Whalesbook
டெல்லி நுகர்வோர் ஆணையம், 15 வருடங்களாக வீடுகளை வழங்காத 'Sanchar Nest Sahkari Awas Samiti' நிறுவனத்துக்கு ₹79 லட்சத்திற்கும் மேல் திரும்பத் தர உத்தரவிட்டுள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் துறையின் முக்கிய பிரச்சனைகளை இது காட்டுகிறது.
என்ன நடந்தது?
டெல்லி மாநில நுகர்வோர் குறைதீர் ஆணையம், காஜியாபாத்தை தலைமையிடமாகக் கொண்ட 'Sanchar Nest Sahkari Awas Samiti' என்ற வீட்டுவசதி கூட்டுறவு சங்கத்திற்கு எதிராக ஒரு கடுமையான உத்தரவைப் பிறப்பித்துள்ளது.
இந்த உத்தரவின்படி, இரண்டு வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு ₹79 லட்சத்திற்கும் அதிகமாக திரும்ப வழங்கவும், மேலும் வீடுகளை வழங்குவதில் ஏற்பட்ட கடுமையான தாமதத்திற்கு இழப்பீடு வழங்கவும் அந்த சங்கம் உத்தரவிடப்பட்டுள்ளது. வாடிக்கையாளர்கள் 2010ல் தங்கள் வீடுகளை முன்பதிவு செய்து, 2012ல் வீடு ஒப்படைக்கப்படும் என்று உறுதியளிக்கப்பட்ட நிலையில், 15 வருடங்களாக வீடுகள் வழங்கப்படவில்லை.
நிதி மற்றும் சட்ட சிக்கல்கள்
வீடுகளை ஒப்படைக்காமலோ அல்லது பணத்தைத் திரும்பத் தரமலோ ஒரு தசாப்தத்திற்கும் மேலாக வாடிக்கையாளர்களின் பணத்தை வைத்திருந்ததற்காக, அந்த சங்கம் 'சேவை குறைபாடு' குற்றச்சாட்டில் நீதிமன்றத்தால் கண்டறியப்பட்டது. தற்போது, ஒரு வாடிக்கையாளருக்கு ₹39,08,865 யும், மற்றவருக்கு ₹40,34,234 யும் திரும்பச் செலுத்த வேண்டும். இந்தத் தொகைகள் ஆகஸ்ட் 8, 2023 வரை ஆண்டுக்கு 8.25% வட்டியுடனும், அதன் பிறகு பணம் செலுத்தப்படாவிட்டால் ஆண்டுக்கு 11.25% வட்டியுடனும் செலுத்தப்பட வேண்டும்.
கூடுதலாக, வாடிக்கையாளர்களின் மன உளைச்சலுக்காக தலா ₹2 லட்சம் மற்றும் வழக்கு செலவுகளுக்காக தலா ₹50,000 இழப்பீடாக நீதிமன்றம் வழங்கியுள்ளது.
முதலீட்டாளர்களுக்கு ஏன் இது முக்கியம்?
'Sanchar Nest' ஒரு கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கமாக இருப்பதால், பொதுவில் வர்த்தகம் செய்யப்படும் ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர் இல்லை என்றாலும், இந்த வழக்கு இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் உள்ள செயல்பாட்டு ஆபத்துகளை (Execution Risks) நினைவூட்டுகிறது.
பல ஆண்டுகளாக, இந்தத் துறை தாமதங்கள், நிலத்தகராறுகள் மற்றும் நிறைவேற்றப்படாத வாக்குறுதிகளால் தவித்தது. ஒழுங்குமுறை வழிமுறைகள் செயல்பாட்டில் இருந்தாலும், தனிப்பட்ட வீட்டு உரிமையாளர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்கள் நுகர்வோர் மன்றங்கள் மூலம் எப்படி நிவாரணம் பெறலாம் என்பதை இந்த வழக்கு காட்டுகிறது. டெவலப்பர்கள் அல்லது சங்கங்களிடமிருந்து வரும் நிதி உறுதிமொழிகள், வெளிப்படையான, காலக்கெடுவுடன் கூடிய கட்டுமான முன்னேற்றத்துடன் ஆதரிக்கப்பட வேண்டும் என்பதை இது வலியுறுத்துகிறது.
