Whalesbook
ஒழுங்குமுறை சிக்கல்கள்
கர்நாடக உயர் நீதிமன்றம், பெங்களூரு வளர்ச்சி ஆணையத்தின் (BDA) திட்டங்களுக்கு ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016 (RERA) பொருந்தாது என்று பிறப்பித்திருக்கும் தடை உத்தரவு, பெங்களூருவின் நகர நிர்வாகத்தில் ஒரு முக்கிய திருப்பமாக அமைந்துள்ளது. பல ஆண்டுகளாக, BDA தனது சட்டப்பூர்வ அந்தஸ்தின் கீழ் ஒரு தனித்துவமான சட்ட கட்டமைப்பைக் கொண்டிருப்பதாக வாதிட்டு வந்தது. ஆனால், சமீபத்தில் கர்நாடக ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (K-RERA) மற்றும் மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயம் (K-REAT) ஆகியவை BDA-வை 'புரோமோட்டர்' என்று பலமுறை குறிப்பிட்டதோடு, திட்டப் பதிவையும் வெளிப்படைத்தன்மை விதிகளுக்கு இணங்க வேண்டும் என்றும் கட்டாயப்படுத்தின.
சந்தை தரங்களில் தாக்கம்
இந்த தடை உத்தரவு வருவதற்கு முன்பு வரை, ஒழுங்குமுறை அமைப்புகள் அனைத்து உரிமையாளர்களுக்கும் சாதகமாகவே செயல்பட்டன. சமீபத்திய தீர்ப்புகளின்படி, நாடப்பிரபு கெம்பேகவுடா லேஅவுட் போன்ற திட்டங்களில் அடிப்படை வசதிகளை வழங்குவதில் ஏற்பட்ட தாமதங்களுக்கு, BDA மில்லியன் கணக்கான ரூபாய் இழப்பீடு வழங்க வேண்டிய கட்டாயம் ஏற்பட்டது. BDA-வை ஒரு புரோமோட்டராக வகைப்படுத்தியதன் மூலம், அரசு அமைப்புகள் வழக்கமாகப் பயன்படுத்தும் 'பொது நலன்' பாதுகாப்பு கவசத்திலிருந்து அவை விலக்கப்பட்டு, சந்தை தரங்களுக்கு இணங்க வேண்டிய நிலைக்குத் தள்ளப்பட்டன. இந்த சட்ட மாற்றம், BDA-வை 70% எஸ்க்ரோ நிதி தேவை மற்றும் தனியார் டெவலப்பர்களுக்கான பிற கட்டாய வெளிப்படுத்தல்கள் போன்றவற்றுடன் அதன் செயல்பாடுகளைச் சீரமைக்க கட்டாயப்படுத்தியது. தற்போதைய நீதிமன்ற இடைநிறுத்தம் இந்த செயல்முறையை நிறுத்தி, உரிமையாளர்கள் தங்கள் திட்டங்கள் வர்த்தக நிறுவனங்களைப் போலவே அதே மேற்பார்வை வழிமுறைகளின் கீழ் வருமா என்பது குறித்த இறுதித் தீர்ப்பிற்காக காத்திருக்க வேண்டிய ஒரு வெற்றிடத்தை உருவாக்கியுள்ளது.
நிறுவன தரம் குறைவதற்கான ஆபத்து
நிறுவனக் கண்ணோட்டத்தில், BDA-வின் முக்கிய வாதம், லாப நோக்கத்துடன் செயல்படும் வர்த்தக டெவலப்பர்களுக்கும், இலாப நோக்கற்ற திட்டமிடல் அதிகாரிகளுக்கும் இடையிலான வேறுபாட்டை மையமாகக் கொண்டுள்ளது. RERA-வின் திட்ட-குறிப்பிட்ட நிதித் தேவைகளை பரந்த நகர்ப்புற மேம்பாட்டுத் திட்டங்களுக்குப் பயன்படுத்துவது, பல திட்டங்களில் வளங்களை ஒதுக்கீடு செய்யும் ஆணையத்தின் திறனைக் குறைப்பதாக நிர்வாகம் கருதுகிறது. இருப்பினும், இது பொது அதிகாரிகள் சில்லறை முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் வீட்டு உரிமையாளர்களைப் பாதுகாப்பதற்காக உருவாக்கப்பட்ட பொறுப்புக்கூறல் அளவீடுகளைத் தவிர்ப்பதற்கான ஆபத்தான முன்னுதாரணத்தை உருவாக்குகிறது என்று விமர்சகர்கள் வாதிடுகின்றனர். சட்டரீதியான அமைப்புகள் RERA-விலிருந்து விலக்கு அளிக்கப்பட்டால், உள்கட்டமைப்பு விநியோகத்தை உறுதி செய்வதற்கான ஒரு முக்கியமான பொறிமுறையை சந்தை இழக்கும். இது மேலும் தாமதங்களுக்கும், பல ஆண்டுகளாக BDA திட்டங்களைப் பாதித்துள்ள பொதுவான குறையான 'உள்கட்டமைப்பு இல்லாத உரிமை' இயல்பாக்கத்திற்கும் வழிவகுக்கும்.
ஒழுங்குமுறை மேற்பார்வையின் எதிர்காலம்
இந்த சட்டப் போராட்டம், RERA-வை அரசாங்கத்தின் ஆதிக்கம் நிறைந்த ரியல் எஸ்டேட் சூழலில் ஒருங்கிணைப்பதில் உள்ள பரந்த சவால்களை எடுத்துக்காட்டுகிறது. RERA வெளிப்படைத்தன்மையை முறைப்படுத்த வடிவமைக்கப்பட்டிருந்தாலும், பொதுத்துறை திட்டங்களை ஒழுங்குபடுத்துவதில் அதன் செயல்திறன் உயர் நீதிமன்ற மட்டங்களில் இன்னும் சோதிக்கப்படவில்லை. பெங்களூருவின் வீட்டுச் சந்தை தொடர்ந்து விநியோகக் கட்டுப்பாடுகளை எதிர்கொண்டு வருவதால், இந்த மனுவின் முடிவு ஒழுங்குமுறை வரம்புகளை மறுவரையறை செய்யும். இந்த வழக்கு 2016-க்கு முந்தைய நிலங்களுக்கு ஒரு தனிப்பட்ட விலக்காகச் செயல்படுமா அல்லது சட்டரீதியான அமைப்புகளுக்கு நிரந்தர விலக்கு அளிக்கும் ஒரு கட்டமைப்பு மாற்றமாக இருக்குமா என்பது சந்தை ஆய்வாளர்கள் மற்றும் உள்ளூர் ரியல் எஸ்டேட் ஆய்வாளர்களின் முதன்மையான கவனமாக உள்ளது.