை நிலவரங்களின்படி, வாங்குபவர்களின் ஆர்வம் பெரும்பாலும் குறைவான விலை வரம்புகளிலேயே குவிந்துள்ளது. ₹50 லட்சத்திற்கும் குறைவான விலை கொண்ட வீடுகளின் எண்ணிக்கை 7% குறைந்து 1,71,363 யூனிட்களாகியுள்ளது. அதே சமயம், ₹50 லட்சம் முதல் ₹1 கோடி வரையிலான பிரிவு 3% குறைந்து 1,34,841 யூனிட்களாகியுள்ளது. நடுத்தர வர்க்கத்தினரால் வாங்கக்கூடிய வீடுகளுக்கான தேவை வலுவாக இருப்பதாகவும், இந்தப் பிரிவுகளில் புதிய சப்ளை குறைவாக இருப்பதாகவும் இது காட்டுகிறது.

ஆடம்பரப் பிரிவு தேக்க நிலை

இதற்கு நேர்மாறாக, ஆடம்பர வீட்டுப் பிரிவு ஒரு பெரிய சப்ளை-டிமாண்ட் (Supply-Demand) பொருத்தமின்மையை எதிர்கொள்கிறது. டெவலப்பர்கள் கடந்த சில ஆண்டுகளாக இந்த பிரிவில் அதிக திட்டங்களைத் தொடங்கினாலும், விற்பனை எதிர்பார்த்த அளவுக்கு இல்லை. ₹2-5 கோடி விலை கொண்ட பிரிவில் விற்கப்படாத வீடுகளின் எண்ணிக்கை 43% உயர்ந்து 65,671 யூனிட்களை எட்டியுள்ளது. இன்னும் அதிர்ச்சியளிக்கும் விதமாக, ₹20-50 கோடி வரையிலான அல்ட்ரா-லக்ஸரி பிரிவில், விற்கப்படாத சொத்துக்கள் 52% அதிகரித்துள்ளன.

இந்த போக்கு 'Quarters to Sell' (QTS) என்ற அளவீட்டையும் பாதித்துள்ளது. இது தற்போதைய விற்பனை வேகத்தின் அடிப்படையில் இருக்கும் கையிருப்புகளை அழிக்க எவ்வளவு காலம் ஆகும் என்பதைக் கணக்கிடுகிறது. சந்தையின் ஒட்டுமொத்த QTS, 2025 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில் 5.8 ஆக இருந்த நிலையில், 2026 ஆம் ஆண்டின் முதல் பாதியில் 6.0 ஆக உயர்ந்துள்ளது. அகமதாபாத் மற்றும் தேசிய தலைநகர் பிராந்தியம் (NCR) போன்ற பகுதிகளில் கையிருப்புகளை அழிக்க அதிக காலம் எடுக்கும் நிலையில், புனே மற்றும் சென்னை போன்ற நகரங்கள் திறமையாக விற்பனையை நிர்வகித்து வருகின்றன.

டெவலப்பர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களுக்கான தாக்கங்கள்

ஒரு நல்ல விஷயம் என்னவென்றால், விற்கப்படாத சொத்துக்களின் பழமை (Age of unsold inventory) 13.5 காலாண்டுகளாக மேம்பட்டுள்ளது, இது முன்பு 14.3 காலாண்டுகளாக இருந்தது. வாங்குபவர்கள் ஆரம்பகட்ட வளர்ச்சி நிலையில் உள்ள சொத்துக்களை விட, நிறைவடையும் நிலையில் உள்ள சொத்துக்களுக்கு முன்னுரிமை அளிக்கிறார்கள் என்பதை இது காட்டுகிறது. இருப்பினும், ஆடம்பரப் பிரிவில் ஒட்டுமொத்தமாக கையிருப்பு அதிகரித்துள்ளது, இந்த பிரிவில் அதிக முதலீடு செய்துள்ள டெவலப்பர்களுக்கு ஒரு சவாலாக உள்ளது.

தற்போதைய போக்கு தொடர்ந்தால், டெவலப்பர்கள் புதிய ஆடம்பர திட்டங்களை குறைத்துக் கொள்ளவோ அல்லது பணப்புழக்கத்தை (Cash Flow) சீர்செய்ய கவர்ச்சிகரமான விலைகள் மற்றும் பேமெண்ட் திட்டங்களை வழங்கவோ அழுத்தம் கொடுக்கப்படலாம். முதலீட்டாளர்களைப் பொறுத்தவரை, முக்கிய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் விற்பனை வேகத்தில் கவனம் செலுத்துவார்கள். முன்பதிவு இல்லாமல் ஆடம்பர திட்டங்களில் அதிக கவனம் செலுத்திய நிறுவனங்கள், விற்கப்படாத சொத்துக்களின் குவிப்பு தொடர்ந்தால் அவர்களின் பணப்புழக்கம் பாதிக்கப்படலாம். டெவலப்பர்கள் தங்கள் தயாரிப்பு கலவையை சிறப்பாக செயல்படும் மலிவு மற்றும் நடுத்தர பிரிவுகளுக்கு மாற்றியமைக்கும் திறன், வரும் காலாண்டு அறிவிப்புகளில் கண்காணிக்க வேண்டிய முக்கிய காரணியாக இருக்கும்.