பெங்களூரு நில அலை: BDA ₹1,800 கோடி மதிப்புள்ள பிரைம் மனைகளை ஏலம் விடுகிறது! டெவலப்பர்கள் பெரிய வாய்ப்பை நோக்குகிறார்கள்!

பெங்களூரு வளர்ச்சி ஆணையம் முக்கிய நில ஏலத்தை அறிவித்துள்ளது

பெங்களூரு வளர்ச்சி ஆணையம் (BDA) ₹1,800 கோடி வரை திரட்டும் நோக்கத்துடன், முக்கிய நகர்ப்புற நிலப் பகுதிகளை ஏலம் விடுக்கும் ஒரு லட்சியத் திட்டத்தை அறிவித்துள்ளது. இந்த நடவடிக்கை, ஆணையத்திடம் உள்ள குறிப்பிடத்தக்க நில சொத்துக்களை பணமாக்குவதையும் (monetise), அதன் வருவாயை அதிகரிப்பதையும் நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது. பெங்களூருவின் முக்கிய நகர்ப்புற சந்தைகளில் நிலப் பற்றாக்குறை மற்றும் வலுவான தேவை ஆகியவற்றால் தூண்டப்பட்ட, முன்னணி ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களிடமிருந்து கடுமையான போட்டி ஏலத்தை இந்த முயற்சி ஈர்க்கும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

ஏலத்திற்கான முக்கிய நிலப் பகுதிகள்

இந்த பணமாக்குதல் முயற்சியின் முக்கிய அம்சம், கிழக்கு பெங்களூருவில் வேகமாக வளர்ந்து வரும் ஒயிட்ஃபீல்ட்-ஹோசகோட் சாலைப் பகுதியில் மூலோபாய ரீதியாக அமைந்துள்ள கோனசபுராவில் மூன்று பெரிய வணிக நிலப் பகுதிகளை மின்-ஏலம் விடுவதாகும். இவற்றில் மிகப்பெரிய பகுதி 52 ஏக்கருக்கும் அதிகமான பரப்பளவைக் கொண்டுள்ளது, மேலும் இரண்டு சிறிய பகுதிகள் முறையே 2.19 ஏக்கர் மற்றும் 1.31 ஏக்கர் ஆகும். அனைத்துப் பகுதிகளும் "உள்ளபடியே" ("as-is-where-is") அடிப்படையில் வழங்கப்படுகின்றன, அதாவது வாங்குபவர்கள் அவற்றை அவர்களின் தற்போதைய நிலையிலேயே பெறுவார்கள்.

ஏல கால அட்டவணை மற்றும் நிதி விதிமுறைகள்

மின்-ஏல செயல்முறை டிசம்பர் 1, 2025 அன்று தொடங்கும், மேலும் ஆர்வம் தெரிவிப்பதற்கான கடைசி தேதி டிசம்பர் 15 ஆகும். நேரடி ஆன்லைன் ஏலம் டிசம்பர் 17 மற்றும் 18 க்கு இடையில் நடத்தப்படும். குறைந்தபட்ச ஏல அதிகரிப்பு (minimum bid increment) ஒரு சதுர மீட்டருக்கு ₹500 என நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது, மேலும் ஒவ்வொரு தளத்திற்கும் குறைந்தபட்சம் இரண்டு ஏலதாரர்கள் கட்டாயமாக இருக்க வேண்டும். வெற்றி பெற்ற ஏலதாரர்கள் ஒதுக்கீடு செய்யப்பட்டவுடன் உடனடியாக ஏலத் தொகையில் 25% செலுத்த வேண்டும், மீதமுள்ள 75% 45 நாட்களுக்குள் செலுத்தப்பட வேண்டும்.

டெவலப்பர் ஆர்வம் மற்றும் சந்தை சூழல்

CBRE இந்தியா வின் நிர்வாக இயக்குநர் கௌரவ் குமார், அரசுக்குச் சொந்தமான நிலங்களின் கவர்ச்சியைக் கோடிட்டுக் காட்டினார், அவற்றின் "பாதுகாப்பான உரிமைப் பத்திரங்கள்" ("secure titles") மற்றும் தெளிவான மண்டல விதிமுறைகளைக் குறிப்பிட்டார். இந்த ஏலம், டெவலப்பர்கள் உடனடி கட்டுமானத்திற்காக நிலத்தைப் பெறுவதற்கு ஒரு குறிப்பிடத்தக்க வாய்ப்பை வழங்குவதாக அவர் கூறினார். ரியல் எஸ்டேட் நிபுணர்களும், தனியார் நில இருப்புக்கள் குறையும் போது, குறிப்பாக ஒயிட்ஃபீல்ட் போன்ற பகுதிகளில், நில வங்கிகளை நிரப்ப டெவலப்பர்கள் அரசு ஏலங்களை நோக்கிச் செல்கிறார்கள் என்பதை உறுதிப்படுத்துகின்றனர், மேலும் சொத்துச் சந்தையில் தொடர்ச்சியான "உயர்வு" ("upcycle") நீடிக்கிறது.

