கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகள்: மறைமுக செலவு ₹8 லட்சம் வரை எப்படி அதிகரிக்கலாம்!

அக்குமுலேஷன் (Amortization) சிக்கல்

கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகளுக்கும், உடனடியாக குடியேற தயாராக உள்ள வீடுகளுக்கும் உள்ள முக்கிய வித்தியாசம், அசல் தொகையை (Principal) குறைப்பதில் உள்ளது. ரெடி-டு-மூவ் வீடுகளில், முதல் மாதத்திலிருந்தே EMI மூலம் கடன் தொகை குறையத் தொடங்கும். ஆனால், கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகளில், கட்டுமான காலம் முடியும் வரை வட்டி மட்டுமே (Interest-only pre-EMIs) செலுத்த வேண்டியிருக்கும். இதனால், அசல் தொகை குறையாமல் அப்படியே இருப்பது, நீண்ட கால நோக்கில் வட்டி செலவை அதிகரிக்கிறது.

மூலதன திறன் இடைவெளி (Capital Efficiency Gap) அலசல்

₹50 லட்சம் கடன், 8% வட்டி என்ற கணக்கீட்டில், ரெடி-டு-மூவ் வீடுகளுக்கு சாதகமாக அமைகிறது. ஏனெனில், வாங்கிய முழு தொகையையும் பயன்படுத்தி, கடன் தொகையை படிப்படியாக குறைக்க முடியும். ஆனால், கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகளில், கடன் தொகை படிப்படியாக வழங்கப்படும்போது, வாங்கியவர் ஆரம்ப கட்டத்திலேயே அசல் தொகையை குறைக்கும் பலனை அனுபவிக்க முடியாது. இதனால் ஏற்படும் ₹8 லட்சம் கூடுதல் வட்டி, தாமதமான வீட்டிற்கு கொடுக்கப்படும் மறைமுக வரியாகும். முதலீட்டாளர்களுக்கு, இது ஒரு பெரிய தடையாக அமைகிறது. அதாவது, ரெடி-டு-மூவ் வீட்டிற்கு நிகரான விலையை அடைய, சொத்தின் மதிப்பு கணிசமாக உயர வேண்டும்.

ஆஃப்-பிளான் (Off-Plan) முதலீடுகளின் மறுபக்கம்

கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகளில், வட்டி செலவை தவிர்த்து வேறு சில இடர்பாடுகளும் உள்ளன. திட்டத்தை முடிக்க தாமதமாகும் அபாயம் (Project completion risk), RERA போன்ற ஒழுங்குமுறை தாமதங்கள் (Regulatory delays), மற்றும் வருமானம் தராத சொத்தில் பணம் முடங்கிப்போவது (Opportunity cost of capital) போன்ற பிரச்சனைகள் உண்டு. உடனடியாக வாடகை வருமானம் தரும் ரெடி-டு-மூவ் வீடுகளைப் போலல்லாமல், கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகள் எதிர்கால விலை உயர்வை மட்டுமே நம்பியுள்ளன. வட்டி விகிதங்கள் அதிகமாக இருக்கும்போது, பிரீ-EMI-களின் மொத்த தாக்கம் முதலீட்டின் வருமானத்தை (Internal Rate of Return) வெகுவாகக் குறைக்கும். மேலும், ரியல் எஸ்டேட் சந்தை தேக்கமடைந்தால், கூடுதல் வட்டி சுமை காரணமாக, உண்மையான மதிப்பில் நஷ்டத்தை சந்திக்க நேரிடும்.

கடன் வாங்குபவர்களுக்கான முக்கிய ஆலோசனைகள்

கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகளின் விலை குறைவாக இருந்தாலும், இந்த மறைமுக நிதி யதார்த்தங்களால் (Financing realities) அந்த சேமிப்பு பெரும்பாலும் ஈடுசெய்யப்படுகிறது. ஒரு நுட்பமான அணுகுமுறைக்கு, கொள்முதல் விலை மற்றும் கட்டுமான காலம் வரை செலுத்தப்பட்ட மொத்த வட்டி ஆகிய இரண்டையும் கணக்கில் கொண்டு, மொத்த கையகப்படுத்தும் செலவை (Total cost of acquisition) கணக்கிட வேண்டும். செல்வத்தைப் பாதுகாப்பதே முக்கிய நோக்கமாக இருந்தால், உடனடியாக அசல் தொகையைக் குறைப்பதற்கு முன்னுரிமை அளிக்க வேண்டும். அதேசமயம், அதிக லாபத்தை எதிர்பார்த்து முதலீடு செய்பவர்கள், திட்டமிடப்பட்ட சொத்து மதிப்பு உயர்வு, இந்த கூடுதல் வட்டி சுமையை ஈடுகட்டும் அளவுக்கு அதிகமாக இருப்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும்.