இந்திய வீட்டுச் சந்தை: உயர் ரக வீடுகளுக்கு கொண்டாட்டம், சாதாரண வீடுகளுக்கு சிக்கல்!

2028-ல் சீரடையும் சந்தை!

இந்தியாவின் குடியிருப்புச் சந்தை, 2026 முதல் 2028 வரையிலான காலகட்டத்தில், வாங்கும் திறனில் (Affordability) சீரடையும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. 2021க்குப் பிறகு முதல் முறையாக, மக்களின் வருமானம் வீட்டு விலைகளை விட வேகமாக அதிகரிக்கும் என்பதால் இந்த மாற்றம் நிகழும். CBRE-யின் 'India Residential Market Outlook 2026' அறிக்கையின்படி, முக்கிய நகரங்களில் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு இது நிதிச்சுமையைக் குறைக்கும்.

EMI-க்கும் வருமானத்திற்கும் உள்ள விகிதத்தின் பகுப்பாய்வு, 2021 முதல் 2024 வரை அதிகரித்திருந்த நிலையை மாற்றி, குறைந்து வருவதைக் காட்டுகிறது. ரிசர்வ் பேங்க் ஆஃப் இந்தியா வட்டி விகித உயர்வுகளும், வீட்டு விலைகளின் அதிவேக உயர்வும் இந்த அதிகரிப்புக்கு முக்கியக் காரணங்களாக இருந்தன. இனிவரும் காலங்களில், வட்டி விகிதங்கள் குறைவது, விலை வளர்ச்சி மிதமாவது, மற்றும் மக்களின் கைகளில் அதிக பணம் புழங்குவது ஆகியவை அனைத்து வருமானப் பிரிவினருக்கும் வாங்கும் திறனை மேம்படுத்தும்.

உயர்தரப் பிரிவில் அதிரடி வளர்ச்சி!

தற்போது சந்தையில் நடக்கும் பெரும்பாலான பரிவர்த்தனைகள், உயர்தர (Premium) மற்றும் சொகுசு (Luxury) வீடுகளின் சந்தையில்தான் காணப்படுகின்றன. 2025 ஆம் ஆண்டில், புதிய வீடுகளின் அறிமுகமும் (Launches) விற்பனையும் 2,70,000 யூனிட்களைத் தாண்டியுள்ளது. இதில், உயர்தரப் பிரிவின் பங்களிப்பு சுமார் 27% ஆக உள்ளது. இது நடுத்தரச் சந்தைப் பிரிவை விட அதிகமாகும். இந்த உயர்தரப் பகுதிகளில் விற்பனை மட்டும் ஆண்டுக்கு 30% மேல் அதிகரித்துள்ளது.

மேலும், புதிய வீடுகளின் அளிப்பு (Supply) 38% உயர்ந்து, சுமார் 52,000 சொகுசு வீடுகள் சந்தையில் புதிதாக வந்துள்ளன. ஒட்டுமொத்த விற்பனை அளவில் 8% சரிவு இருந்தாலும், விற்பனை மதிப்பில் (Sales Value) மட்டும் சுமார் 15% உயர்வு ஏற்பட்டுள்ளது. அதிக வருமானம் கொண்ட தனிநபர்களிடையே (HNIs) அதிகரித்து வரும் செல்வ வளம், இந்த விலையுயர்ந்த, தரமான வீடுகளுக்கான தேவையை அதிகரித்துள்ளது.

சாதாரண வீட்டுச் சந்தை சவால்களை எதிர்கொள்கிறது!

மறுபுறம், ₹45 லட்சம் வரையிலான சாதாரண வீட்டுச் சந்தைப் பிரிவு, தொடர்ந்து பெரும் தடைகளை எதிர்கொண்டு வருகிறது. கட்டுமானப் பொருட்களின் விலை உயர்வு மற்றும் சில குறிப்பிட்ட அரசு சலுகைகள் நிறுத்தப்பட்டது ஆகியவை இந்தத் துறையை மேலும் அழுத்தத்திற்கு உள்ளாக்கியுள்ளன. இதனால், வளர்ச்சியும் குறைந்து, சந்தைப் பங்கும் வீழ்ச்சியடைந்துள்ளது.

CBRE அறிக்கையானது, கொள்கை ரீதியான மாற்றங்களின் அவசியத்தை வலியுறுத்துகிறது. விலை மற்றும் கட்டிட அளவு குறித்த வரம்புகளை மாற்றுவது, மற்றும் கட்டுநர்கள் (Builders) மற்றும் வாங்குபவர்களுக்கான ஆதரவை மீண்டும் கொண்டு வருவது போன்ற பரிந்துரைகள் செய்யப்பட்டுள்ளன. இவை, இந்தப் பிரிவு மீண்டும் தொற்றுநோய்க்கு முந்தைய 25-30% சந்தைப் பங்கை அடையவும், ஆண்டிற்கு சுமார் 60,000 புதிய வீடுகள் கட்டப்படவும் உதவும். சாதாரண வீடுகளில் கவனம் செலுத்தும் கட்டுநர்கள், உயர்தர சந்தையுடன் ஒப்பிடுகையில் குறைந்த லாபmargin மற்றும் மெதுவான விற்பனையை எதிர்கொள்வதாக நிபுணர்கள் தெரிவிக்கின்றனர்.

வருமானத்தால் பிளவுபட்ட சந்தை!

2026 முதல் 2028 வரை எதிர்பார்க்கப்படும் வாங்கும் திறன் சீரடையும் என்பது, அனைவருக்கும் ஒரே மாதிரியான முன்னேற்றமாக இருக்காது. இது, வருமானம் மற்றும் செல்வத்தின் அடிப்படையில் சந்தை மேலும் பிளவுபடுவதைக் காட்டுகிறது. ஆண்டுக்கு சுமார் ₹40 லட்சம் வருமானம் ஈட்டுபவர்கள், ₹1.25–2 கோடி வரையிலான வீடுகளை வாங்கும் திறன் பெறுவார்கள். ₹75 லட்சம் வருமானம் ஈட்டுபவர்கள் 3BHK வீடுகளை எளிதாக வாங்க முடியும். ஆண்டுக்கு ₹1 கோடி சம்பாதிப்பவர்களுக்கு, உயர்தர வீடுகளுக்கான EMI குறையும்.

ஆனால், ஒருசிலருக்கு இத்தகைய படிப்படியான முன்னேற்றம் ஏற்படும் அதே வேளையில், சாதாரண வீட்டுப் பிரிவில் உள்ள பிரச்சனைகள் தொடர்ந்து நீடிக்கின்றன. வருமான வளர்ச்சி விலைகளை விட வேகமாக இருப்பது உள்ளூர் வாங்கும் திறனை மேம்படுத்தினாலும், குறைந்த வருவாய் குழுக்களுக்கு நீடித்த நேர்மறையான மாற்றங்களுக்கு நிலையான ஆதரவு தேவை என முந்தைய தரவுகள் காட்டுகின்றன. இந்தியாவின் எதிர்பார்க்கப்படும் GDP வளர்ச்சி ஒரு நேர்மறையான பொருளாதாரப் பின்னணியை வழங்கினாலும், வெளிநாட்டுப் பொருளாதார நிச்சயமற்ற தன்மைகள் மற்றும் பணவீக்கம் ஆகியவை சந்தையின் நம்பிக்கையையும் முதலீடுகளையும் பாதிக்கக்கூடும்.