வீடு வாங்குபவர்களுக்கு முக்கிய அறிவிப்பு: தாமதத்திற்கு இழப்பீடு கோரலாம் - உச்ச நீதிமன்றம் அதிரடி!

வீட்டை டெலிவரி வாங்கிய பிறகும், வீடு கட்டும் பணிகளில் ஏற்பட்ட தாமதத்திற்கு இழப்பீடு கேட்கும் உரிமை வீடு வாங்குபவர்களுக்கு உண்டு என உச்ச நீதிமன்றம் தீர்ப்பளித்துள்ளது. இது ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களுக்கு பெரும் பாதிப்பை ஏற்படுத்தும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

என்ன நடந்தது?

வீட்டை டெலிவரி வாங்கிய பிறகும், கட்டிடம் கட்டும் பணிகளில் ஏற்பட்ட தாமதத்திற்கு நஷ்டஈடு கோரும் உரிமையை வீடு வாங்குபவர்கள் இழக்க மாட்டார்கள் என உச்ச நீதிமன்றம் தெளிவுபடுத்தியுள்ளது. நீதிபதிகள் விக்ரம் நாத் மற்றும் வி. மோகனா அடங்கிய அமர்வு, 2016 ஆம் ஆண்டு தேசிய நுகர்வோர் குறைதீர் ஆணையத்தின் (NCDRC) தீர்ப்பை ரத்து செய்துள்ளது. முன்பு, வீடு டெலிவரி வாங்கியவர் இனி 'நுகர்வோர்' இல்லை என்பதால், இழப்பீடு கோர முடியாது என NCDRC கூறியிருந்தது.

இதனை மாற்றி அமைத்துள்ள உச்ச நீதிமன்றம், 2005 ஆம் ஆண்டு தாக்கல் செய்யப்பட்ட ஒரு நுகர்வோர் புகாரை மீண்டும் விசாரிக்குமாறு உத்தரவிட்டுள்ளது. துவாரகாவில் உள்ள மாவட்ட நுகர்வோர் குறைதீர் ஆணையம் இந்த வழக்கை ஓராண்டுக்குள் முடிக்க வேண்டும் என்றும், வீடு டெலிவரி செய்யப்பட்ட பிறகும் தாமதத்திற்கான இழப்பீடு கோருவது சரியானது என்றும் நீதிமன்றம் வலியுறுத்தியுள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களுக்கு இதன் முக்கியத்துவம் என்ன?

இந்த தீர்ப்பு ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களுக்கான சட்டரீதியான சூழலை பெரிதும் மாற்றியமைத்துள்ளது. இதற்கு முன், டெவலப்பர்கள் வீடு ஒப்படைக்கப்பட்டவுடன் தங்கள் ஒப்பந்தக் கடமை முடிந்துவிட்டதாகவும், எனவே நுகர்வோர் தகராறுகளுக்கு உரிமை இல்லை என்றும் கூறி வந்தனர். ஆனால், இந்த தீர்ப்பால் அவர்களின் இந்த வாதம் செல்லாது.

இதனால், பட்டியலிடப்பட்ட மற்றும் பட்டியலிடப்படாத ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு சட்டரீதியான சிக்கல்கள் அதிகரிக்க வாய்ப்புள்ளது. குறிப்பாக, திட்ட தாமதங்களுக்கு பெயர் பெற்ற நிறுவனங்கள் அதிக நுகர்வோர் புகார்களை சந்திக்க நேரிடும். கடந்த கால தாமதங்களுக்கு நீதிமன்றங்கள் இழப்பீடு வழங்கினால், அது டெவலப்பர்களின் பணப்புழக்கத்தை (Cash Flow) பாதிக்கக்கூடும். இது, குறிப்பாக சிக்கலான திட்டங்கள் அல்லது பழைய சொத்துக்களை நிர்வகிக்கும் நிறுவனங்களுக்கு பெரும் சவாலாக அமையும். மேலும், நிறுவனங்களின் இருப்புநிலைக் குறிப்பில் (Balance Sheet) சட்டரீதியான செலவினங்களுக்கான ஒதுக்கீடுகளிலும் இது தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும்.

