பல முதலீட்டாளர்கள் வாடகை வருமானத்தை எதிர்பார்த்து இரண்டாவது வீட்டை வாங்குகிறார்கள். ஆனால், பராமரிப்புச் செலவுகள், EMI மற்றும் வரிகளால் இது லாபத்திற்குப் பதிலாக நஷ்டத்தையே தருகிறது. முதலீடு செய்யும் முன் நெட் ரிட்டர்ன் (Net Return) கணக்கீட்டை சரியாகப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.
பல இந்திய முதலீட்டாளர்களுக்கு, இரண்டாவது வீடு வாங்குவது என்பது வருமானத்தை ஈட்டும் ஒரு சிறந்த வழியாகத் தெரிகிறது. வீடு வாங்குவது, வாடகைக்கு விடுவது, அந்த வாடகையை வைத்தே கடனை அடைப்பது என்பதே பலரின் திட்டம். ஆனால், கள நிலவரம் முற்றிலும் வேறாக இருக்கிறது. பல நேரங்களில், இந்த முதலீடு வருமானத்தைத் தருவதற்குப் பதிலாக, உங்கள் கையில் இருக்கும் பணத்தையே கரைக்கும் ஒரு 'Negative-carry' சொத்தாக மாறிவிடுகிறது.
கிராஸ் ரெண்டல் ஈல்ட் (Gross Rental Yield) எனும் பொறி
பலர் வெறும் கிராஸ் ரெண்டல் ஈல்டை மட்டுமே பார்க்கிறார்கள். உதாரணமாக, ₹1 கோடி மதிப்புள்ள ஒரு வீடு மாதத்திற்கு ₹40,000 வாடகை தருகிறது என்றால், அதன் ஆண்டு வருமானம் சுமார் 4.8%. இது பார்க்க நன்றாகத் தெரிந்தாலும், இதிலிருக்கும் மறைமுகச் செலவுகளை யாரும் கவனிப்பதில்லை. வீட்டின் பராமரிப்புச் செலவு, சொத்து வரி, காப்பீடு, வீடு காலியாக இருக்கும் காலங்கள் மற்றும் புரோக்கர் கமிஷன் ஆகியவற்றை கழித்த பிறகு, நிகர லாபம் வெறும் 2%-க்கும் குறைவாகவே இருக்கும். இது பேங்க் பிக்சட் டெபாசிட் (FD) தரும் வருமானத்தை விடக் குறைவுதான்.
EMI சுமை: ஒரு கணக்கீடு
வீட்டுக் கடன் (Home Loan) மூலம் முதலீடு செய்யும்போது சுமை அதிகரிக்கிறது. ₹1 கோடி மதிப்புள்ள வீட்டிற்கு ₹75 லட்சம் கடன் வாங்கினால், 8.5% வட்டி விகிதத்தில் உங்கள் ஆண்டு EMI சுமை சுமார் ₹7.8 லட்சம். ஆனால் வாடகை மூலம் கிடைப்பது வெறும் ₹4.8 லட்சம் மட்டுமே. இதனால் ஆண்டுக்கு ₹3 லட்சம் வரை உங்களுக்குப் பற்றாக்குறை ஏற்படும். உங்கள் சொந்த வருமானத்திலிருந்து இந்தப் பணத்தை எடுத்துச் செலுத்த வேண்டிய கட்டாயம் உருவாகிறது.
வரி மற்றும் பணப்புழக்கம் (Liquidity)
ரியல் எஸ்டேட்டில் வரி விதிகள் சிக்கலானவை. புதிய வரி முறையில் வீட்டுச் சொத்து மூலம் ஏற்படும் நஷ்டத்தை மற்ற வருமானங்களுடன் ஈடுகட்டுவதில் கட்டுப்பாடுகள் உள்ளன. மேலும், ரியல் எஸ்டேட் என்பது உடனடியாகப் பணமாக மாற்ற முடியாத (Illiquid) சொத்து. அவசர தேவைக்கு மியூச்சுவல் ஃபண்ட் போல ஒரு பகுதியை மட்டும் விற்க முடியாது. எனவே, வாடகை மூலம் EMI-ஐ ஈடுகட்ட முடியவில்லை என்றால், அந்த சொத்தை வெறும் மூலதன மதிப்பிற்காக (Capital Appreciation) மட்டுமே கருதி முதலீடு செய்வது நல்லது.