பெட்ரோல் விலை உயர்வு: இனி வீட்டு வாங்குவோரின் சாய்ஸ் மாறும்!

இந்தியாவில் பெட்ரோல், டீசல் விலை ஏறிக்கொண்டே போவதால், மக்கள் இனி மெட்ரோ, பஸ் ஸ்டாப் அருகே இருக்கும் வீடுகளைத்தான் அதிகம் விரும்புவார்கள். மேலும், பொருளாதார நிலைமை காரணமாக, வீடு வாங்கும் ஒப்பந்தங்கள் முடிய அதிக நாட்கள் ஆகின்றன.

என்ன நடக்குது?

இந்தியாவில் வீடு வாங்குபவர்கள் இப்போதெல்லாம் தங்கள் தேவைகளை மாற்றி யோசிக்கிறார்கள். பெட்ரோல், டீசல் விலையேற்றம் காரணமாக, வீட்டின் பரப்பளவு அல்லது ஆரம்ப விலை என்பதை விட, போக்குவரத்து வசதிதான் முக்கியமாக பார்க்கப்படுகிறது. மெட்ரோ ரயில் நிலையங்கள், பஸ் நிறுத்தங்கள், முக்கிய வணிக வளாகங்களுக்கு அருகில் உள்ள வீடுகளுக்கு இப்போதெல்லாம் அதிக முக்கியத்துவம் கொடுக்கப்படுகிறது.

மேலும், இந்த விருப்ப மாற்றம் ஒருபுறம் இருக்க, மறுபுறம் பொருளாதார நிச்சயமற்ற தன்மையால், வீடு வாங்கும் ஒப்பந்தங்கள் முடிவடைய அதிக நாட்கள் ஆகின்றன. முன்பு சில வாரங்களில் முடிந்த காரியங்கள், இப்போது ஒரு மாதம் முதல் இரண்டு மாதங்கள் வரை ஆகிறது. வாடிக்கையாளர்கள் நிறைய ஆராய்ச்சி செய்து, நிதானமாக முடிவெடுக்கிறார்கள்.

டெவலப்பர்களின் பணப்புழக்கத்திற்கு என்ன ஆகும்?

ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களுக்கு இது ஒரு முக்கியமான மாற்றம். 'சேல்ஸ் வெலாசிட்டி' எனப்படும், ஒரு நிறுவனம் எவ்வளவு வேகமாக தனது கையிருப்பில் உள்ள சொத்துக்களை விற்கிறது என்பது, பணப்புழக்கத்திற்கு (Cash Flow) மிக முக்கியமானது. ஒப்பந்தங்கள் முடிக்க ஆகும் நாட்கள் 20 நாட்களில் இருந்து 60 நாட்களாக நீட்டிக்கப்படும்போது, முன்பணம் மற்றும் முன்பதிவு தொகைகள் வருவதில் தாமதம் ஏற்படுகிறது. இது டெவலப்பர்களின் செயல்படும் மூலதனத்தில் (Working Capital) அழுத்தத்தை ஏற்படுத்தும். கட்டுமான செலவுகளுக்காகவோ அல்லது கடனை திருப்பிச் செலுத்தவோ விரைவான பணப்புழக்கத்தை நம்பியிருக்கும் நிறுவனங்களுக்கு, இது நிதி நெகிழ்வுத்தன்மையை கேள்விக்குறியாக்கும்.

சொத்துக்களை கையிருப்பில் வைத்திருப்பதில் உள்ள ஆபத்து

ரியல் எஸ்டேட் துறையில், ஒரு சொத்தை கையிருப்பில் வைத்திருப்பதற்கு அதிக செலவாகும் என்பதை முதலீட்டாளர்கள் புரிந்துகொள்ள வேண்டும். ஒவ்வொரு மாதமும் ஒரு வீடு விற்கப்படாமல் இருக்கும்போது, பாதுகாப்பு, பராமரிப்பு, சொத்து வரி மற்றும் அந்தக் கட்டுமானத்திற்காக வாங்கிய கடனுக்கான வட்டி போன்ற செலவுகளை டெவலப்பர்கள் ஏற்க வேண்டும். வாடிக்கையாளர்கள் எச்சரிக்கையாக இருந்து, முடிவெடுக்கும் செயல்முறை மேலும் நீடித்தால், டெவலப்பர்கள் அதிக கையிருப்பு செலவுகளை சந்திக்க நேரிடும். இதனால், விற்பனையை துரிதப்படுத்த, சந்தைப்படுத்தல் செலவுகளை அதிகரிக்கவோ அல்லது குறைவாக இணைக்கப்பட்ட பகுதிகளில் சலுகைகளை வழங்கவோ அவர்கள் கட்டாயப்படுத்தப்பட்டால், அது லாப வரம்புகளை பாதிக்கக்கூடும்.

வியூகத்தில் மாற்றம்

வரவிருக்கும் மெட்ரோ ரயில் பாதைகள், போக்குவரத்து மையங்கள் மற்றும் முக்கிய வேலைவாய்ப்பு மண்டலங்களுக்கு அருகில் நிலங்களைக் கொண்ட டெவலப்பர்கள், தனிமைப்படுத்தப்பட்ட இடங்களில் திட்டங்களைக் கொண்டவர்களை விட சிறந்த தேவையை காண்பார்கள். இது 'இணைப்பு' ஒரு வணிக நன்மையாக செயல்படும் போக்கை வலுப்படுத்துகிறது, ஒட்டுமொத்த சந்தை எச்சரிக்கையாக இருக்கும்போது கூட தேவையைப் பாதுகாக்கிறது. தள்ளுபடிகள் அதிகம் வழங்காமல் விற்பனை அளவைப் பராமரிக்கும் திறன், ஒரு திட்டத்தின் இடத்தின் வலிமையைப் பொறுத்தது.

முதலீட்டாளர்கள் என்ன கவனிக்க வேண்டும்?

ரியல் எஸ்டேட் பங்குகளைக் கண்காணிக்கும் முதலீட்டாளர்கள், வெறும் மொத்த விற்பனை முன்பதிவு மதிப்பைத் தாண்டிப் பார்க்க வேண்டும். காலாண்டு வருவாய் அழைப்புகளின் போது மேலாண்மை கருத்துக்களில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளபடி, 'விற்பனை வேகம்' மற்றும் ஒப்பந்தங்களை முடிக்க எடுக்கும் சராசரி நேரத்தைக் கண்காணிப்பது அவசியம். கூடுதலாக, 'சரக்கு விturnover விகிதத்தை' கண்காணிப்பது, ஒரு டெவலப்பர் தனது கையிருப்பில் உள்ளவற்றை எவ்வளவு திறம்பட நகர்த்துகிறார் என்பதைப் பற்றிய நுண்ணறிவை வழங்க முடியும். 'பிற்பற்றுதல் நாட்கள்' அதிகரிப்பது அல்லது சந்தைப்படுத்தல் செலவுகள் அதிகரிப்பதைக் கவனிப்பது, ஒரு நிறுவனம் இந்த இறுக்கமான சூழலில் விற்பனை வேகத்தை பராமரிக்க போராடுகிறது என்பதைக் குறிக்கலாம். இறுதியாக, உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடுகளுக்கு அருகில் அமைந்துள்ள திட்ட வெளியீடுகளைக் கண்காணிக்கவும், ஏனெனில் அவை தற்போதைய வீடு வாங்குபவர்களின் அடிப்படைக்கு முதன்மை கவனம் செலுத்தும் பகுதிகளாக இருக்கின்றன.