Godrej, Lodha: ரியல் எஸ்டேட் மார்க்கெட் சூடுபிடித்தது! FY26-ல் அசத்தல் வளர்ச்சி!

தடையற்ற வளர்ச்சிப் பாதை

Godrej Properties மற்றும் Lodha Developers ஆகிய இரு நிறுவனங்களும் FY26-ல் தங்கள் வணிக மேம்பாட்டில் (business development) பெரும் பாய்ச்சலை நிகழ்த்தியுள்ளன. முக்கியமாக, பெரிய அளவிலான நிலங்களை வாங்கி, திட்டமிடப்பட்டுள்ள ப்ராஜெக்ட்களின் எண்ணிக்கையை கணிசமாக உயர்த்தியுள்ளன.

Godrej Properties, FY26-க்கான தங்கள் வணிக மேம்பாட்டு மதிப்பை சுமார் ₹42,100 கோடி ஆக இரட்டிப்பாக்கியுள்ளது. இது அவர்களின் ஆரம்ப இலக்கை விட மிக அதிகம். அடுத்த நிதியாண்டுக்கும் இதேபோன்ற இலக்கை நிர்ணயித்துள்ளனர். இந்த விரிவாக்கம் மூலம், 18 புதிய ப்ராஜெக்ட்களும், 33.32 மில்லியன் சதுர அடி பரப்பளவும் சேர்க்கப்பட்டுள்ளது. இது அந்நிறுவனத்தின் வரலாற்றில் ஒரே ஆண்டில் சேர்க்கப்பட்டதிலேயே மிக அதிகம். மேலும், இதுவரையில் இருந்த ஜாயின்ட் வென்ச்சர் (joint ventures) முறைகளில் இருந்து விலகி, நேரடியாக ப்ராஜெக்ட்களை சொந்தமாக உடைமையாக்கும் (outright ownership) உத்தியை Godrej Properties பின்பற்றியுள்ளது.

Lodha Developers, FY26-ல் ₹60,000 கோடிக்கும் மேல் மொத்த வளர்ச்சி மதிப்பை (Gross Development Value - GDV) பதிவு செய்துள்ளது. இது அவர்களின் கணிப்பை விட சுமார் 2.4 மடங்கு அதிகம். இது, FY22 முதல் FY25 வரையிலான மொத்த வணிக மேம்பாட்டின் 75% க்கு சமம். இந்த வளர்ச்சி, எதிர்கால தேவையின் மீது நிறுவனங்களுக்குள்ள நம்பிக்கையை காட்டுகிறது. பெரிய, பிராண்டட் டெவலப்பர்கள், நிறுவன மூலதனத்தை (institutional capital) எளிதாக அணுகுவதாலும், வலுவான கேஷ் ஃப்ளோ (cash flows) இருப்பதாலும் சந்தையில் தங்கள் பங்களிப்பை அதிகரித்து வருகின்றனர்.

சந்தைப் போக்குகள் மற்றும் நிறுவன உத்திகள்

2026-ன் தொடக்கத்தில் ரியல் எஸ்டேட் துறை ஒரு கலவையான பார்வையை கொண்டுள்ளது. ஒட்டுமொத்த வீட்டு விற்பனை (housing sales) சற்று குறையத் தொடங்கினாலும், மலிவு விலை வீடுகளில் இருந்து பிரீமியம் மற்றும் லக்ஸரி பிரிவுகளுக்கு ஒரு குறிப்பிடத்தக்க மாற்றம் நிகழ்ந்துள்ளது. இந்த உயர் மதிப்பு பிரிவுகளில் தேவை வலுவாகவே உள்ளது.

மும்பை போன்ற முக்கிய நகரங்களில், இறுதிப் பயனர்களின் (end-user demand) தேவை காரணமாக, ஏப்ரல் மாத சொத்து பதிவுகள் (property registrations) கடந்த 14 ஆண்டுகளில் இல்லாத அளவுக்கு உயர்ந்துள்ளன. இருப்பினும், நடுத்தர விலை வீடுகளை (mid-ticket homes) நோக்கி ஒரு மாற்றம் காணப்பட்டது. Godrej Properties, நேரடியாக ப்ராஜெக்ட்களை சொந்தமாக வைத்திருக்கும் உத்தியை கையாள்வது, Lodha Developers-ன் பரந்த வணிக மேம்பாட்டு அணுகுமுறையில் இருந்து வேறுபடுகிறது.

FY26 நிலவரப்படி, Godrej Properties-ன் நெட் டெப்ட் (net debt) ₹6,414 கோடி ஆக இருந்தது. Lodha Developers, 0.36 என்ற டெப்ட்-டு-ஈக்விட்டி விகிதத்தை (debt-to-equity ratio) பராமரிக்கிறது.

