ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள்: சரிவில் விற்பனை, பிரைவேட் கிரெடிட்டை நாடும் கம்பெனிகள்!

இந்த மாற்றம் டெவலப்பர் நிதி ஆதாரங்களில் ஒரு பெரிய திருப்புமுனையாக அமைந்துள்ளது. வாடிக்கையாளர்களிடமிருந்து வரும் பணம் மற்றும் வங்கிக் கடன்களை விட, டெவலப்பர்கள் தற்போது தனியார் கடன் (Private Credit) பக்கம் அதிகமாகத் திரும்பியுள்ளனர். இது செலவு அதிகம் என்றாலும், அவர்களின் நிதித் தேவைகளுக்கு அதிக நெகிழ்வுத்தன்மையை (Flexibility) வழங்குகிறது.

ஏன் டெவலப்பர்கள் தனியார் கடனை நாடுகிறார்கள்?

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் தனியார் கடனுக்கான தேவை கடுமையாக உயர்ந்துள்ளது. குடியிருப்பு விற்பனை குறைந்ததே இதற்குக் முக்கிய காரணம். வாடிக்கையாளர் கொடுப்பனவுகள் (Payments) மெதுவாகியதால், டெவலப்பர்கள் பணப்புழக்கப் பற்றாக்குறையை (Cash Flow Shortages) சந்திப்பதால், கடன் வழங்கும் நிறுவனங்கள் தங்களுக்கு வரும் டீல்களின் எண்ணிக்கை 10-20% அதிகரித்துள்ளதாகத் தெரிவிக்கின்றன. நிலம் வாங்குவதற்கும், அனுமதிக் கட்டணங்களுக்கும், கட்டுமானப் பணிகளுக்கும் இந்த நிதி மிக அவசியம்.

மோட்டிலால் ஓஸ்வால் ஆல்டர்நேட்ஸ் (Motilal Oswal Alternates)-ஐச் சேர்ந்த ஆனந்த் லக்கோடியா (Anand Lakhotia) போன்ற நிபுணர்கள், 'டீல் பைப்லைன்களில் ஆரோக்கியமான அதிகரிப்பு' இருப்பதாகவும், வீட்டுத் திட்டங்களுக்கான தனியார் கடன் கணிசமாக உயரும் என்றும் எதிர்பார்க்கின்றனர். இந்தச் சந்தை தற்போது ஆண்டுக்கு $1 பில்லியன் அளவில் இருந்து $2-3 பில்லியன் ஆக உயரும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. மேலும், 2028-க்குள் ஆசியா பசிபிக் பிராந்தியத்தின் தனியார் கடன் சந்தையில் இந்தியா 20-25% பங்கைப் பெறும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

தனியார் கடன் சார்பு: அதிகரிக்கும் ஆபத்துகள்

தனியார் கடன் நெகிழ்வுத்தன்மையை அளித்தாலும், சில structural risks-களையும் கொண்டுள்ளது. வங்கிக் கடன்களுடன் ஒப்பிடுகையில், இந்தக் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதம் 12-21% Internal Rate of Return (IRR) வரை அதிகமாக உள்ளது. இதனால், டெவலப்பர்களின் லாப வரம்புகள் (Profit Margins) பாதிக்கப்படுகின்றன. இதற்கு முன், நல்ல விற்பனை இருந்தபோது, கட்டுமானக் கடன்கள் பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படாமல் இருந்தன. ஆனால் இப்போது, மெதுவான விற்பனை காரணமாக, டெவலப்பர்கள் தங்களுக்குக் கிடைக்கும் கடன் தொகையில் 80% வரை எடுத்துக்கொள்கின்றனர். இந்த கடன் அளவு அதிகரிப்பது, துறையின் நிதி ஸ்திரத்தன்மை குறித்த கேள்விகளை எழுப்புகிறது.

மேலும், ரிசர்வ் வங்கி (RBI) அக்டோபர் 1, 2025 முதல் அமல்படுத்த உள்ள கடுமையான திட்ட நிதி விதிகள் (Project Finance Rules), கூடுதல் கடன் பெறுவதைக் கட்டுப்படுத்தும். இதனால், டெவலப்பர்கள் தொடக்கத்திலேயே அதிக நிதியை நாட வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளனர், இது தனியார் மூலதனத்தை மேலும் ஊக்குவிக்கிறது. 2026 முதல் காலாண்டில் (Q1 2026) புதிய திட்ட நிறைவுகள் (New Project Completions) முந்தைய காலாண்டைக் காட்டிலும் 36% குறைந்துள்ளன. இது ஒரு வருடத்தின் மிகக் குறைந்த அளவாகும். டெவலப்பர்கள், வரும் பணத்திற்கேற்ப கட்டுமான அட்டவணைகளைச் சரிசெய்து வருகின்றனர்.

அதிகச் செலவுகள் டெவலப்பர் லாபத்தைப் பாதிக்கின்றன

இந்த அதிகப்படியான தனியார் கடன் மீதான சார்பு, டெவலப்பர்களுக்கு நிதி ஆபத்துகளை அதிகரிக்கிறது. இந்த நிதியளிப்பின் அதிகச் செலவு நேரடியாக லாப வரம்புகளைக் குறைக்கிறது. அடிப்படை வீட்டுத் தேவை வலுவாக இருந்தாலும், குறைவான விசாரணைகளே (Inquiries) விற்பனையாக மாறுவதால், விற்பனை வேகம் குறைந்துள்ளது. இது திட்ட அளவில் பணப்புழக்கப் பிரச்சனைகளையும், கடன் திருப்பிச் செலுத்துவதில் சிரமங்களையும் ஏற்படுத்துகிறது. அதிகக் கடன் சுமையுடன், தனியார் கடன் மீது அதிகமாகச் சார்ந்திருக்கும் டெவலப்பர்கள், சந்தை நிலைமைகள் மோசமடைந்தால் அதிக நெருக்கடியைச் சந்திக்க நேரிடும்.

இந்திய தனியார் கடன் சந்தை ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு ஆண்டுக்கு $2-3 பில்லியன் எட்டும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. இந்தியாவில் தனியார் கடன் AUM (Assets Under Management) 2010-ல் $0.7 பில்லியன் ஆக இருந்தது, இது 2023-ல் $17.8 பில்லியன் ஆக உயர்ந்துள்ளது. இருப்பினும், விற்பனை தொடர்ந்து மெதுவாகி வருவதால், அதிகக் கடன் சுமையுடன் போராடும் டெவலப்பர்களிடையே அதிகப் பணப் பட்டுவாடா (Default) ஏற்படும் வாய்ப்புகள் அதிகரித்து வருகின்றன. துறையின் எதிர்காலம், மெதுவான விற்பனைக்கு மத்தியில் அதிகரிக்கும் கடன் அளவை டெவலப்பர்கள் எவ்வாறு நிர்வகிக்கிறார்கள் என்பதைப் பொறுத்தது.