சொந்த வீடுகளின் வாடகை வசூலிக்கலையா? புதிய வரி விதிப்பால் இனி சிக்கல்தான்!

இந்திய வருமான வரிச் சட்டம் 2025-ன் புதிய விதிமுறைகள், வாடகை செலுத்தாத வீட்டின் உரிமையாளர்கள் வரிச் சலுகை பெறுவதில் பெரும் சிக்கலை ஏற்படுத்தியுள்ளது. இனி வாடகை பாக்கிக்கு வரி விலக்கு பெற, வீட்டின் உரிமையாளர்கள் சட்ட நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும் அல்லது வாடகைதாரரை வெளியேற்ற வேண்டும். இது, வராத பணத்திற்கு வரி கட்டுவதா அல்லது செலவுமிக்க சட்டப் போராட்டத்தை நடத்துவதா என்ற கடினமான தேர்வை முன்வைக்கிறது.

என்ன நடந்தது?

இந்திய வருமான வரிச் சட்டம் 2025, வீட்டு உரிமையாளர்கள் வாடகை பாக்கிகளை வரி சம்பந்தமாக கையாளும் விதத்தில் புதிய வழிகாட்டுதல்களைக் கொண்டு வந்துள்ளது. முன்பு, 'வசூலிக்கப்படாத வாடகை' (unrealized rent) - அதாவது, வரவேண்டியிருந்தும் வராத வாடகைக்கு - வரி விலக்கு கோர முடியும். ஆனால், இப்போது புதிய சட்டத்தின் பிரிவு 21(4) மற்றும் அதனுடன் தொடர்புடைய விதி 21-ன் கீழ், இந்த சலுகைக்கான நிபந்தனைகள் கடுமையாக்கப்பட்டுள்ளன.

இனிமேல், வாடகைதாரர் செலுத்தாத வாடகையை வெறும் 'வசூலிக்க முடியாதது' என்று கூறிவிட்டு தப்பிக்க முடியாது. இந்த வரி விலக்கைப் பெற, வீட்டு உரிமையாளர் கட்டாயமாக வாடகைதாரரை வெளியேற்றியிருக்க வேண்டும் அல்லது பாக்கியை வசூலிக்க சட்டப்பூர்வ நடவடிக்கைகளைத் தொடங்கியிருக்க வேண்டும். இப்படி எந்த சட்ட நடவடிக்கையும் எடுக்கவில்லை என்றால், அந்த பணம் உரிமையாளரின் வங்கிக் கணக்கிற்கு வராமலே இருந்தாலும், அந்த வாடகைக்கு உரிமையாளர் வரி செலுத்த வேண்டிய கட்டாயம் ஏற்படும்.

முதலீட்டாளர்களுக்கு ஏன் முக்கியம்?

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களுக்கு, வாடகை வருமானம் அவர்களின் மொத்த வருமானத்தில் முக்கிய பங்கு வகிக்கிறது. இந்த புதிய விதி, வீட்டு உரிமையாளர்கள் மீது கூடுதல் சுமையை ஏற்றுகிறது. ஒரு வாடகைதாரர் நிதி நெருக்கடி காரணமாக வாடகை செலுத்தத் தவறும்போது, உரிமையாளர் ஏற்கனவே வருமானத்தை இழக்கிறார். இந்தச் சட்டம் அவர்களை ஒரு கடினமான நிலைக்குத் தள்ளுகிறது: ஒன்று, வராத வாடகைக்கான வரிப் பொறுப்பை ஏற்க வேண்டும், அல்லது வாடகைதாரரை வெளியேற்ற சட்டக் கட்டணங்களைச் செலவழிக்க வேண்டும்.

பல வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு, சட்ட நடவடிக்கைகளுக்கான செலவு, அதன் மூலம் கிடைக்கும் வரிப் பலனை விட அதிகமாக இருக்கலாம். இதனால், சிறிய அல்லது தற்காலிக வாடகை பாக்கிகளுக்கு வரிச் சலுகை என்பது கிடைக்காமல் போகலாம்.

'உண்மையான வருமான' கோட்பாட்டுடன் முரண்பாடு

இந்திய வரிச் சட்டம், வரலாற்று ரீதியாக 'உண்மையான வருமான' (real income) கோட்பாட்டைப் பின்பற்றி வருகிறது. உச்ச நீதிமன்றத்தின் முந்தைய தீர்ப்புகளும் இதை ஆதரித்துள்ளன. இந்த கோட்பாட்டின்படி, உண்மையில் ஈட்டப்பட்ட அல்லது பெறப்பட்ட வருமானத்திற்கு மட்டுமே வரி விதிக்கப்பட வேண்டும், கற்பனையான அல்லது எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானத்திற்கு அல்ல. ஆனால், புதிய சட்டத்தின் கீழ் உள்ள இந்த விதி, அந்த கோட்பாட்டிலிருந்து விலகிச் செல்வதாக விமர்சகர்கள் கூறுகின்றனர். இது, நிதி யதார்த்தத்தை விட, முறையான விதிகளைப் பின்பற்றுவதற்கு அதிக முக்கியத்துவம் அளிக்கிறது. இதன் மூலம், குறுகிய கால நிதி நெருக்கடியில் உள்ள வாடகைதாரர்களிடம் இரக்கமாக நடந்துகொள்ளும் வீட்டு உரிமையாளர்கள் தண்டிக்கப்படுகிறார்கள்.