மதிப்பீடு மற்றும் ஆய்வாளர் பார்வைகள்

Godrej Properties, தற்போது 30.48 முதல் 37.7 வரையிலான விலை-வருவாய் (P/E) விகிதத்தில் வர்த்தகமாகிறது. இது, Oberoi Realty (P/E ~25.5-35.53) மற்றும் Lodha Developers (P/E ~25.1-30.71) போன்ற போட்டியாளர்களை விட சற்று அதிகமாகும். இருப்பினும், Godrej Properties-ன் மார்க்கெட் கேப்பிடலைசேஷன் (market capitalization) சுமார் ₹57,223 கோடி ஆகவும், Lodha Developers-ன் மார்க்கெட் கேப் சுமார் ₹90,699 கோடி ஆகவும் உள்ளது.

பெரும்பாலான ஆய்வாளர்கள் (analysts) இரு நிறுவனங்கள் குறித்தும் நேர்மறையான பார்வையை கொண்டுள்ளனர். Godrej Properties-க்கு 16 ஆய்வாளர்கள் அளித்த சராசரி டார்கெட் விலை (target price) சுமார் ₹2,096.00 ஆகவும், Lodha Developers-க்கு 18 ஆய்வாளர்கள் அளித்த சராசரி டார்கெட் விலை ₹1,219 ஆகவும் உள்ளது. இருப்பினும், Investec போன்ற சில ஆய்வாளர்கள், Godrej Properties-ன் தற்போதைய மதிப்பீடு நியாயமாக இருப்பதாகக் கூறியுள்ளனர். இது, தற்போதைய விலையில் சில ஒருங்கிணைப்புகள் (consolidation) ஏற்பட வாய்ப்புள்ளதைக் குறிக்கிறது.

செயல்படுத்துவதில் உள்ள அபாயங்கள் மற்றும் சந்தை நிறைவு குறித்த கவலைகள்

தீவிரமான நில கையகப்படுத்துதல் மற்றும் பைலைன் வளர்ச்சி இருந்தபோதிலும், திட்டங்களை செயல்படுத்துவதில் (execution risks) குறிப்பிடத்தக்க சவால்கள் உள்ளன. வணிக மேம்பாட்டை உண்மையான ப்ராஜெக்ட் லாஞ்ச்களாக (project launches) மாற்றுவதற்கு இரண்டு முதல் நான்கு ஆண்டுகள் ஆகலாம் என நிபுணர்கள் கூறுகின்றனர். இந்த காலக்கட்டத்தில், மேக்ரோ எகனாமிக் மாற்றங்கள் (macroeconomic shifts) மற்றும் மாறிவரும் சந்தை தேவைகள் (evolving market demand) டெவலப்பர்களுக்கு அழுத்தத்தை ஏற்படுத்தும்.

தற்போது வலுவாக இருக்கும் பிரீமியம் மற்றும் லக்ஸரி பிரிவுகள், பொருளாதார நிலைமைகள் மோசமடைந்தாலோ அல்லது சில பகுதிகளில் தேவையை விட சப்ளை அதிகமாக இருந்தாலோ பாதிப்பை ஏற்படுத்தும். உதாரணமாக, Lodha Developers, FY26 முதல் FY28 வரை ப்ரீ-சேல்ஸ் (pre-sales) 16% CAGR வளர்ச்சியை எதிர்பார்க்கிறது. ஆனால், மந்தமான மலிவு விலை வீட்டுப் பிரிவு இருக்கும் சூழலில், இந்த பைலைனை வருவாயாக (revenue) மாற்றுவது ஒரு சவாலாக இருக்கும்.

மேலும், Godrej Properties-ன் உத்தி, முழுமையான உரிமைக்கு முக்கியத்துவம் கொடுப்பதால், அதற்கு அதிக மூலதன முதலீடு (capital deployment) தேவைப்படுகிறது. திட்டங்களை திறம்பட செயல்படுத்துவது, பேலன்ஸ் ஷீட்டில் (balance sheet) அழுத்தத்தை தவிர்க்க உதவும்.

எதிர்காலத் திட்டங்கள்

அடுத்த நிதியாண்டு FY27-க்கு, Godrej Properties மற்றும் Lodha Developers இருவரும் லட்சிய இலக்குகளை நிர்ணயித்துள்ளனர். Godrej Properties, ₹48,000 கோடி லாஞ்ச் மதிப்பு மற்றும் ₹39,000 கோடி புக் செய்யும் மதிப்பை (booking value) எதிர்பார்க்கிறது. இதற்கு, வலுவான பேலன்ஸ் ஷீட் மற்றும் FY26-ல் கிடைத்த ₹7,830 கோடி ஆப்பரேட்டிங் கேஷ் ஃப்ளோ (operating cash flow) உறுதுணையாக இருக்கும். Lodha Developers-ம் தொடர்ந்து வளர்ச்சி அடையும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

ஆய்வாளர்கள் இந்த எதிர்கால திட்டங்களுக்கு ஆதரவாக இருந்தாலும், நிறுவனங்கள் இந்த பைலைன்களை விற்பனையாக எப்படி மாற்றுகின்றன, பிரீமியம் வீடுகளுக்கான தேவை தொடருமா, மற்றும் பொருளாதார மாற்றங்களை நிர்வகிக்கும் திறன் போன்றவற்றை முதலீட்டாளர்கள் உன்னிப்பாகக் கவனிப்பார்கள்.