சட்டரீதியான மாற்றம்

1986 ஆம் ஆண்டு நுகர்வோர் பாதுகாப்புச் சட்டம், வாங்குபவர்களுக்கு விரைவான மற்றும் எளிய தீர்வுகளை வழங்கும் ஒரு சட்டமாகும் என உச்ச நீதிமன்றம் கூறியுள்ளது. மேலும், இந்தச் சட்டத்தின் பிரிவு 3-ன்படி, ஒரு நுகர்வோருக்குக் கிடைக்கும் பிற சட்டப்பூர்வ உதவிகளுக்கு இது கூடுதலாக வழங்கப்படுகிறது. எனவே, சொத்து ஒப்பந்தத்தில் மத்தியஸ்தம் (Arbitration) பிரிவு இருந்தாலும், வாங்குபவர் நுகர்வோர் மன்றங்களை அணுகுவதைத் தடுக்க முடியாது.

NCDRC, மத்தியஸ்தத்திற்கு வழக்கு சரியாக பரிந்துரைக்கப்பட்டதா என்ற முக்கிய விஷயத்தை கவனிக்காமல், வீடு டெலிவரி வாங்கிய பிறகுள்ள நிலைமையை மட்டும் தொழில்நுட்ப ரீதியாகக் கையாண்டதாக நீதிமன்றம் சுட்டிக்காட்டியுள்ளது. வீடு ஒப்படைக்கப்படுவதற்கு முன்பே ஏற்பட்ட தாமதம்தான் புகாரின் முக்கிய அம்சம் என்பதால், NCDRC-யின் வாதம் ஏற்கத்தக்கதல்ல என உச்ச நீதிமன்றம் கூறியுள்ளது.

முதலீட்டாளர்கள் அடுத்து என்ன கண்காணிக்க வேண்டும்?

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடு செய்பவர்கள், இந்த தீர்ப்பு நுகர்வோர் நீதிமன்றங்களில் வழக்குகளின் எண்ணிக்கையை எவ்வாறு பாதிக்கிறது என்பதைக் கண்காணிக்க வேண்டும். இது ஒரு தனிப்பட்ட வழக்கு என்றாலும், இது ஒரு முன்மாதிரியாக (Precedent) அமைந்து, கடந்த கால திட்ட தாமதங்களுக்கு இழப்பீடு கோரி அதிகமான நுகர்வோரை ஊக்குவிக்கக்கூடும்.

பங்குதாரர்கள் கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய விஷயங்கள்:

1. நிறுவனங்களின் ஆண்டு அறிக்கைகள் மற்றும் முதலீட்டாளர் விளக்கக்காட்சிகளில், சாத்தியமான பொறுப்புகள் (Contingent Liabilities) மற்றும் வாடிக்கையாளர்களுடனான தற்போதைய வழக்குகள் குறித்த வெளிப்படுத்தல்கள்.
2. நுகர்வோர் நீதிமன்ற தீர்ப்புகளால் திட்டச் செலவுகளில் ஏற்படும் தாக்கம் குறித்து நிர்வாகத்தின் கருத்துக்கள்.
3. நிறுவனத்தின் திட்டங்களை சரியான நேரத்தில் முடிக்கும் சாதனை. மீண்டும் மீண்டும் தாமதமாகும் நிறுவனங்கள் இதுபோன்ற வழக்குகளால் அதிகம் பாதிக்கப்பட வாய்ப்புள்ளது.
4. வீடு ஒப்படைத்தல் மற்றும் வாங்குபவர்களுடன் தீர்வு ஒப்பந்தங்கள் தொடர்பான டெவலப்பர்களின் கொள்கைகளில் ஏதேனும் மாற்றங்கள்.