இந்தியாவில் உள்ள பெரும் முதலீட்டாளர்கள், சொத்துக்களை இயற்கை சீற்றங்களில் இருந்து பாதுகாக்க 'Climate Resilience' திட்டங்களில் கோடிக்கணக்கில் முதலீடு செய்கின்றனர். வெள்ளத் தடுப்பு மற்றும் வடிகால் வசதிகள் இனி லாபத்தை தீர்மானிக்கும் முக்கிய அம்சங்களாக மாறியுள்ளன.
இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் மிகப்பெரிய மாற்றம் நிகழ்ந்து வருகிறது. இதற்கு முன்பு பராமரிப்பு வேலையாக கருதப்பட்ட 'க்ளைமேட் ரெசிலியன்ஸ்' (Climate Resilience), இப்போது சொத்தின் மதிப்பை தீர்மானிக்கும் மிக முக்கியமான காரணியாக மாறியுள்ளது. மழைக்காலங்களில் ஏற்படும் வெள்ளப் பாதிப்புகளிலிருந்து கட்டிடங்களை பாதுகாக்க, பெரிய முதலீட்டு நிறுவனங்கள் வடிகால் வசதி, வெள்ளத் தடுப்புச் சுவர்கள் மற்றும் கட்டிடத்தின் உயரத்தை அதிகரித்தல் போன்ற பணிகளில் அதிக கவனம் செலுத்துகின்றன.
முதலீட்டாளர்களின் முக்கிய நோக்கம்
இந்த மாற்றத்திற்கு மிக முக்கியமான காரணம், வாடகை வருமானம் மற்றும் ஆக்குபென்சி (Occupancy) விகிதத்தை உறுதி செய்வதுதான். உதாரணமாக, Brookfield Asset Management நிறுவனம் மும்பையில் உள்ள அதன் Equinox Business Park-ல் $26 மில்லியன் டாலரை முதலீடு செய்து, கட்டிடத்தின் உயரத்தை உயர்த்தி வெள்ளத் தடுப்பு வசதிகளை செய்தது. இதன் மூலம் அங்கு ஆக்குபென்சி விகிதம் 99%-க்கு மேல் சிறப்பாக பராமரிக்கப்படுகிறது. இதைத் தொடர்ந்து Blackstone மற்றும் CapitaLand Investment போன்ற நிறுவனங்களும் புதிய திட்டங்களுக்கு முன்பே கடுமையான 'கிளைமேட்-ரிஸ்க்' சோதனைகளை மேற்கொள்கின்றன.
கட்டுமான செலவில் மாற்றம்
DLF மற்றும் Sattva Group போன்ற நிறுவனங்கள் தங்கள் திட்டங்களில் இந்த புதிய பாதுகாப்பு அம்சங்களை இணைக்கத் தொடங்கியுள்ளன. இதனால் ஒரு சதுர அடிக்கு 100 முதல் 200 ரூபாய் வரை கூடுதல் கட்டுமானச் செலவு (Construction Cost) ஏற்படுகிறது. ஆரம்பத்தில் இந்த செலவு சுமையாக தெரிந்தாலும், பெரிய நிறுவனங்கள் (Blue-chip tenants) தடையற்ற வணிகத்தை விரும்புவதால், அவர்களுக்கு உயர்தர பாதுகாப்பை வழங்கி அதிக வாடகை வசூலிக்க முடிகிறது.
இன்சூரன்ஸ் மற்றும் நிதி அபாயங்கள்
இந்த பாதுகாப்பு மாற்றங்கள் நீண்ட கால மதிப்பிற்கு உதவும் என்றாலும், இதில் சில சவால்களும் உள்ளன. கட்டிடங்களின் ரிஸ்க் நிலையைப் பொறுத்தே இன்சூரன்ஸ் பிரீமியம் நிர்ணயிக்கப்படுகிறது. இதனால் பிரீமியம் அதிகரித்தால், அது நிறுவனத்தின் லாப வரம்பை (Net Yields) பாதிக்கலாம். மேலும், கட்டுமானச் செலவு தொடர்ந்து உயர்ந்தால் அது டெவலப்பர்களின் மார்ஜினை அழுத்தத்திற்கு உள்ளாக்கலாம். முதலீட்டாளர்கள் நீண்ட கால நோக்கில், பாதுகாக்கப்பட்ட சொத்துக்கள் மற்றும் சாதாரண சொத்துக்களுக்கு இடையிலான வாடகை வருமான வித்தியாசத்தை கவனிப்பது அவசியம்.