டெவலப்பர்களுக்கு சிறை தண்டனையா? மஹாரெராவின் அதிர்ச்சியூட்டும் புதிய SOP, வீடு வாங்குபவர்களுக்கு ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒரு திருப்புமுனை!

மஹாரெரா பிடியை இறுக்குகிறது: டெவலப்பர் பொறுப்புணர்வுக்கு புதிய SOP

மகாராஷ்டிரா ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (MahaRERA) ஒரு முன்னோடி நிலையான இயக்க நடைமுறையை (SOP) வெளியிட்டுள்ளது. இது மாநிலம் முழுவதும் வீடு வாங்குபவர்களுக்கான இழப்பீடு மீட்பு முறையை சீரமைக்கும் வகையில் வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. பம்பாய் உயர் நீதிமன்றத்தின் வழிகாட்டுதல்களின் பேரில் வெளியிடப்பட்ட இந்த SOP, டெவலப்பர்கள் தாமதமான கையகப்படுத்துதல், கட்டுமானக் குறைபாடுகள் அல்லது விடுபட்ட வசதிகள் போன்ற சிக்கல்களுக்கு வாங்குபவர்களுக்கு நிதி கடமைகளை நிறைவேற்றுவதை உறுதி செய்வதற்காக, காலக்கெடு நிர்ணயிக்கப்பட்ட ஒரு முறையான அமலாக்கப் பாதையை (enforcement pathway) அறிமுகப்படுத்துகிறது. இது MahaRERA-வின் இத்தகைய கடுமையான நடவடிக்கைகளின் முதல் முறையான குறியீடாகும்.

புதிய SOP விவரங்கள்

• வீடு வாங்குபவர்களுக்கு வழங்கப்பட்ட இழப்பீட்டை மீட்பதற்கான தெளிவான, கட்டமைக்கப்பட்ட செயல்முறையை ஆணையம் நிறுவியுள்ளது.
• ஆரம்ப இழப்பீடு உத்தரவு முதல் இறுதி மீட்பு நடவடிக்கை வரை ஒவ்வொரு கட்டமும் இப்போது காலக்கெடு நிர்ணயிக்கப்பட்டதாகவும், தொடர்ச்சியானதாகவும் (sequential) உள்ளது, இது நிர்வாக குழப்பத்தைக் குறைக்கிறது.
• இந்த செயல்முறை இழப்பீடு உத்தரவுடன் தொடங்குகிறது, அதைத் தொடர்ந்து டெவலப்பருக்கு 60 நாட்கள் இணக்கக் காலம் (compliance period) வழங்கப்படுகிறது.
• நிலுவைத் தொகை செலுத்தப்படாவிட்டால், வீடு வாங்குபவர்கள் இணக்கமற்ற விண்ணப்பத்தை (non-compliance application) தாக்கல் செய்யலாம், இதை MahaRERA நான்கு வாரங்களுக்குள் விசாரிக்கும்.

கட்டாய சொத்து வெளிப்படுத்தல் மற்றும் மீட்பு

• ஒரு முக்கியமான புதிய படி, டெவலப்பர்கள் இழப்பீடு செலுத்துவதில் தவறும் பட்சத்தில், அவர்களின் அனைத்து அசையும் (movable) மற்றும் அசையா (immovable) சொத்துக்கள், வங்கி கணக்குகள் மற்றும் நிதி முதலீடுகள் பற்றிய உறுதிமொழிப் பத்திரத்தை (affidavit) தாக்கல் செய்ய வேண்டும்.
• நிலுவைத் தொகைகள் இன்னும் தீர்க்கப்படாவிட்டால், சொத்துக்கள், வங்கி கணக்குகள் மற்றும் முதலீடுகளை முடக்க (attach) மாவட்ட ஆட்சியருக்கு மீட்பு வாரண்டை (recovery warrant) MahaRERA பிறப்பிக்கலாம்.
• முன்னர் சீரற்ற முறையில் பயன்படுத்தப்பட்ட மீட்பு வாரண்டுகள், இப்போது செயல்முறையில் ஒரு கட்டாய அதிகரிப்பு படியாக (escalation step) உள்ளன.

வீடு வாங்குபவர்களுக்கான நிவாரணம் மற்றும் நம்பிக்கை அதிகரிப்பு

• வீடு வாங்குபவர்களுக்கு, SOP மிகவும் தேவையான தெளிவு, முன்கணிப்பு (predictability) மற்றும் வரையறுக்கப்பட்ட அமலாக்கப் பாதையைக் கொண்டுவருகிறது.
• முன்னர், வாங்குபவர்கள் சாதகமான உத்தரவுகளைப் பெற்ற பிறகும் நீண்ட தாமதங்களை எதிர்கொண்டனர், டெவலப்பர்கள் நடைமுறை இடைவெளிகளைப் பயன்படுத்திக் கொண்டனர்.
• புதிய அமைப்பு, எப்போது விண்ணப்பங்களை தாக்கல் செய்ய வேண்டும் மற்றும் டெவலப்பர் தவறு செய்தால் என்னென்ன அடுத்தகட்ட நடவடிக்கைகளை (escalation steps) எதிர்பார்க்க வேண்டும் என்பதை வாங்குபவர்கள் துல்லியமாக அறிய அனுமதிக்கிறது.
• கட்டாய சொத்து வெளிப்படுத்தல், போதுமான நிதிகள் இல்லை என்ற கோரிக்கைகளை நிவர்த்தி செய்கிறது, குறிப்பாக ஸ்தம்பிதமடைந்த (stalled) திட்டங்களுக்கு மீட்பை யதார்த்தமானதாக ஆக்குகிறது.

