துபாய் Vs இந்திய ரியல் எஸ்டேட்: முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய விஷயங்கள்!

இந்திய முதலீட்டாளர்கள் இப்போது துபாயின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை அதிகம் ஒப்பிட்டுப் பார்க்கிறார்கள். அங்கு கிடைக்கும் **7-8%** வாடகை வருமானம் மற்றும் சிறப்பான வசதிகள் முக்கிய காரணங்கள். ஆனால், வெளிநாட்டு முதலீட்டிற்கு முன் நாணய மதிப்பு மாற்றம், LRS வரம்புகள், மற்றும் இந்தியாவில் வரி விதிப்புகள் பற்றி தெரிந்து கொள்வது அவசியம்.

முக்கிய காரணம் என்ன?

இந்தியாவின் பெரிய நகரங்களான மும்பை, டெல்லி-NCR போன்ற இடங்களில் சொத்து விலை அதிகமாகவும், இடவசதி குறைவாகவும் உள்ள சூழலில், துபாயின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை இந்திய முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒரு கவர்ச்சிகரமான மாற்றாக உருவாகி வருகிறது. குறிப்பாக, அதிக வாடகை வருமானம் (Rental Yield) மற்றும் விலைக்கேற்ற இடவசதி (Value for Money) ஆகியவற்றை விரும்புபவர்கள் துபாயை நோக்கி செல்கின்றனர்.

வருமானம் மற்றும் மதிப்பு வேறுபாடு

துபாயில் தற்போதைய சந்தை நிலவரப்படி, சொத்துக்களுக்கான வாடகை வருமானம் 7% முதல் 8% வரை கிடைப்பதாக கூறப்படுகிறது. ஆனால், இந்தியாவில் மும்பை, டெல்லி-NCR, பெங்களூரு, ஹைதராபாத் போன்ற முக்கிய நகரங்களில் இது 2% முதல் 4% வரை மட்டுமே உள்ளது. வருமானத்தை முக்கியமாக பார்க்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கு இந்த 3% முதல் 6% வரை உள்ள வித்தியாசம் மிகவும் முக்கியமானது.

மேலும், துபாயில் ஒரு குறிப்பிட்ட பட்ஜெட்டில் ஒரு ஸ்டுடியோ அல்லது ஒரு பெட்ரூம் யூனிட் வாங்கினால், அது பெரும்பாலும் கோல்ஃப் கோர்ஸ், பசுமையான தோட்டங்கள், உயர்தர கட்டுமானப் பணிகள் போன்ற சிறப்பான வசதிகளுடன் வருகிறது. இது இந்தியாவின் நெருக்கடியான நகரங்களில் அதே விலையில் கிடைப்பது கடினம்.

கவனிக்க வேண்டிய ரிஸ்க்குகள்

துபாயின் ரியல் எஸ்டேட் கவர்ச்சிகரமாக தோன்றினாலும், வெளிநாட்டு முதலீடுகளில் உள்ள நடைமுறை சிக்கல்களையும், ரிஸ்க்குகளையும் முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்க வேண்டும். இதில் மிக முக்கியமானது நாணய மதிப்பு மாற்றம் (Currency Risk). இந்திய முதலீட்டாளர்கள் ரூபாயில் சம்பாதித்து, அமெரிக்க டாலருடன் இணைக்கப்பட்ட துபாய் டிர்ஹமில் முதலீடு செய்கிறார்கள். இதனால், இந்திய ரூபாயின் மதிப்பு டாலருக்கு எதிராக குறைந்தால், முதலீட்டின் உண்மையான செலவு அதிகரித்து, திரும்பப் பெறும்போது வருமானமும் குறையலாம்.

மேலும், இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) வகுத்துள்ள லிபரலைஸ்டு ரெமிடென்ஸ் ஸ்கீமின் (LRS) படி, ஒரு நிதியாண்டில் ஒரு இந்தியக் குடியுரிமை கொண்ட நபரால் வெளிநாட்டிற்கு அனுப்பக்கூடிய பணத்திற்கு $250,000 என்ற வரம்பு உள்ளது. இந்த வரம்பு, சிறப்பு அனுமதியின்றி வெளிநாட்டு சொத்துக்களில் முதலீடு செய்யக்கூடிய தொகையை கட்டுப்படுத்துகிறது.

வரி விதிப்புகள்

துபாயில் தனிநபர் வருமான வரி (Income Tax) அல்லது மூலதன ஆதாய வரி (Capital Gains Tax) இல்லை என்றாலும், இந்தியக் குடியுரிமை கொண்டவர்கள் தங்கள் இந்திய வரிக் கடமைகளை அறிந்திருக்க வேண்டும். இந்தியா மற்றும் ஐக்கிய அரபு அமீரகத்திற்கு இடையே இரட்டை வரி தவிர்ப்பு ஒப்பந்தம் (Double Taxation Avoidance Agreement - DTAA) உள்ளது. இதன் அர்த்தம், துபாயில் வரி செலுத்தவில்லை என்றாலும், ஈட்டிய வாடகை வருமானம் மற்றும் மூலதன ஆதாயங்களை இந்தியாவில் உள்ள தங்கள் வருமான வரிக் கணக்கில் கட்டாயம் தெரிவிக்க வேண்டும். முதலீட்டாளர்கள் இது இந்தியாவில் வரி இல்லாத முதலீடு அல்ல என்பதைப் புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.

உள்கட்டமைப்பு மற்றும் சந்தை வளர்ச்சி

துபாயின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை சமீபத்திய ஆண்டுகளில் பெரும் வளர்ச்சியை கண்டுள்ளது. இங்கு நடக்கும் பணப் பரிவர்த்தனைகள் பெரும்பாலும் ரொக்கமாக (Cash-based transactions) நடப்பதாக புள்ளிவிவரங்கள் காட்டுகின்றன. இது, சந்தை கடன் சார்ந்ததாக இல்லை என்பதையும், ஓரளவிற்கு ஸ்திரத்தன்மையுடன் இருப்பதையும் காட்டுகிறது. எதிர்காலத்தில், துபாய் 2040 நகர்ப்புற மாஸ்டர் பிளான் (Dubai 2040 Urban Master Plan) மற்றும் Etihad Rail போன்ற அரசு திட்டங்கள், நகரத்தின் உள்கட்டமைப்பை மேம்படுத்தி, இணைப்பை அதிகரித்து, புதிய குடியிருப்பு பகுதிகளை உருவாக்கும். இது '20 நிமிட நகரங்களை' (20-minute cities) உருவாக்கி, நீண்ட கால தேவையை பூர்த்தி செய்யும்.

முதலீட்டாளர்கள் கண்காணிக்க வேண்டியவை

வெளிநாட்டு சொத்துக்களில் முதலீடு செய்ய நினைப்பவர்கள், வெறும் வளர்ச்சி எண்களை மட்டும் பார்க்காமல், நாணய மாற்று விகிதம், RBI-யின் LRS விதிமுறைகளில் ஏற்படும் மாற்றங்கள், துபாய் சொத்துக்களின் பராமரிப்பு மற்றும் சேவை கட்டணங்கள், DTAA அல்லது உள்ளூர் வரி விதிப்புகளில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் ஆகியவற்றையும் முக்கியமாகக் கண்காணிக்க வேண்டும். மேலும், குறிப்பிட்ட துபாய் பகுதிகளில் உள்ள வாடகை தேவை மற்றும் இடங்களின் செயல்திறன் ஆகியவற்றைப் புரிந்துகொள்வதும் அவசியம்.