டெல்லியில் கடந்த 10 வருடங்களாக சொத்துக்களின் 'சர்க்கிள் ரேட்' (Circle Rate) உயர்த்தப்படாமல் அப்படியே இருக்கிறது. ஆனால், பக்கத்து நகரங்களான நொய்டா, குருகிராமில் பலமுறை இது உயர்த்தப்பட்டுள்ளது. தற்போது, சந்தை விலைக்கு ஏற்ப இதை மாற்றி அமைக்க அரசு திட்டமிடுவதால், சொத்து வாங்குபவர்கள் மற்றும் உரிமையாளர்கள் ஸ்டாம்ப் டியூட்டி மற்றும் பதிவுக் கட்டணங்கள் உயரக்கூடும் என எதிர்பார்க்கின்றனர்.
டெல்லியில் சொத்துக்களின் அதிகாரப்பூர்வ விலை நிர்ணயம் செய்யும் 'சர்க்கிள் ரேட்' கடந்த 10 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக, அதாவது 2014 ஆம் ஆண்டு நிலவரப்படியே உள்ளது. தலைநகரில் சொத்து விலைகள் தொடர்ந்து உயர்ந்தாலும், பதிவுக் கட்டணம் மற்றும் ஸ்டாம்ப் டியூட்டி கணக்கிடுவதற்கான இந்த குறைந்தபட்ச வழிகாட்டி மதிப்பு உயரவில்லை. இதனால், அதிகாரப்பூர்வ விலை மதிப்பீட்டிற்கும், உண்மையான விற்பனை விலைக்கும் இடையே பெரிய இடைவெளி ஏற்பட்டுள்ளது.
இந்த நிலைமை, தேசிய தலைநகர் பிராந்தியத்தில் உள்ள மற்ற நகரங்களுக்கு முற்றிலும் எதிரானது. 2014 முதல், நொய்டா மற்றும் குருகிராம் ஆகிய இரண்டு நகரங்களுமே சந்தை யதார்த்தங்களுக்கு ஏற்ப தங்கள் சர்க்கிள் ரேட்களை அடிக்கடி புதுப்பித்துள்ளன. குறிப்பாக, குருகிராமில் கடந்த தசாப்தத்தில் சில பகுதிகளில் 177% வரை இந்த விகிதங்கள் உயர்த்தப்பட்டுள்ளன. இதேபோல், நொய்டாவிலும் அவ்வப்போது விலைகள் அதிகரிக்கப்பட்டு, சராசரியாக 50% மேல் உயர்வுகள் பதிவாகியுள்ளன.
டெல்லியில் நிலவும் தற்போதைய சூழல் பல நடைமுறை சிக்கல்களை ஏற்படுத்துகிறது. சொத்து ஒப்பந்தங்களுக்கான குறைந்தபட்ச விலையாக சர்க்கிள் ரேட்கள் செயல்படுகின்றன. இவைதான் அரசுக்கு செலுத்த வேண்டிய கட்டாய ஸ்டாம்ப் டியூட்டி மற்றும் பதிவுக் கட்டணங்களை தீர்மானிக்கின்றன. இந்த விகிதங்கள் சந்தை விலையை விட கணிசமாகக் குறைவாக இருக்கும்போது, ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளின் உண்மையான மதிப்பு மறைக்கப்பட்டு, அரசுக்குக் கிடைக்க வேண்டிய வருவாய் குறைகிறது. இதை உணர்ந்த அரசு, 2025 முதல் இந்த மதிப்பீட்டு முறையை சீரமைக்க குழுக்களை அமைத்து ஆய்வு செய்து வருகிறது. இதன் ஒரு பகுதியாக, மிக உயர்ந்த இடங்களுக்கு 'A+' என்ற புதிய வகைப்பாட்டை அறிமுகப்படுத்துவது மற்றும் பல்வேறு பிரிவுகளில் 30% முதல் 35% வரை விலையை உயர்த்துவது போன்ற ஆலோசனைகள் விவாதிக்கப்பட்டு வருகின்றன.
இந்த வரவிருக்கும் மாற்றம், சொத்து உரிமையாளர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்கள் மீது நேரடி தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும். சொத்து வாங்குவதற்கான செலவு அதிகரிக்கும். ஸ்டாம்ப் டியூட்டி மற்றும் பதிவுக் கட்டணங்கள் சர்க்கிள் ரேட்டின் சதவீதமாகக் கணக்கிடப்படுவதால், விலை உயர்ந்தால், சொத்து வாங்குவதற்குத் தேவைப்படும் ஆரம்பத் தொகையும் அதிகரிக்கும். மேலும், நிலம் மற்றும் மேம்பாட்டு அலுவலகம் (Land & Development Office) ஜனவரி 1, 2026 முதல் லீஸ்ஹோல்ட்-டு-ஃப்ரீஹோல்ட் மாற்றுக் கட்டணங்களுக்கும் இந்த அதிகாரப்பூர்வ விகிதங்களைப் பயன்படுத்தத் தொடங்கியுள்ளது. இதன் விளைவாக, சர்க்கிள் ரேட்களில் ஏதேனும் மாற்றம் ஏற்பட்டால், தங்கள் சொத்து நிலையை மாற்றி அமைக்க விரும்புவோருக்கு உடனடி நிதிச் செலவு அதிகரிக்கும்.
இந்த மாற்றம் வெளிப்படைத்தன்மையைக் கொண்டு வந்து, அதிகாரப்பூர்வ பதிவுகளை தற்போதைய சந்தையுடன் சீரமைக்கும் நோக்கத்தைக் கொண்டிருந்தாலும், சந்தைப் பங்குதாரர்களுக்கு புதிய சவால்களை இது ஏற்படுத்துகிறது. புதிய, உயர்ந்த மதிப்பீட்டு அளவுகோல்களுக்கு வாங்குபவர்களும் விற்பவர்களும் பழகும்போது, சந்தையில் குறுகிய கால ஏற்ற இறக்கங்கள் ஏற்படலாம் என்பதே முக்கிய கவலையாக உள்ளது. முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் குடியிருப்பாளர்கள் வரவிருக்கும் அதிகாரப்பூர்வ அறிவிப்புகளைக் கவனிக்க வேண்டும், ஏனெனில் அவை இறுதி சதவீத அதிகரிப்புகள் மற்றும் பாதிக்கப்படும் குறிப்பிட்ட பிரிவுகளை வரையறுக்கும். அமலாக்கத்திற்கான காலக்கெடு, டெல்லி ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் ஈடுபட்டுள்ளவர்களுக்கு மிக முக்கியமானதாக இருக்கும்.