பெனாமி சொத்துக்கள்: உச்ச நீதிமன்றத்தின் தீர்ப்பு - சொத்து வைத்திருப்பவர்களுக்கு முக்கிய அபாயங்கள்!

உச்ச நீதிமன்றம் ஒரு முக்கிய தீர்ப்பை வழங்கியுள்ளது. இதன்படி, 2016 ஆம் ஆண்டுக்கு முன்பே நடந்த சொத்து பரிவர்த்தனைகளுக்கும் 'பெனாமி சொத்து தடுப்புச் சட்டம்' பொருந்தும் என அறிவிக்கப்பட்டுள்ளது. ஒரு சொத்தின் பெயரில் யார் இருக்கிறார்கள் என்பதை விட, அதை வாங்கப் பணம் கொடுத்தது யார் என்பதில் நீதிமன்றம் கவனம் செலுத்தும். இது, கடந்த காலங்களில் மறைமுகமாக அல்லது முறைசாரா ஏற்பாடுகள் மூலம் சொத்துக்களை வைத்திருந்த தொழில் குடும்பங்களுக்கும், நிறுவனங்களுக்கும் புதிய சட்ட சிக்கல்களை ஏற்படுத்தும்.

என்ன நடந்தது?

இந்திய உச்ச நீதிமன்றம் சமீபத்தில், 'மஞ்சுளா Vs டி.ஏ. ஸ்ரீனிவாஸ்' வழக்கில் ஒரு முக்கிய தீர்ப்பை வழங்கியுள்ளது. இந்த தீர்ப்பு, 'பெனாமி சொத்து தடுப்புச் சட்டத்தை' கடுமையாக அமல்படுத்துவதை உறுதி செய்கிறது. பெனாமி பரிவர்த்தனை என்றால், ஒரு சொத்து ஒருவரின் பெயரில் வாங்கப்பட்டாலும், அதற்கான பணத்தை மற்றொருவர் கொடுத்திருப்பார். இத்தகைய பரிவர்த்தனைகளையே பெனாமி என்கிறோம்.

இந்த தீர்ப்பில், நீதிமன்றம் சொத்துரிமை தொடர்பான சட்ட விசாரணைகள், வெறும் டைட்டில் டீடை (Title Deed) மட்டும் பார்க்காமல், விரிவாக விசாரிக்கப்பட வேண்டும் என்று தெளிவுபடுத்தியுள்ளது. 'வடிவத்தை விட சாராம்சம்' (Substance over Form) என்ற கொள்கையை நீதிமன்றம் வலியுறுத்தியது. அதாவது, பதிவு செய்யப்பட்ட உரிமையாளரை மட்டும் பார்க்காமல், உண்மையில் சொத்தை வாங்க யார் பணம் கொடுத்தார்கள் என்பதை விசாரிப்போம் என்று கூறியுள்ளது. ஒரு குறிப்பிட்ட வழக்கில், முதலாளிக்காக ஒரு ஊழியரின் பெயரில் சொத்து வைத்திருப்பது முறையான நம்பிக்கை உறவு (Fiduciary Relationship) ஆகாது என்றும், அந்த சொத்துக்கள் பறிமுதல் செய்யப்பட வாய்ப்புள்ளது என்றும் நீதிமன்றம் கண்டறிந்தது.

'வடிவத்தை விட சாராம்சம்' கொள்கை

முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் சொத்து வைத்திருப்பவர்களுக்கு, இந்த தீர்ப்பு ஒரு முக்கிய முன்னுதாரணத்தை அமைக்கிறது. சொத்தின் உரிமைப் பத்திரம் (Title Deed) வெளிப்படையாக இல்லாவிட்டால் அல்லது மறைக்கப்பட்டிருந்தால், அதன் சட்டப் பாதுகாப்பு முழுமையாக இருக்காது. பெனாமி சட்டத்தை ஏமாற்றுவதற்காக, வாரிசு உரிமை கோரிக்கைகள் போன்ற பிற சட்ட வழிகளைப் பயன்படுத்த முடியாது என்றும், பரிவர்த்தனை இயல்பிலேயே பெனாமியாக இருந்தால், அது செல்லாது என்றும் நீதிமன்றம் தீர்ப்பளித்துள்ளது. இது, சொத்துக்களின் உண்மையான உரிமையை மறைக்கப் பயன்படுத்தப்பட்ட பொதுவான சட்ட ஓட்டைகளை அடைக்கிறது.

முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஏன் முக்கியம்?

