ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வீடு வாங்குபவர்களைப் பாதுகாக்க, அமலாக்கத்துறை (ED) நிதியாண்டு 2024 முதல் இதுவரை ₹73,000 கோடி மதிப்பிலான சொத்துக்களை முடக்கியுள்ளது. இதில், நிதியாண்டு 2027-ன் முதல் ஐந்து மாதங்களில் மட்டும் ₹10,000 கோடி மதிப்பிலான சொத்துக்கள் மீட்கப்பட்டுள்ளன. இந்த அதிரடி நடவடிக்கை, திட்டங்களுக்கான நிதியை திசை திருப்புவதைக் கட்டுப்படுத்தும் நோக்கில் எடுக்கப்பட்டாலும், இது சில திட்டங்களில் கட்டுமானத்தை நிறுத்தவும், நீண்டகால சட்ட சிக்கல்களுக்கும் வழிவகுக்கும் ஆபத்து உள்ளது.
அமலாக்கத்துறையின் (ED) அதிரடி
இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் அமலாக்கத்துறை (ED) ஒரு முக்கிய சக்தியாக உருவெடுத்துள்ளது. ஆயிரக்கணக்கான வீட்டு வாங்குபவர்களின் குறைகளைத் தீர்க்க, அதன் வழக்கமான பணிகளுக்கு அப்பாற்பட்டு இந்தத் துறைக்குள் அதிரடியாக இறங்கியுள்ளது. நிதியாண்டு 2024 முதல், இந்த அமைப்பு சுமார் ₹73,000 கோடி மதிப்பிலான சொத்துக்களை முடக்கியுள்ளது அல்லது திரும்பப் பெற்றுள்ளது. நடப்பு நிதியாண்டின் (FY27) முதல் ஐந்து மாதங்களில் மட்டும், ₹10,000 கோடி மதிப்புள்ள வீடுகளை உரியவர்களிடம் சேர்ப்பதில் இந்த அமைப்பு முக்கியப் பங்காற்றியுள்ளது. கட்டுமானத்திற்காக ஒதுக்கப்பட்ட நிதியை வேறு திட்டங்களுக்கு திசை திருப்பியதாக குற்றம் சாட்டப்பட்ட டெவலப்பர்கள் மீது இந்த அமைப்பு அதிக கவனம் செலுத்துவதைக் இது காட்டுகிறது.
சட்டத்தின் புதிய பரிமாணம்
ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) சட்டம் (RERA) அல்லது திவால் மற்றும் நொடிப்புச் சட்டம் (IBC) போன்றவை திட்டத்தை முடிப்பது அல்லது கார்ப்பரேட் கடன் தீர்வு போன்ற விஷயங்களில் கவனம் செலுத்துகின்றன. ஆனால், ED-யின் தலையீடு, பணமோசடி தடுப்புச் சட்டத்தின் (PMLA) கீழ் வருகிறது. குறிப்பாக, வீடு வாங்குபவர்களிடம் இருந்து பெரும் தொகையை (பெரும்பாலும் சப்வென்ஷன் திட்டங்கள் மூலம்) வசூலித்து, அந்தப் பணத்தை வேறு திட்டங்களுக்கோ அல்லது தொடர்பில்லாத வணிகங்களுக்கோ திசை திருப்பியதாக வரும் புகார்களை ED விசாரிக்கிறது. இதனால், முழுமையடையாத அல்லது தொடங்கப்படாத வீடுகளுக்காக வாடிக்கையாளர்கள் கடன் தவணைகளைச் செலுத்த வேண்டிய நிலை ஏற்பட்டது. உச்ச நீதிமன்றமும் இந்த முறைகேடுகளை விசாரிக்க அதிகாரிகளுக்கு அழுத்தம் கொடுத்து வருவதால், ED-யின் அணுகுமுறை வாங்குபவர்களுக்கு ஒரு முக்கியமான, அதே சமயம் சிக்கலான கருவியாக மாறியுள்ளது.
