ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடு செய்ய நினைக்கும் இந்தியர்களுக்கு இரண்டு வழிகள் உள்ளன. ஒன்று சொந்தமாக வீடு வாங்கி வாடகைக்கு விடுவது, மற்றொன்று REITs எனப்படும் முதலீட்டுத் திட்டம். இரண்டிற்கும் இடையே உள்ள லாபம், ரிஸ்க் மற்றும் மேலாண்மை குறித்த விரிவான அலசல் இதோ.
இந்திய குடும்பங்களின் நீண்டகால விருப்பமான சொத்து ரியல் எஸ்டேட். ஆனால் இப்போது முதலீடு செய்யும் முறையில் பெரிய மாற்றம் ஏற்பட்டுள்ளது. நேரிடையாக பிஸிக்கல் பிளாட் (Rental Flat) வாங்குவதற்கும், நவீன மற்றும் எளிமையான REITs (Real Estate Investment Trusts) முதலீட்டிற்கும் உள்ள வித்தியாசங்களை புரிந்துகொள்வது அவசியம்.
REITs: ஏன் இது ஒரு ஸ்மார்ட் தேர்வு?
REITs என்பதை ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கான 'மியூச்சுவல் ஃபண்ட்' என்று சொல்லலாம். இதில் முதலீடு செய்வதன் மூலம், பெரிய கமர்ஷியல் சொத்துக்களின் ஒரு பங்கினை நீங்கள் வாங்குகிறீர்கள். இதன் முக்கிய பலம் Liquidity. ஒரு பிளாட்டை விற்க பல மாதங்கள் ஆகும் நிலையில், REIT யூனிட்களை ஷேர் மார்க்கெட் போல எப்போது வேண்டுமானாலும் வாங்கவோ விற்கவோ முடியும்.
நிர்வாக ரீதியாக பார்த்தால், டெனன்ட் தேடுவது, மெயின்டனன்ஸ் பார்ப்பது போன்ற தலைவலிகள் கிடையாது. எல்லாம் ப்ரொபஷனல் டீம்களால் கவனிக்கப்படும். ஆனால், இதில் சந்தையின் ஏற்ற இறக்கங்கள் (Market Volatility) உண்டு என்பது கவனிக்கத்தக்கது.
வாடகை வீடுகள்: இதில் உள்ள சவால்கள் என்ன?
சொந்த வீடு வாங்குவதில் இருக்கும் பெருமை ஒரு பக்கம் இருந்தாலும், இது ஒரு முழுநேர வேலை போன்றது. ரிஜிஸ்ட்ரேஷன், ஸ்டாம்ப் டியூட்டி என ஆரம்பத்திலேயே பெரிய தொகையை முதலீடு செய்ய வேண்டும். வீட்டு வரி, இன்சூரன்ஸ், மெயின்டனன்ஸ் என செலவுகள் தொடரும்.
முக்கியமாக, அனைத்து செலவுகளையும் கழித்த பிறகு, வீட்டு வாடகை மூலம் கிடைக்கும் வருமானம் (Net Rental Yield) ஆண்டுக்கு வெறும் 1.5% முதல் 4% வரை மட்டுமே இருக்கும். காலி வீடாக இருக்கும் காலங்களில் வருமானம் பூஜ்ஜியமாகிவிடும் என்பதும் ஒரு பெரிய ரிஸ்க்.
எது சிறந்தது?
நீங்கள் எந்தவிதமான தலைவலியும் இல்லாமல், மாதந்தோறும் சீரான வருமானம் எதிர்பார்க்கிறீர்கள் என்றால் REITs மிகச்சிறந்த வழி. இது பல இடங்களில் சொத்துக்களைக் கொண்டிருப்பதால் ரிஸ்க்கும் குறைவு.
மாறாக, குறிப்பிட்ட பகுதியில் உள்ள நிலவரம் உங்களுக்கு நன்கு தெரியும், பெரிய அளவில் மூலதனம் கையிருப்பில் உள்ளது, சொத்தை நீங்களே நிர்வகிக்கத் தயார் என்றால், சொந்த பிளாட் வாங்குவது உங்களுக்கு கட்டுப்பாட்டை (Control) வழங்கும். முடிவெடுக்கும் முன், வரி மற்றும் பராமரிப்பு செலவுகளைக் கழித்த பிறகு உங்களுக்குக் கிடைக்கும் நிகர வருமானத்தை (Net Return) கணக்கிட்டு முதலீடு செய்யுங்கள்.