வீட்டுக் கடன் EMI: ஆரம்பத்தில் அசல் தொகை ஏன் குறையாமல் இருக்கிறது?

பெரும்பாலான வீட்டுக் கடன் வாங்கியவர்கள், ஆரம்ப வருடங்களில் EMI-யில் வட்டிக்குத்தான் அதிக பணம் செல்கிறது என்பதை உணராமல் இருக்கிறார்கள். இதனால் அசலை அடைப்பது மிகவும் மெதுவாக நடக்கும். இந்த அமைப்பைப் புரிந்துகொண்டால், கடனை விரைவாக முடிக்க வழிகள் உள்ளன.

வீட்டுக் கடன் EMI-யின் உண்மை என்ன?

பல வீட்டுக் கடன் வாங்கியவர்கள், பல வருடங்களாக மாதம்தோறும் EMI கட்டிய பிறகும், அசலில் பெரிய அளவில் மாற்றம் இல்லை என்பதை கண்டு வியப்படைவார்கள். இதற்கு காரணம், வங்கிகள் வீட்டுக் கடனை திருப்பிச் செலுத்தும் முறையான 'அமோர்டைசேஷன்' (Amortization) அமைப்புதான்.

அமோர்டைசேஷன் எப்படி வேலை செய்கிறது?

நீங்கள் செலுத்தும் ஒவ்வொரு EMI தொகையும் இரண்டு பகுதிகளாக பிரிக்கப்படுகிறது: ஒன்று, மீதமுள்ள கடன் தொகைக்கான வட்டி (Interest), மற்றொன்று அசல் தொகையை (Principal) திரும்பச் செலுத்துவது. பொதுவாக, நீண்ட கால வீட்டுக் கடனின் ஆரம்ப வருடங்களில், EMI-யில் பெரும்பகுதி வட்டிக்குச் சென்றுவிடும். இதனால், அசல் தொகையைக் குறைக்கும் பகுதி மிகக் குறைவாகவே இருக்கும். கடன் தொகை குறையக் குறைய, அதன் மீதான வட்டியும் குறையும். அப்போதுதான் EMI-யின் கணிசமான பகுதி அசலைக் குறைக்க உதவும்.

கடன் காலம் மற்றும் வட்டி விகிதங்களின் தாக்கம்

கடன் காலம் (Loan Tenure) என்பது எவ்வளவு விரைவில் கடன் குறைகிறது என்பதில் முக்கிய பங்கு வகிக்கிறது. 20 அல்லது 30 வருட கடன், 10 அல்லது 15 வருட கடனை விட மிக மெதுவாக அசலைக் குறைக்கும். நீண்ட கடன் காலம் மாதத் தவணையைக் குறைத்தாலும், மொத்த வட்டிச் செலவை அதிகரித்துவிடும். மேலும், ஃப்ளோட்டிங் வட்டி விகிதங்கள் (Floating Interest Rates) நிலைமையை மேலும் சிக்கலாக்கும். வட்டி விகிதங்கள் அதிகரிக்கும்போது, EMI-யில் வட்டிப் பகுதி அதிகமாகி, அசலைக் குறைப்பது மேலும் தாமதமாகும்.

வீட்டுக் கடனை திறம்பட நிர்வகிப்பது எப்படி?

வட்டிச் சுமையைக் குறைக்க விரும்புவோர் சில எளிய வழிகளைப் பின்பற்றலாம். அவ்வப்போது பகுதி முன்பணம் (Partial Prepayment) செலுத்துவது, அதாவது அசலுக்குக் கூடுதலாகப் பணம் செலுத்துவது, கடனை விரைவாக முடிக்கவும், வட்டிச் செலவைக் குறைக்கவும் சிறந்த வழியாகும். உங்கள் வருமானம் அனுமதித்தால், மாத EMI தொகையை சற்று அதிகரிக்கலாம். சிறிய அதிகரிப்புகூட பல வருடங்களில் பெரிய வித்தியாசத்தை ஏற்படுத்தும். உங்கள் கடன் அறிக்கையை (Loan Statement) அவ்வப்போது ஆய்வு செய்து, EMI-யில் எவ்வளவு அசல் மற்றும் வட்டிக்குச் செல்கிறது என்பதைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம். இந்த விஷயங்களைச் சரியாக நிர்வகிப்பதன் மூலம், உங்கள் நீண்ட கால நிதிப் பொறுப்பின் மீது உங்களுக்கு அதிக கட்டுப்பாடு கிடைக்கும்.