Whalesbook
REITs மற்றும் InvITs மூலம், பொதுமக்கள் நேரடியாக சொத்துக்களை வாங்காமலேயே, வணிக கட்டிடங்கள் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களில் முதலீடு செய்யலாம். இவை நிலையான வருமானம் தரக்கூடியவை என்றாலும், இவற்றின் ரிஸ்க் மற்றும் வருமான வேறுபாடுகளைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.
REITs மற்றும் InvITs என்றால் என்ன?
Real Estate Investment Trusts (REITs) மற்றும் Infrastructure Investment Trusts (InvITs) என்பவை பெரிய அளவிலான சொத்துக்களில் தனிநபர்கள் முதலீடு செய்ய உதவும் முதலீட்டு கருவிகள். இவை மியூச்சுவல் ஃபண்ட் போன்றவையாகும். பங்குகளை வாங்குவதற்கு பதிலாக, இந்த டிரஸ்ட்கள் நிஜமான சொத்துக்களை வாங்கி நிர்வகிக்கின்றன.
REITs, அலுவலக வளாகங்கள், ஷாப்பிங் மால்கள் மற்றும் கிடங்குகள் போன்ற வணிக ரியல் எஸ்டேட்டில் கவனம் செலுத்துகின்றன. InvITs, நெடுஞ்சாலைகள், மின்சார டிரான்ஸ்மிஷன் லைன்கள் மற்றும் சூரிய அல்லது காற்றாலை ஆற்றல் நிலையங்கள் போன்ற உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களில் கவனம் செலுத்துகின்றன. இந்த சொத்துக்களில் இருந்து வருமானம் வரும்போது (ஒரு கட்டிடத்தில் வாடகை மூலமாகவோ அல்லது ஒரு நெடுஞ்சாலையில் டோல் வசூல் மூலமாகவோ), அந்த பணம் டிரஸ்டின் யூனிட் வைத்திருப்பவர்களுக்கு விநியோகிக்கப்படுகிறது.
ஏன் முதலீட்டாளர்கள் இவற்றில் ஆர்வம் காட்டுகிறார்கள்?
இந்த கருவிகளின் முக்கிய ஈர்ப்பு, நிலையான வருமானம் பெறும் வாய்ப்பாகும். ஒரு சொத்தை நிர்வகிப்பது, வாடகை வசூலிப்பது அல்லது பராமரிப்பு பிரச்சனைகளை கையாள்வது போன்ற சிரமங்களுக்கு பதிலாக, முதலீட்டாளர்கள் பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடப்பட்ட டிரஸ்ட் யூனிட்களை வைத்திருக்கிறார்கள்.
இந்த கருவிகள் முதலீட்டுக்கான ஆரம்பத் தடையை வெகுவாகக் குறைக்கின்றன. ஒரு வணிக கட்டிடம் வாங்க அல்லது ஒரு நெடுஞ்சாலை திட்டத்திற்கு நிதியளிக்க பல கோடி ரூபாய் தேவைப்படும் நிலையில், ஒரு முதலீட்டாளர் மிகச் சிறிய தொகையில் தொடங்கலாம். மேலும், இவை பங்குச் சந்தைகளில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ளதால், சிறந்த பணப்புழக்கத்தை (Liquidity) வழங்குகின்றன. அதாவது, ஒரு நிலம் அல்லது கட்டிடத்தை விற்பதை விட, பணம் தேவைப்பட்டால் இந்த யூனிட்களை விற்பது பொதுவாக எளிதாக இருக்கும்.
முக்கிய வேறுபாடுகள்
முக்கிய வேறுபாடு, அடிப்படைச் சொத்தில் உள்ளது. ஒரு REIT வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையுடன் தொடர்புடையது. அதன் செயல்பாடு, அலுவலகங்கள் அல்லது கடைகள் எவ்வளவு வாடகைக்கு விடப்பட்டுள்ளன (occupancy rates) மற்றும் முக்கிய நகரங்களில் வாடகை வளர்ச்சி ஆகியவற்றால் பெரிதும் பாதிக்கப்படுகிறது.