பெங்களூருவின் சொத்துச் சந்தை வலிமை

பெங்களூரு சொத்துச் சந்தை சீரான வளர்ச்சியை வெளிப்படுத்தியுள்ளது. பிரஸ்டீஜ் குரூப், சோபா லிமிடெட், கோத்ரேஜ் ப்ராப்பர்டீஸ், புரோவாங்கா, மற்றும் பிரிகேட் என்டர்பிரைசஸ் போன்ற முன்னணி டெவலப்பர்கள் பெரிய நிலப் பகுதிகளை தீவிரமாக வாங்கியுள்ளனர். JLL இந்தியா தரவுகளின்படி, ஜனவரி முதல் செப்டம்பர் 2025 வரை பெங்களூருவில் சுமார் 45,815 குடியிருப்பு அலகுகள் விற்கப்பட்டுள்ளன, இது தொடர்ச்சியான தேவையையும், குறிப்பாக பிரீமியம் பிரிவுகள் மற்றும் பெரிய அலகுகளுக்கான வீட்டு விலைகளில் மேல்நோக்கிய உத்வேகத்தையும் எடுத்துக்காட்டுகிறது.

ஒப்பீடுகள் மற்றும் பரந்த போக்குகள்

BDA வின் இந்த முயற்சி, மற்ற முக்கிய நகரங்களில் இதுபோன்ற வெற்றிகரமான அரசு தலைமையிலான நில விநியோக முயற்சிகளுடன் ஒத்துப் போகிறது. ஹைதராபாத்தில், மாநில அரசு சமீபத்தில் ராய்துர்க நிதி மாவட்டத்தில் நில விற்பனையில் இருந்து ₹3,135 கோடியை ஈட்டியது. மும்பையின் நகராட்சி அமைப்பும் ₹1,348 கோடி அடிப்படை விலையுடன், வோர்லியில் உள்ள 6 ஏக்கர் நிலப்பகுதியை ஏலம் விட திட்டமிட்டுள்ளதாக அறிவித்தது. பெங்களூருவின் தொடர்ச்சியான BDA மின்-ஏலங்கள், நகரின் "திட்டமிடப்பட்ட திட்டங்களின் வரிசையை" ("project pipeline") பராமரிக்க முக்கியமானவை.

தாக்கம்

பெங்களூரு வளர்ச்சி ஆணையத்தின் இந்த முக்கிய நில ஏலம், ரியல் எஸ்டேட் துறைக்குத் தேவையான ஊக்கத்தை அளிக்கவும், டெவலப்பர்களுக்கு மதிப்புமிக்க நில இருப்பை வழங்கவும், BDA வின் வருவாய் ஆதாரங்களை அதிகரிக்கவும் தயாராக உள்ளது. இது கிழக்கு பெங்களூருவின் தாழ்வாரத்தில் நிலம் மற்றும் சொத்து மதிப்புகளையும் பாதிக்கக்கூடும். பெங்களூரு சொத்துச் சந்தையில் ஒட்டுமொத்த நேர்மறையான உணர்வு மேலும் வலுப்படுத்தப்படும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

கடினமான சொற்களின் விளக்கம்

• Monetise land assets: நில சொத்துக்களை விற்பதன் மூலமோ அல்லது குத்தகைக்கு விடுவதன் மூலமோ பணமாக மாற்றுவது.
• Urban land parcels: நகர எல்லைக்குள் அமைந்துள்ள நிலப் பகுதிகள்.
• E-auction: இணையம் வழியாக மின்னணு முறையில் நடத்தப்படும் ஏலம்.
• As-is-where-is basis: சொத்து அதன் தற்போதைய நிலையிலேயே விற்கப்படுகிறது, அனைத்து குறைகள் மற்றும் குறைபாடுகளுடன்.
• Bid increment: ஒரு ஏலத்தை அதிகரிக்க வேண்டிய குறைந்தபட்ச தொகை.
• Property upcycle: சொத்து மதிப்புகள் மற்றும் தேவையில் தொடர்ச்சியான அதிகரிப்பு காலம்.
• Project pipeline: திட்டமிடப்பட்ட அல்லது நடந்து கொண்டிருக்கும் கட்டுமான திட்டங்களின் பட்டியல்.