குறிப்பிட்ட டெவலப்பர்கள் மீதான தாக்கம்
இந்தக் கடுமையான நடவடிக்கைகள் பெரும்பாலும் டெல்லி-NCR பிராந்தியத்தில் குவிந்துள்ளன. இது பல முன்னணி பில்டர்களைப் பாதித்துள்ளது. உதாரணமாக, Raheja Developers நிறுவனம் தீவிர விசாரணையில் உள்ளது. பணமோசடி தொடர்பான விசாரணையின் ஒரு பகுதியாக, ED சுமார் ₹2,399 கோடி மதிப்பிலான சொத்துக்களை முடக்கியுள்ளது. மேலும், Earth Infrastructure, Imperia Structures, CHD Developers, Ninex Developers போன்ற நிறுவனங்களும் திட்ட தாமதங்கள் மற்றும் நிதி மேலாண்மை தொடர்பாக ஒழுங்குமுறை நடவடிக்கைகள் அல்லது வழக்குகளை எதிர்கொண்டுள்ளன. நிதியை திசை திருப்பியதாக சந்தேகிக்கப்படும் குறிப்பிட்ட நிறுவனங்களையே ED குறிவைக்கிறது என்பதை இந்த வழக்குகள் காட்டுகின்றன.
வீட்டு வாங்குபவர்களுக்கு ஒரு இருமுனைக் கத்தி
ED-யின் தலையீடு நிதி மீட்புக்கு நம்பிக்கையை அளித்தாலும், திட்டத்தை வழங்குவதற்கான ஒரு உத்தரவாதமான தீர்வு அல்ல. ED ஒரு டெவலப்பரின் சொத்துக்களை முடக்கும்போது, அது சொத்துக்களை விற்பனை செய்வதைத் தடுக்கும் ஒரு சட்ட நடவடிக்கை என்பதை முதலீட்டாளர்களும் வீடு வாங்குபவர்களும் புரிந்து கொள்ள வேண்டும். இருப்பினும், சொத்துக்கள் முடக்கப்படுவது சில சமயங்களில் எதிர்பாராத பக்க விளைவுக்கு வழிவகுக்கும்: கட்டுமானப் பணி முற்றிலும் நிறுத்தப்படுவது. ஒரு டெவலப்பரின் பணப்புழக்கம் முடக்கப்பட்டாலோ அல்லது அவர்களின் கணக்குகள் முடக்கப்பட்டாலோ, ஒப்பந்தக்காரர்கள் மற்றும் விற்பனையாளர்களுக்கு உடனடியாக பணம் செலுத்தும் திறன் இல்லாமல் போகிறது.
இதன் விளைவாக, நீதிக்கான ஒரு படியாகத் தொடங்குவது பல ஆண்டுகள் சட்ட நடவடிக்கைகளுக்கு வழிவகுக்கும். பல சந்தர்ப்பங்களில், வழக்கு நீதிமன்றங்களில் முடிவடையும் வரை சொத்து ஒப்படைப்பு தாமதமாகிறது. ED-யின் நடவடிக்கை, நேரடியாக கட்டுமான மேலாளராகச் செயல்படுவதை விட, திட்டங்களை முடிக்க அல்லது கடன்களைத் தீர்க்க டெவலப்பர்களை வற்புறுத்தும் ஒரு அழுத்தப் புள்ளியாகவே முதன்மையாகச் செயல்படுகிறது என்பதே யதார்த்தம்.
பாதிக்கப்பட்ட தரப்பினருக்கான முக்கிய கண்காணிப்பு அம்சங்கள்
வீடு வாங்குபவர்கள் அடுத்ததாகக் கண்காணிக்க வேண்டிய மிக முக்கியமான காரணிகள், நடந்து கொண்டிருக்கும் நீதிமன்ற வழக்குகளின் நிலை மற்றும் சம்பந்தப்பட்ட டெவலப்பரின் நிதி நிலைமை ஆகும். ED சொத்துக்களை முடக்கிய பிறகு, ஒரு புதிய டெவலப்பர் நியமிக்கப்பட்டாலோ அல்லது நீதிமன்ற மேற்பார்வையின் கீழ் குறிப்பிட்ட திட்ட நிதிகள் விடுவிக்கப்பட்டாலோ, திட்டத்தை முடிப்பதற்கான ஒரு வழி இருக்கலாம். மாறாக, ஒரு நிறுவனம் நீண்டகால கலைப்புச் செயல்பாட்டில் நுழைந்தால், கடனாளிகளின் கோரிக்கைகளைத் தீர்ப்பதற்குப் பதிலாக சொத்துக்களை மீட்டெடுப்பது இரண்டாம் நிலை ஆகிவிடும். ED-யின் நடவடிக்கை மட்டுமே உடனடியாக வீடு கிடைப்பதை உறுதி செய்யும் என்று கருதாமல், சொத்துக்களை விடுவிக்கும் நடவடிக்கைகள் குறித்த புதுப்பிப்புகளை வீடு வாங்குபவர்கள் உன்னிப்பாகக் கவனிக்க வேண்டும்.