ஹைதராபாத் நில விலை புதிய உச்சம்: ஒரு ஏக்கர் ₹237 கோடிக்கு ஏலம்!

சொத்து மதிப்பில் அழுத்தம்

தெலுங்கானா இண்டஸ்ட்ரியல் இன்ஃப்ராஸ்ட்ரக்சர் கார்ப்பரேஷன் நடத்திய சமீபத்திய ஏலங்களில் பதிவான அசாதாரண விலைகள், பிராந்திய வணிக சொத்து சந்தையில் ஒரு பெரிய மாற்றத்தை சுட்டிக்காட்டுகிறது. ஒரு ஏக்கருக்கு ₹237 கோடி மற்றும் ₹204 கோடி என பதிவான விலைகள் டெவலப்பர்களின் நம்பிக்கையை காட்டினாலும், புதிய கிரேடு-ஏ (Grade-A) கட்டுமானங்களுக்கான லாப வருவாயை (yield on cost) அவை குறைக்கின்றன. இந்த விலைகளில் நிலத்தை வாங்குவதன் மூலம், Gowra Ventures மற்றும் Vamsiram Builders போன்ற நிறுவனங்கள் தங்கள் முதலீட்டுக்கு ஏற்றவாறு அதிக வாடகையை நிரந்தரமாக வசூலிக்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளன.

போட்டி மற்றும் பிராந்திய நிலவரம்

தற்போது, ஹைதராபாத் சந்தை, குறிப்பாக பெரிய வளாகம் போன்ற அலுவலக சொத்துக்களுக்கான தேவையின் காரணமாக, மற்ற சந்தைகளை விட வேகமாக வளர்ந்து வருகிறது. தென்னிந்திய வணிக சந்தையுடன் ஒப்பிடுகையில், ஹைதராபாத் காலாண்டு மொத்த குத்தகை அளவில் 22% பங்களிப்புடன் பெங்களூருவுக்கு (31%) போட்டியாக உள்ளது. ஆனால், 2017 இல் வெறும் ₹42.59 கோடி ஆக இருந்த நில மதிப்பு இப்போது வியக்கத்தக்க வகையில் உயர்ந்துள்ளது. குளோபல் கேப்பபிலிட்டி சென்டர்கள் (Global Capability Centers) தற்போது குத்தகை நடவடிக்கைகளில் சுமார் மூன்றில் இரண்டு பங்கு வகிக்கின்றன. தொழில்நுட்பம் மற்றும் நிதிச் சேவைத் துறைகளில் ஏற்படும் செலவினக் குறைப்பு, ரைடுர்க் நாலேஜ் சிட்டியில் அதிக பிரீமியம் கொடுத்து நிலம் வாங்கிய டெவலப்பர்களுக்கு பெரும் சுமையாக மாறக்கூடும்.

அதிகப்படியான ஏலத்தின் ஆபத்து

தற்போதைய ஏல முடிவுகள், சந்தை முதிர்ச்சியடைந்து சூடாகிவிட்டதற்கான அறிகுறிகளைக் காட்டுகின்றன. நகர்ப்புற ரியல் எஸ்டேட் சுழற்சிகளின் வரலாற்று வடிவங்கள், நிலத்தின் விலை சாத்தியமான வாடகை வருவாயிலிருந்து விலகிச் செல்லும்போது, சொத்து மதிப்பீட்டில் தேக்கம் அல்லது கட்டாய ஒருங்கிணைப்பு ஏற்படும் என்பதைக் காட்டுகின்றன. Vamsiram Builders 2 மில்லியன் சதுர அடி பரப்பளவில் புதிய இடத்தை சேர்க்க திட்டமிட்டுள்ளது, அதே நேரத்தில் சந்தையில் விநியோகம் வேகமாக அதிகரித்து வருகிறது. மேலும், கலப்பின வேலை சூழலுக்குப் பிறகு (post-hybrid work era), அதிக விலை கொண்ட அலுவலக இடங்களுக்கான நீண்ட கால தேவையை டெவலப்பர்கள் அதிகமாக மதிப்பிடுவதாகத் தெரிகிறது.

எதிர்கால பார்வை மற்றும் நிலைத்தன்மை

இந்த உயர் மதிப்பீடுகளை சந்தை தக்கவைக்குமா என்பது சர்வதேச நிறுவனங்களின் தொடர்ச்சியான வருகையைப் பொறுத்தது. தற்போதைய குத்தகை செயல்பாட்டில் 39% ஆண்டு-க்கு-ஆண்டு அதிகரிப்பு குறுகிய கால ஆதரவை அளித்தாலும், இந்த பிரீமியம் நில வாங்குதல்களின் நீண்ட கால நம்பகத்தன்மை, ஹைதராபாத் தனது போட்டி செலவு நன்மையை மற்ற பிராந்திய மையங்களுக்கு எதிராகத் தக்கவைத்துக் கொள்ளுமா என்பதைப் பொறுத்தது. முதலீட்டாளர்கள் புதிய திட்டங்களுக்கான ஆக்கிரமிப்பு விகிதங்களை (occupancy rates) கவனமாக கண்காணிக்க வேண்டும். நில வாங்குதல்களின் மூலதன தீவிரத்தை (capital intensity) முன்கூட்டியே வாடகை தேவை பூர்த்தி செய்யத் தவறினால், அடுத்த நிதியாண்டில் புதிய திட்டத் தொடக்கங்களில் மந்தநிலை ஏற்படக்கூடும்.