பட்ஜெட் 2026: ஆடம்பர வீடுகள் சூடுபிடிக்கின்றன, கட்டுப்படியாகக்கூடிய வீடுகள் நெருக்கடியில்

கொள்கை வகுப்பாளர்கள் யூனியன் பட்ஜெட் 2026-க்கு தயாராகி வருவதால், இந்தியாவின் வீட்டுவசதி சந்தை ஒரு முக்கியமான கட்டத்தில் உள்ளது. 'அனராக்' (Anarock) என்ற ஆலோசனை நிறுவனம், ஆடம்பர வீட்டுப் பிரிவு (luxury home segment) சூடுபிடிப்பதை எதிர்த்து, கட்டுப்படியாகக்கூடிய தன்மை குறித்த நெருக்கடி ஆழமடைந்து வருவதை எடுத்துக்காட்டுகிறது. 2025 ஆம் ஆண்டில் விற்கப்பட்ட வீடுகளின் மொத்த மதிப்பு 6% அதிகரித்து சுமார் ₹6 லட்சம் கோடியாக இருந்தபோதிலும், விற்கப்பட்ட யூனிட்களின் உண்மையான எண்ணிக்கை 14% குறைந்துள்ளது. இது உயர்-நிலை சொத்துக்களை (high-end properties) நோக்கி ஒரு கட்டமைப்பு மாற்றத்தைக் குறிக்கிறது, இது சாதாரண சந்தை வீட்டுவசதியின் (mass-market housing) விநியோகத்தை நேரடியாக பாதிக்கிறது.

இந்த வேறுபாடு தெளிவாகத் தெரிகிறது. மொத்த குடியிருப்பு விற்பனையில் கட்டுப்படியாகக்கூடிய வீடுகளின் பங்கு 2019 இல் 38% ஆக இருந்தது, ஆனால் 2025 இல் வெறும் 18% ஆகக் குறைந்துள்ளது. இதற்கு மாறாக, உயர்-நிகர மதிப்புடைய நபர்கள் (high-net-worth individuals) மற்றும் வெளிநாட்டில் வசிக்கும் இந்தியர்களால் (Non-Resident Indians) ஊக்குவிக்கப்பட்டு, 2024 இல் ஆடம்பர வீட்டு விற்பனை 170% என்ற வியக்கத்தக்க உயர்வை கண்டுள்ளது. இந்தியாவின் முதல் ஏழு நகரங்களில், ₹50 லட்சத்திற்குக் குறைவான விலையுள்ள புதிய வீடுகளின் பங்கு 2018 இல் 52% க்கும் அதிகமாக இருந்தது, இது 2025 இல் வெறும் 17% ஆகச் சுருங்கியுள்ளது. 'அனராக்' நகர்ப்புற வீட்டுப் பற்றாக்குறையை 94 லட்சம் யூனிட்களாக மதிப்பிட்டுள்ளது, இது சரியான கொள்கை தலையீடுகள் இல்லாமல் 2030 க்குள் 3 கோடியாக உயரும் என்று கணிக்கப்பட்டுள்ளது.

சம்பளம் பெறும் குடும்பங்களுக்கு (salaried households) வீட்டுவசதி கட்டுப்படியாகக்கூடிய தன்மை கணிசமாக மோசமடைந்துள்ளது. சராசரி வீட்டு வாங்குபவர்களுக்கு EMI (Equated Monthly Installment) - வருமான விகிதம் (income ratio) சுமார் 60% ஆக உயர்ந்துள்ளது, இது 2020 இல் 43% இலிருந்து கணிசமாக உயர்ந்துள்ளது மற்றும் நிலையான நிலைகளுக்கு (sustainable levels) அப்பாற்பட்டது. நடுத்தர வருமானக் குடும்பங்கள் இப்போது 40% EMI-to-income விகிதத்தை எதிர்கொள்கின்றன, இது முன்பு 28% ஆக இருந்தது. பெங்களூருவில், ₹1 கோடிக்கும் குறைவான வீடுகளைத் தேடும் 42% வாங்குபவர்கள் இனி அவற்றைத் தாங்க முடியாது என்று தெரிவித்துள்ளனர்.