டெவலப்பர்கள் கடுமையான பொறுப்பை எதிர்கொள்வார்கள்

• டெவலப்பர்களுக்கு இப்போது இழப்பீடு உத்தரவுகளுக்கு இணங்க 60 நாள் காலக்கெடு உள்ளது.
• இணங்கத் தவறினால், பிரதான சிவில் நீதிமன்றத்தில் (Principal Civil Court) மேல்முறையீடு செய்யப்படலாம்.
• நீதிமன்றம் வேண்டுமென்றே பணம் செலுத்தத் தவறுதல் அல்லது சொத்துக்களை மறைத்தல் ஆகியவற்றிற்கு மூன்று மாதங்கள் வரை சிவில் சிறைத் தண்டனையை (civil imprisonment) விதிக்கலாம், இது MahaRERA-வின் அமலாக்கக் கட்டமைப்பிற்கு (enforcement framework) இதுவே முதல் முறையாகும்.
• இது எதிர்கால மீறல்களைத் தடுப்பதையும், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் அதிக பொறுப்புணர்வை உறுதி செய்வதையும் நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது.

பரந்த துறை தாக்கங்கள்

• SOP ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களிடையே இணக்க ஒழுக்கத்தை (compliance discipline) கணிசமாக மேம்படுத்தும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
• இருப்பினும், மீட்பு செயல்முறையின் செயல்திறன் இன்னும் மாவட்ட ஆட்சியர்கள் மற்றும் சிவில் நீதிமன்றங்களின் செயல்பாட்டுத் திறனைப் பொறுத்தது.
• சிறிய டெவலப்பர்கள் கடுமையான காலக்கெடு மற்றும் உடனடி மீட்பு நடவடிக்கைகளால் பணப்புழக்க (cash flow) அழுத்தங்களை அதிகரிக்கக்கூடும்.

தாக்கம்

• இந்த புதிய SOP ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் வாங்குபவர்களின் நம்பிக்கையை அதிகரிக்கும், இது வெளிப்படையான பரிவர்த்தனைகளுக்கு வழிவகுக்கும்.
• டெவலப்பர்கள் நிதிகளை நிர்வகிப்பதற்கும், திட்ட காலக்கெடு மற்றும் வாங்குபவர் உறுதிமொழிகளுக்கு இணங்குவதற்கும் அதிக அழுத்தத்தை எதிர்கொள்வார்கள், இது அதிக இணக்கச் செலவுகள் அல்லது கடுமையான நிதி மேலாண்மைக்கு வழிவகுக்கும்.
• ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களில் முதலீடு செய்பவர்களுக்கு, இது ஒழுங்குமுறை ஆபத்து (regulatory risk) அதிகரிப்பதைக் குறிக்கிறது மற்றும் டெவலப்பர்களின் நிதி ஆரோக்கியம் மற்றும் இணக்கப் பதிவுகளை (compliance track records) மிகவும் நெருக்கமாக மதிப்பிடும் தேவையை ஏற்படுத்துகிறது.
• தாக்க மதிப்பீடு: 7/10

கடினமான சொற்களின் விளக்கம்

• SOP (Standard Operating Procedure): ஒரு அமைப்பு அதன் ஊழியர்கள் சிக்கலான வழக்கமான செயல்பாடுகளைச் செய்ய உதவுவதற்காகத் தொகுத்த படி-படி-யான வழிமுறைகளின் தொகுப்பு.
• MahaRERA: மகாராஷ்டிரா ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம், மகாராஷ்டிராவில் ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கான ஒழுங்குமுறை அமைப்பு.
• Complainant: ஒரு விஷயத்தைப் பற்றி முறையான புகார் அளிக்கும் நபர். இந்த சூழலில், இது புகார் அளித்த ஒரு வீடு வாங்குபவரைக் குறிக்கிறது.
• Affidavit: நீதிமன்றத்தில் ஆதாரமாகப் பயன்படுத்த, சத்தியப்பிரமாணம் அல்லது உறுதிமொழியால் உறுதிப்படுத்தப்பட்ட ஒரு எழுத்துப்பூர்வ அறிக்கை.
• Recovery Warrant: ஒரு கடன் அல்லது கடனைத் திரும்பப் பெறுவதற்கு சொத்துக்கள் அல்லது உடைமைகளைப் பறிமுதல் செய்ய அதிகாரிகளுக்கு அதிகாரம் அளிக்கும் ஒரு நீதிமன்றம் அல்லது அதிகாரத்தால் வெளியிடப்பட்ட சட்ட உத்தரவு.
• Attachment: ஒரு சட்ட நடவடிக்கை அல்லது தீர்ப்பின் முடிவைப் பொறுத்து, அல்லது அதை நிறைவேற்றுவதற்காக, ஒரு நீதிமன்றம் அல்லது அரசாங்க அதிகாரத்தால் சொத்துக்களை சட்டப்பூர்வமாகப் பறிமுதல் செய்தல்.
• Principal Civil Court: மாவட்டத்தின் முக்கிய சட்ட நீதிமன்றம், இது சிவில் வழக்குகளைக் (civil cases) கையாள பொறுப்பாகும்.
• Wilful Non-payment: செலுத்த வேண்டிய நேரத்தில் வேண்டுமென்றே பணம் செலுத்த மறுப்பது அல்லது தவறுவது.
• Suppression of Assets: சட்டப்பூர்வமாக தெரிவிக்கப்பட வேண்டிய சொத்துக்களை மறைத்தல் அல்லது வெளிப்படுத்தத் தவறுதல், பெரும்பாலும் கடன்கள் அல்லது வரிகளைத் தவிர்ப்பதற்காக.