கட்டாய சட்ட நடவடிக்கையின் செலவு

வரி விலக்கு பெற கட்டாயமாக சட்ட நடவடிக்கை அல்லது வெளியேற்றத்தைக் கோருவது பல நடைமுறைச் சிக்கல்களை உருவாக்குகிறது. இது ஏற்கனவே இந்திய நீதித்துறையில் உள்ள வழக்குகளின் தேக்கநிலையை அதிகரிக்கும். மேலும், நீண்ட காலத்திற்கு நம்பகமானவர்களாக இருக்கும் வாடகைதாரர்களுடன் கூட உறவுகளைத் துண்டிக்க வீட்டு உரிமையாளர்களை இது கட்டாயப்படுத்துகிறது. நிதி நெருக்கடியில் இருந்து மீள உதவும் வாடகை தள்ளுபடிகள் போன்ற இரக்கமான சலுகைகளை இது ஊக்கமிழக்கச் செய்கிறது. ஒரு உரிமையாளர் வாடகை தள்ளுபடி வழங்கினால், வரி அதிகாரிகளிடம் சட்ட நடவடிக்கையின் 'பயனற்ற தன்மையை' நிரூபிக்க அவர் போராட வேண்டியிருக்கும், இது அவரது வரி விலக்கைப் பணயம் வைக்கும்.

சர்வதேச ஒப்பீடு

பிற நாடுகள் இதை வித்தியாசமாக அணுகுகின்றன. உதாரணமாக, ஐக்கிய இராச்சியத்தின் வருமான வரிச் சட்டம் 2005, வாடகைதாரரை வெளியேற்றும்படி கட்டாயப்படுத்தாமல், வசூலிக்க முடியாத வாடகைக்கு நிவாரணம் வழங்க அனுமதிக்கிறது. அங்கு, ஒரு கடன் உண்மையிலேயே வசூலிக்க முடியாதது என்றும், அதை வசூலிக்க நியாயமான நடவடிக்கைகள் எடுக்கப்பட்டுள்ளன என்றும் ஒரு வீட்டு உரிமையாளர் நிரூபிக்க முடிந்தால், அதை வரி நோக்கங்களுக்காக ஒரு வாராக்கடனாகக் கருதலாம். இந்த மாதிரி, சட்ட நடவடிக்கை போன்ற குறிப்பிட்ட படிகளை வீட்டு உரிமையாளர் மீது திணிப்பதை விட, பணத்தை வசூலிக்கும் தன்மையைக் கருத்தில் கொள்கிறது. இது நிலைமையின் பொருளாதார யதார்த்தத்துடன் நெருக்கமாக ஒத்துப்போகிறது.

முதலீட்டாளர்கள் எதைக் கண்காணிக்க வேண்டும்?

வீட்டு உரிமையாளர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்கள், இந்தத் தேவைகளை எளிதாக்க அரசாங்கம் விதி 21-ல் ஏதேனும் தெளிவுபடுத்தல்கள் அல்லது திருத்தங்களை வழங்குகிறதா என்பதைக் கண்காணிக்க வேண்டும். இதற்கிடையில், வீட்டு உரிமையாளர்கள் செய்ய வேண்டிய மிக முக்கியமான விஷயம், விரிவான ஆவணங்களைப் பராமரிப்பதாகும். இதில் எழுத்துப்பூர்வ ஒப்பந்தங்கள், நிலுவையில் உள்ள கொடுப்பனவுகள் குறித்த அனைத்து தகவல்தொடர்புகளின் பதிவுகள் மற்றும் வாடகையை வசூலிக்க எடுத்த முயற்சிகளின் சான்றுகள் ஆகியவை அடங்கும். வசூலிக்கப்படாத வாடகைக்கு விலக்கு கோர விரும்பும் வீட்டு உரிமையாளர், புதிய சட்டத்தில் உள்ள கடுமையான நடைமுறைத் தேவைகளைப் பின்பற்றத் தயாராக இருக்க வேண்டும். ஏனெனில், வரித் துறை சட்ட நடவடிக்கை அல்லது அத்தகைய முயற்சிகளின் பயனற்ற தன்மைக்கான ஆதாரத்தைக் கேட்க வாய்ப்புள்ளது.