இந்த தீர்ப்பு, கடந்த காலங்களில் முறைசாரா நாமினி (Nominee) அமைப்புகளை நம்பியிருந்த வணிகங்கள் மற்றும் தனிநபர்களுக்கு சட்டரீதியான அபாயத்தை அதிகரிக்கிறது. ஒருவரின் பெயரில் சொத்தை வைத்திருப்பது கடந்த காலத்தில் பல காரணங்களுக்காக ஒரு பொதுவான நடைமுறையாக இருந்திருக்கலாம், ஆனால் இந்த தீர்ப்பு அத்தகைய பழைய ஏற்பாடுகள் இப்போது மிகவும் பாதிக்கப்படக்கூடியவை என்பதைக் காட்டுகிறது.

நிறுவனங்களை ஆய்வு செய்யும் முதலீட்டாளர்களுக்கு, இது பெருநிறுவன ஆளுகை (Corporate Governance) மற்றும் வெளிப்படையான சொத்துரிமையின் முக்கியத்துவத்தை எடுத்துக்காட்டுகிறது. பல தசாப்தங்களாக திரட்டப்பட்ட பெரிய, சிக்கலான ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோக்களைக் கொண்ட நிறுவனங்கள், அந்த டைட்டில்கள் தெளிவாக ஆவணப்படுத்தப்படாவிட்டால் அல்லது வரலாற்று, முறைசாரா ஏற்பாடுகளை நம்பியிருந்தால் சட்ட சவால்களை எதிர்கொள்ள நேரிடும். முதலீட்டாளர்கள், சட்டச் சூழல் முழுமையான வெளிப்படைத்தன்மையை நோக்கி நகர்கிறது என்பதை அறிந்திருக்க வேண்டும், தெளிவற்ற சொத்துரிமைக்கு குறைவான இடமே உள்ளது.

பின்னோக்கிய தாக்கம் பற்றிய புரிதல்

சந்தைக்கு மிக முக்கியமான அம்சம் என்னவென்றால், 2016 ஆம் ஆண்டு பெனாமி சட்டத்தில் கொண்டுவரப்பட்ட திருத்தங்களை பின்னோக்கிச் செயல்படுத்த முடியும் என்பதை நீதிமன்றம் உறுதிப்படுத்தியுள்ளது. இதன் பொருள், 2016 ஆம் ஆண்டு சட்ட அமலுக்கு வருவதற்கு முன்பு நடந்த சொத்து பரிவர்த்தனைகளும் இப்போது அதன் விதிகளுக்கு உட்பட்டவை. இந்த திருத்தம் புதிய குற்றங்களை அறிமுகப்படுத்தாமல், நடைமுறை மாற்றங்களை மட்டுமே அறிமுகப்படுத்தியதால், அதை பழைய ஏற்பாடுகளுக்கும் பயன்படுத்தலாம் என்று நீதிமன்றம் காரணம் காட்டியது. இதன் விளைவாக, சொத்துக்கள் கையகப்படுத்தப்பட்ட காலத்தின் அடிப்படையில் பாதுகாக்கப்படாது, மேலும் அவை பெனாமியாகக் கண்டறியப்பட்டால் அடையாளம் காணப்பட்டு பறிமுதல் செய்யப்படும் அபாயத்தை எதிர்கொள்கின்றன.

முதலீட்டாளர்கள் எதைக் கண்காணிக்க வேண்டும்?

முதலீட்டாளர்கள் இனி கண்காணிக்க வேண்டிய முக்கிய விஷயம், அவர்கள் ஆய்வு செய்யும் நிறுவனங்களின் சொத்து டைட்டில்களின் தரம். வருடாந்திர அறிக்கைகளில் (Annual Reports) சொத்துரிமை தொடர்பான சாத்தியமான வழக்குகள் அல்லது சட்ட தகராறுகள் குறித்த வெளிப்படுத்தல்களுக்கு முதலீட்டாளர்கள் கவனமாகச் செல்ல வேண்டும். ஒரு நிறுவனத்தின் மதிப்பீட்டிற்கு அசையாச் சொத்துக்கள் பெரிதும் நம்பியிருந்தால், உரிமைச் சங்கிலியில் ஏதேனும் தெளிவின்மை இப்போது ஒரு பெரிய அபாயத்தை ஏற்படுத்தக்கூடும். மேலும், இந்தத் துறையில் சொத்து தகராறுகள் தொடர்பான சட்ட புதுப்பிப்புகளைக் கண்காணிப்பது, சொத்து விசாரணைகளின் வேகத்தை அதிகாரிகள் அதிகரிக்கிறார்களா என்பதைப் புரிந்துகொள்ள முக்கியம்.