பெரிய வணிகச் சூழல்
இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள் சிக்கலானவை. நிலம் கையகப்படுத்துதல், சுற்றுச்சூழல் அனுமதிகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறை ஒப்புதல்கள் இதில் அடங்கும். இந்த செயல்முறைகளில் தடங்கல் ஏற்பட்டால், தாமதமான உடைமை அல்லது செலவு அதிகரிப்பு வடிவத்தில் அதன் தாக்கம் பொதுவாக வீட்டு உரிமையாளர் அல்லது முதலீட்டாளரை பாதிக்கிறது.
ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம் (RERA) தொழில்துறைக்கான தரமாக மாறுவதற்கு முன்பு, பல திட்டங்கள் இதே போன்ற சவால்களை எதிர்கொண்டன. இந்த தீர்ப்பு, விளம்பரதாரர் அல்லது ஒரு சங்கத்தின் நிர்வாகக் குழுவின் நம்பகத்தன்மையே எந்தவொரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டிலும் மிக முக்கியமான காரணியாக இன்றும் உள்ளது என்பதை நினைவூட்டுகிறது.
முதலீட்டாளர்கள் இதை எப்படிப் பார்க்கலாம்?
ரியல் எஸ்டேட் சந்தையைக் கண்காணிப்பவர்களுக்கு, 'track record' ஏன் மிக முக்கியமான அளவுகோல் என்பதை இந்த வழக்கு எடுத்துக்காட்டுகிறது. ஒரு பங்கில் அல்லது ஒரு பௌதீக சொத்தில் முதலீடு செய்தாலும், சரியான நேரத்தில் வழங்கப்பட்ட வரலாறு எதிர்கால செயல்திறனுக்கான சிறந்த குறிகாட்டியாகும்.
ஒரு பில்டர் அல்லது சங்கம் தொடர்ந்து நிறைவு தேதிகளைத் தள்ளிப்போட்டு, கூடுதல் நிதியைக் கோரும்போது, அது பெரும்பாலும் மோசமான பணப்புழக்க மேலாண்மை அல்லது தீர்க்கப்படாத அடிப்படை சிக்கல்களின் அறிகுறியாகும். சட்டப்பூர்வ தீர்வு உள்ளது, ஆனால் 15 வருட காத்திருப்பின் நிதி மற்றும் உணர்ச்சிபூர்வமான செலவு குறிப்பிடத்தக்கது.
முதலீட்டாளர்கள் என்ன கண்காணிக்க வேண்டும்?
முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்கள் எப்போதும் திட்டங்களின் RERA நிலையை கண்காணிக்க வேண்டும், நிலுவையில் உள்ள வழக்குகளைச் சரிபார்க்க வேண்டும், மேலும் சம்பந்தப்பட்ட நிறுவனத்தின் நிதி நிலைத்தன்மையை உறுதிப்படுத்த வேண்டும். வீட்டுவசதி சங்கங்கள் அல்லது டெவலப்பர்களின் விஷயத்தில், கட்டுமான மைல்கற்களை கட்டண அட்டவணையுடன் ஒப்பிட்டு கண்காணிப்பது முக்கியம்.
ஒரு திட்டம் மீண்டும் மீண்டும் அதன் காலக்கெடுவைத் தவறவிட்டால், அந்த நிறுவனம் கடுமையான பணப்புழக்கம் அல்லது செயலாக்க அழுத்தத்தை எதிர்கொள்கிறது என்பதற்கான எச்சரிக்கை அறிகுறியாகும், இது பெரும்பாலும் சட்டரீதியான தகராறுகளுக்கு வழிவகுக்கும்.