இந்தியாவில் வீடு வாங்குவதா? வாடகைக்கு இருப்பதா? - 2026 இல் மாறும் கணக்கு!

சொத்து சந்தையில் புதிய கணக்கு

இந்தியாவில் வீடு வாங்குவதா அல்லது வாடகைக்கு இருப்பதா என்ற விவாதம், 2026 ஆம் ஆண்டில் பல காரணங்களால் முக்கியத்துவம் பெற்றுள்ளது. சொத்து விலைகள் ராக்கெட் வேகத்தில் உயர்ந்து வருவது, சம்பள உயர்வு மெதுவாக இருப்பது, வரிச் சட்டங்களில் ஏற்பட்டுள்ள மாற்றங்கள், மற்றும் மற்ற முதலீட்டு வாய்ப்புகள் ஆகியவை இந்த முடிவை மிகவும் கவனமாக எடுக்க வேண்டிய நிலைக்குத் தள்ளியுள்ளன. முன்பெல்லாம் உணர்வுப்பூர்வமாக எடுக்கப்பட்ட இந்த முடிவு, தற்போது தரவுகளின் அடிப்படையில், ஒரு புத்திசாலித்தனமான நிதி முடிவாக மாறி வருகிறது. வீடு வாங்குவது நீண்ட கால செல்வத்தை ஈட்ட உதவினாலும், இன்றைய பொருளாதார சூழல் அதை சவாலுக்குள்ளாக்கியுள்ளது.

செல்வத்தை உருவாக்கும் புதிய பாதை

பல ஆண்டுகளாக, இந்தியாவில் சொத்து வாங்குவதே செல்வத்தை பெருக்குவதற்கான முக்கிய வழியாக பார்க்கப்பட்டது. ஆனால், தற்போதைய சந்தை நிலவரப்படி, முக்கிய இந்திய நகரங்களில் சொத்து விலைகள் சம்பள வளர்ச்சியை விட மிக வேகமாக உயர்ந்து வருகின்றன. 1991 முதல் 2021 வரை, சொத்து விலைகள் ஆண்டுக்கு சராசரியாக சுமார் 9.3% வளர்ந்த நிலையில், தனிநபர் வருமானம் இதைவிட மிக மெதுவாகவே வளர்ந்துள்ளது. இதனால், வீடு வாங்கும் திறன் (Affordability) குறைந்துள்ளது. முக்கியமாக, மெட்ரோ நகரங்களில் இந்த நிலைமை மிகவும் கவலையளிக்கிறது. இதனுடன், ஜூலை 2024 க்குப் பிறகு வாங்கிய சொத்துக்களுக்கான கேப்பிடல் கெயின்ஸ் (Capital Gains) மீதான இன்டெக்ஸேஷன் (Indexation) சலுகைகள் ரத்து செய்யப்பட்டதும் ஒரு முக்கிய மாற்றமாகும். இது கேப்பிடல் கெயின்ஸ் வரியை 12.5% ஆகக் குறைத்தாலும், சொத்து மதிப்பில் பெரிய உயர்வு ஏற்பட்டிருந்தால், பழைய விதிகளின் கீழ் கிடைத்த வரிச் சலுகை கிடைக்காமல் போகும். இதனால், வீடு வாங்குவதன் நீண்ட கால நிதி லாபம் பலருக்குக் குறைவாகத் தெரிகிறது.

வாடகைக்கு இருப்பதன் நிதி லாபம்

வாடகைக்கு இருப்பதை மேலும் கவர்ச்சிகரமானதாக மாற்றும் காரணிகளும் உள்ளன. இந்தியாவில், வாடகை வருமானம் (Rental Yields) உலகளாவிய அளவை விட குறைவாகவே இருந்து வருகிறது. பெரும்பாலும், சொத்து மதிப்பு உயர்வையே முதலீட்டாளர்கள் நம்பியிருந்தனர். 2025 மற்றும் 2026 ஆம் ஆண்டுகளின் தொடக்கத்தில், பல முக்கிய நகரங்களில் சொத்து மதிப்புகள் வாடகை மதிப்புகளை விட மிக வேகமாக உயர்ந்தன. இதனால், வாடகை வருமானம் குறைந்துள்ளது. உதாரணமாக, சென்னை போன்ற நகரங்களில் மொத்த வாடகை வருமானம் சுமார் 4.16% ஆகவும், அகமதாபாத் மற்றும் ஹைதராபாத்தில் சுமார் 3.9% ஆகவும் இருந்தது. பல முக்கிய சந்தைகளில், இந்த வாடகை வருமானம் 4% க்கும் குறைவாகவே உள்ளது. இதனால், வாடகை வருமானத்தை மட்டும் நம்பியிருப்பது லாபகரமாக இல்லை. மேலும், வீடு வாங்கும்போது செலுத்த வேண்டிய முத்திரைத்தாள் கட்டணம் (Stamp Duty), பதிவு கட்டணம் போன்ற பெரிய ஆரம்ப செலவுகளையும், தொடர்ச்சியான பராமரிப்பு செலவுகளையும் வாடகைக்கு இருப்பதால் தவிர்க்கலாம். இந்த பணத்தை, பங்குச் சந்தை போன்ற வேறு முதலீடுகளில் ஈடுபடுத்தி, அதிக லாபம் ஈட்ட வாய்ப்புள்ளது.