மறுபுறம், InvITs உள்கட்டமைப்பு சொத்துக்களின் பயன்பாட்டுடன் (utilization) தொடர்புடையவை. உதாரணமாக, ஒரு சாலை தொடர்பான InvIT-ன் வருவாய், எத்தனை வாகனங்கள் டோல் கேட்களை கடந்து செல்கின்றன என்பதைப் பொறுத்தது. மின்சாரம் தொடர்பான InvITs-க்கு, வருவாய் மின்சார டிரான்ஸ்மிஷனுக்கான நீண்ட கால ஒப்பந்தங்களைப் பொறுத்தது. இதன் காரணமாக, வணிக ரியல் எஸ்டேட்டை விட, InvITs-ன் பணப்புழக்கம் மிகவும் நிலையானதாகவும், பொருளாதாரச் சுழற்சிகளுடன் குறைவாக இணைக்கப்பட்டதாகவும் கருதப்படுகிறது.
முதலீட்டாளர்கள் என்ன தெரிந்து கொள்ள வேண்டும்?
இந்த தேர்வுகள் போர்ட்ஃபோலியோவை பல்வகைப்படுத்த ஒரு வித்தியாசமான வழியை வழங்கினாலும், இவை ரிஸ்க் இல்லாதவை அல்ல.
வட்டி விகிதங்கள் இந்த சொத்துக்கள் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன என்பதில் முக்கிய பங்கு வகிக்கின்றன. பொருளாதாரத்தில் வட்டி விகிதங்கள் உயரும்போது, REITs மற்றும் InvITs வழங்கும் வருமானம், ஃபிக்ஸட் டெபாசிட்கள் அல்லது அரசுப் பத்திரங்கள் போன்ற பாதுகாப்பான விருப்பங்களுடன் ஒப்பிடும்போது கவர்ச்சியற்றதாகத் தோன்றலாம். இது இந்த யூனிட்களின் விலையில் வீழ்ச்சியை ஏற்படுத்தும்.
REITs-க்கு மற்றொரு ரிஸ்க் ஆக்கிரமிப்பு (occupancy) ஆகும். நிறுவனங்கள் தங்கள் அலுவலக இடப் பயன்பாட்டைக் குறைத்தால் அல்லது ஹைப்ரிட் வேலை மாதிரிகளுக்கு மாறினால், அது REIT-யால் உருவாக்கப்பட்ட வாடகை வருமானத்தைப் பாதிக்கலாம். InvITs-க்கு, ரிஸ்க்குகள் பெரும்பாலும் செயல்பாட்டு செயல்திறனுடன் (operational performance) தொடர்புடையவை, அதாவது ஒரு நெடுஞ்சாலையில் போக்குவரத்து அளவு அல்லது மின்சார லைன்களின் செயல்திறன் போன்றவை.
இறுதியாக, வங்கி டெபாசிட்களைப் போலல்லாமல், இந்த டிரஸ்ட்களிலிருந்து வரும் வருமான விநியோகம் உத்தரவாதம் அளிக்கப்படவில்லை. இது அடிப்படை சொத்துக்களால் உருவாக்கப்பட்ட உண்மையான பணத்தைப் பொறுத்தது.
முதலீட்டாளர்கள் எதைக் கண்காணிக்கலாம்?
இந்த கருவிகளில் ஆர்வமுள்ள முதலீட்டாளர்கள் சில காரணிகளைக் கண்காணிக்க வேண்டும். முதலாவதாக, காலாண்டு விநியோகங்கள் அல்லது கொடுப்பனவுகளைக் கண்காணிக்கவும், ஏனெனில் இவை அடிப்படை சொத்துக்களின் ஆரோக்கியத்தைப் பிரதிபலிக்கின்றன. இரண்டாவதாக, வட்டி விகிதங்களில் ஏற்படும் பெரிய மாற்றங்களைக் கவனிக்கவும், ஏனெனில் இவை இந்த டிரஸ்ட்களின் மதிப்பீட்டை பாதிக்கின்றன. மூன்றாவதாக, REITs-க்கான ஆக்கிரமிப்பு அளவுகள் அல்லது InvITs-க்கான போக்குவரத்து மற்றும் மின் நுகர்வு போக்குகளைச் சரிபார்க்கவும். இந்த குறிகாட்டிகள் சொத்துக்கள் எதிர்பார்த்தபடி செயல்படுகின்றனவா என்பதைப் பற்றிய தெளிவான படத்தை அளிக்கின்றன. ஒரு டிரஸ்ட் வைத்திருக்கும் குறிப்பிட்ட சொத்துக்கள் மற்றும் அதன் தற்போதைய கடன் அளவுகளைப் புரிந்துகொள்ள எந்தவொரு முதலீட்டு முடிவையும் எடுப்பதற்கு முன், பங்குச் சந்தைகளில் உள்ள அதிகாரப்பூர்வ தாக்கல் விவரங்களை எப்போதும் சரிபார்க்கவும்.