'அனராக்' இன் படி, முக்கிய பிரச்சினை தேவையில் இல்லை, மாறாக விநியோகப் பொருளாதாரத்தில் (supply economics) உள்ளது. கட்டுப்படியாகக்கூடிய வீட்டுவசதி திட்டங்கள் (affordable housing projects) 10-12% லாபத்தை (margins) மட்டுமே தருகின்றன, இது பிரீமியம் வளர்ச்சிகளில் (premium developments) கிடைக்கும் 25-30% அல்லது அதற்கும் மேலான லாபங்களுக்கு மாறாக உள்ளது. நில விலைகள் உயர்வு, கட்டுமான செலவுகள் மற்றும் ஒப்புதல் தாமதங்கள் (approval delays) சாத்தியக்கூறுகளை (viability) குறைக்கின்றன, இது டெவலப்பர்களை அதிக விலை கொண்ட திட்டங்களுக்கு மாறத் தூண்டுகிறது.

பட்ஜெட் 2026, காலாவதியான கொள்கை வரையறைகளை (policy definitions) நிவர்த்தி செய்ய வேண்டும். கட்டுப்படியாகக்கூடிய வீட்டுவசதிக்கான தற்போதைய ₹45 லட்சம் விலை வரம்பு (price cap), 2017 இல் நிறுவப்பட்டது, இப்போது காலாவதியானதாகிவிட்டது, மேலும் புறநகர்ப் பகுதிகளிலும் (peripheral locations) சாத்தியமான நகர்ப்புற திட்டங்களை உள்ளடக்குவதில்லை. 'அனராக்' நகர-குறிப்பிட்ட திருத்தங்களை (city-specific revisions) முன்மொழிகிறது, மும்பை பெருநகரப் பகுதிக்கு (Mumbai Metropolitan Region) ₹85 லட்சம் வரையும், பிற முக்கிய பெருநகரங்களுக்கு (major metros) ₹75 லட்சம் வரையும் வரம்புகளைப் பரிந்துரைக்கிறது, அதே நேரத்தில் தரைப்பகுதி விதிமுறைகளை (carpet-area norms) பராமரிக்கிறது.

ஒரு முக்கியமான பட்ஜெட் கோரிக்கை (budget ask), கட்டுப்படியாகக்கூடிய வீட்டுவசதி டெவலப்பர்களுக்கான பிரிவு 80-IBA (Section 80-IBA) வரி விடுப்பை (tax holiday) மீண்டும் கொண்டுவருவதாகும், இது 2021 இல் காலாவதியானது. இந்த ஊக்கத்தொகை இதற்கு முன்பு விநியோகத்தை அதிகரிக்க முக்கிய பங்கு வகித்தது. 'அனராக்' தடைபட்ட திட்டங்களைத் திறக்க, குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு அதன் மறுஅறிமுகத்தை பரிந்துரைக்கிறது.

மேலும், இந்த நிறுவனம் பிரதம மந்திரி ஆவாஸ் யோஜனா-நகர்ப்புற 2.0 (PM Awas Yojana-Urban 2.0) இன் கீழ் கடன்-இணைக்கப்பட்ட மானியத் திட்டத்தை (Credit-Linked Subsidy Scheme - CLSS) விரிவுபடுத்துமாறு அரசிடம் கோருகிறது. இது மானிய வரம்புகளை அதிகரிப்பது, தகுதியான கடன் தொகையை (eligible loan amounts) உயர்த்துவது மற்றும் விநியோகங்களை (disbursals) எளிதாக்குவது ஆகியவை அடங்கும், இதனால் அதிகரித்து வரும் வட்டி விகிதங்களை (interest rates) எதிர்கொள்ள முடியும். ₹10,000-₹15,000 கோடி ஆண்டு CLSS செலவு (outlay), ஐந்து ஆண்டுகளில் 20 லட்சம் முதல் முறை வாங்குபவர்களுக்கு (first-time buyers) ஆதரவளிக்க முடியும். நகர்ப்புற உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களை (urban infrastructure projects) விரைவுபடுத்துவதும், புதிய வளர்ச்சி மண்டலங்களைத் (development zones) திறப்பதற்கும், நகர்ப்புற மையங்களில் (city cores) அழுத்தத்தைக் குறைப்பதற்கும் முக்கியமாகும். உறுதியான பட்ஜெட் தலையீடு (decisive budgetary intervention) இல்லாமல், இந்தியா ஒரு இரு-அடுக்கு வீட்டுவசதி சந்தையில் (two-tier housing market) சிக்கிக்கொள்ளும் அபாயத்தை எதிர்கொள்கிறது, இது இலட்சக்கணக்கான நகர்ப்புற குடும்பங்களை வீட்டு உரிமையிலிருந்து (home ownership) விலக்கும்.