பொருளாதாரம் மற்றும் முதலீட்டு நகர்வுகள்

2026 ஆம் ஆண்டிற்கான சம்பள உயர்வு கணிப்புகள் தேசிய அளவில் சுமார் 9% ஆக இருந்தாலும், அதிகரித்து வரும் சொத்து விலைகளுடன் ஒப்பிடும்போது இது போதுமானதாக இல்லை. வருமானம் அதிகரிப்பது ஓரளவு மலிவு விலையை மேம்படுத்தினாலும், எல்லா நகரங்களுக்கும் இந்த முன்னேற்றம் ஒரே மாதிரியாக இல்லை. அகமதாபாத், புனே, கொல்கத்தா போன்ற நகரங்களில் வாங்கும் திறன் சிறப்பாக உள்ள நிலையில், என்.சி.ஆர் (NCR) போன்ற சந்தைகளில் விலையேற்றம் காரணமாக நிலைமை மோசமடைந்துள்ளது. முதலீட்டாளர் பணத்திற்கான போட்டியும் அதிகரித்து வருகிறது. நீண்ட கால அடிப்படையில், இந்தியப் பங்குகள் ஆண்டுக்கு சராசரியாக 12-15% வருமானத்தை அளித்துள்ளன. இது ரியல் எஸ்டேட்டின் 6-8% வருமானத்தை விட அதிகம். பரஸ்பர நிதிகள் (Mutual Funds), குறிப்பாக ஈக்விட்டி நிதிகள் 17-20% வரையிலும், கடன் நிதிகள் (Debt Funds) 6-8% வரையிலும் வருமானம் ஈட்டித் தருவது, ரியல் எஸ்டேட் போன்ற முதலீடுகளுக்கு ஒரு வலுவான மாற்றாக அமைகிறது.

நுகர்வோர் சவால்கள்

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒட்டுமொத்த நம்பிக்கை இருந்தாலும், சில முக்கிய சவால்கள் வீடு வாங்குவதா அல்லது வாடகைக்கு இருப்பதா என்ற கேள்வியை மேலும் சிக்கலாக்குகின்றன. நடுத்தர வர்க்கத்தினருக்கு வீடு வாங்கும் சாத்தியக்கூறுகள் குறைந்து வருகின்றன. ₹45 லட்சம்க்கும் குறைவான விலையுள்ள மலிவு விலை வீடுகளின் பங்கு, 2019 இல் 38% ஆக இருந்தது, 2025 இல் வெறும் 18% ஆகக் குறைந்துள்ளது. நிலம் மற்றும் கட்டுமானச் செலவுகள் அதிகரித்ததும், பழைய கொள்கை வரையறைகளுமே இதற்குக் காரணம். இதனால், பல நடுத்தர வருமான குடும்பங்களுக்கு EMI-க்கும் வருமானத்திற்கும் உள்ள விகிதம் 40% ஆக அதிகரித்துள்ளது. இது 2020 இல் 28% ஆக இருந்தது. ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் அதிக லாபம் தரும் பிரீமியம் மற்றும் சொகுசு வீடுகளில் கவனம் செலுத்துவதால், மலிவு விலை வீடுகளின் பற்றாக்குறை அதிகரிக்கிறது. மேலும், சொத்து மதிப்பு உயர்வோடு ஒப்பிடும்போது வாடகை உயர்வு குறைவாக இருப்பதால், முதலீட்டாளர்களுக்கு வருமானம் ஈட்டும் சொத்தாக அதன் கவர்ச்சி குறைகிறது. பிராந்திய ரீதியாக விலை ஏற்ற இறக்கங்களும் சந்தையை பாதிக்கின்றன. 2030 ஆம் ஆண்டிற்குள் நகர்ப்புற வீட்டுப் பற்றாக்குறை 30 மில்லியன் வீடுகளாக உயரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

எதிர்காலப் போக்குகள்

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை முதிர்ச்சியடையும் போது, 2026 இல் வீடு வாங்குவதா அல்லது வாடகைக்கு இருப்பதற்கான முடிவானது, தனிநபரின் நிதி நிலைமை, வேலைவாய்ப்பு, மற்றும் எதிர்காலத் திட்டங்களைப் பொறுத்தே அமையும். நிலையான நிதி நிலைமை மற்றும் நீண்ட கால நகரக் குடியிருப்புத் திட்டங்களைக் கொண்டவர்களுக்கு, வீடு வாங்குவது செல்வத்தை ஈட்டவும் பாதுகாப்பை வழங்கவும் உதவும். அதே சமயம், நெகிழ்வுத்தன்மை மற்றும் மூலதனத்தை வேறு திட்டங்களில் முதலீடு செய்ய விரும்புவோருக்கு, வாடகை ஒரு சிறந்த தேர்வாக இருக்கும். சந்தை தொடர்ந்து வளர்ச்சி காணும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது, குறிப்பாக பிரீமியம் பிரிவுகளில். ஆனால், பெருகிவரும் விலைவாசி, வருமான வளர்ச்சியை மிஞ்சுவது, மாறிவரும் வரி விதிப்புகள், மற்றும் மாற்று முதலீடுகளின் கவர்ச்சிகரமான வருமானங்கள் ஆகியவை, வாடகைக்கு இருப்பதை ஒரு தற்காலிக தீர்வாகக் கருதாமல், ஒரு புத்திசாலித்தனமான நிதி உத்தியாக அங்கீகரிக்க வைக்கும்.