Whalesbook
கர்நாடக உயர் நீதிமன்றம், குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் Joint Development Agreements (JDAs) 'வர்த்தக தகராறுகளா' இல்லையா என்பதை ஒரு பெரிய அமர்வுக்கு (Larger Bench) அனுப்பியுள்ளது. இந்த தீர்ப்பு, எதிர்கால ரியல் எஸ்டேட் வழக்குகளின் வேகத்தையும், அவை சிறப்பு வர்த்தக நீதிமன்றங்களுக்குச் செல்லுமா என்பதையும் தீர்மானிக்கும்.
என்ன நடந்தது?
கர்நாடக உயர் நீதிமன்றத்தில், குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் Joint Development Agreements (JDAs)-ல் இருந்து எழும் தகராறுகளை எப்படி வகைப்படுத்துவது என்பது குறித்த ஒரு முக்கிய சட்டப் பிரச்சினை, ஒரு பெரிய அமர்வுக்கு (Larger Bench) அனுப்பப்பட்டுள்ளது. இந்த ஒப்பந்தங்களை, 2015 ஆம் ஆண்டின் Commercial Courts Act-ன் கீழ் 'வர்த்தக தகராறுகளாக' (Commercial Disputes) கருத வேண்டுமா என்பதுதான் மையப் பிரச்சினை.
ஒரு நீதிபதி, இந்த விஷயத்தில் நீதிமன்றத்தின் வெவ்வேறு அமர்வுகளுக்கு இடையே முரண்பட்ட கருத்துக்கள் இருப்பதை சுட்டிக்காட்டிய பிறகு இந்த நடவடிக்கை எடுக்கப்பட்டுள்ளது. ஒரு பார்வைப்படி, இந்த ஒப்பந்தங்கள் 'கட்டுமானம் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு' (construction and infrastructure) பிரிவின் கீழ் வருகின்றன. மற்றோர் பார்வையில், தனிநபர்களுக்கிடையேயான குடியிருப்பு திட்ட ஒப்பந்தங்கள், வர்த்தகம் அல்லது வணிகப் பயன்பாட்டிற்கான ஆதாரம் இல்லாத பட்சத்தில், அவை வர்த்தக ரீதியானவை என்று கருதப்பட வேண்டிய அவசியமில்லை.
இப்போது, இது குறித்து இறுதி மற்றும் தெளிவான விளக்கத்தை அளிக்க, தலைமை நீதிபதியிடம் ஒரு பெரிய அமர்வை அமைக்கக் கோரப்பட்டுள்ளது.
முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஏன் முக்கியம்?
ஒரு தகராறு எவ்வாறு வகைப்படுத்தப்படுகிறது என்பது, அந்த சட்டப் போராட்டம் எவ்வளவு விரைவாக தீர்க்கப்படும் என்பதில் பெரும் தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது. ஒரு வழக்கு 'வர்த்தக தகராறு' என வகைப்படுத்தப்பட்டால், அது ஒரு சிறப்பு வர்த்தக நீதிமன்றத்தால் விசாரிக்கப்படும். இந்த நீதிமன்றங்கள், வழக்கமான சிவில் நீதிமன்றங்களுடன் ஒப்பிடும்போது, வணிகம் தொடர்பான கருத்து வேறுபாடுகளை விரைவாகவும் திறமையாகவும் தீர்க்க நிறுவப்பட்டுள்ளன.
ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் மற்றும் சொத்து உரிமையாளர்களுக்கு, இந்த விரைவான நீதிமன்றங்களை அணுகும் திறன் முக்கியமானது. குடியிருப்பு JDAs இந்த வரையறையிலிருந்து விலக்கப்பட்டால், டெவலப்பர்கள் மற்றும் நில உரிமையாளர்களுக்கு இடையிலான வழக்குகள் சிவில் நீதிமன்றங்களுக்குச் செல்லக்கூடும். இது ஏற்கனவே அதிக வழக்கு சுமையுடன் இருக்கும் நீதிமன்றங்களில் மேலும் தாமதத்தை ஏற்படுத்தும். இந்த நிச்சயமற்ற நிலை, திட்ட தாமதங்கள், ஒப்பந்த கருத்து வேறுபாடுகள் அல்லது சொத்து தகராறுகளை திறமையாகத் தீர்ப்பதில் இரு தரப்பினருக்கும் ஒரு தடையாக அமைகிறது.
வழக்கின் பின்னணி
பெங்களூருவில் நடந்த ஒரு குடியிருப்பு திட்டத்திற்கான 2011 ஆம் ஆண்டு ஒப்பந்தம் தொடர்பான குறிப்பிட்ட சட்டப் போராட்டத்திலிருந்து இந்த பரிந்துரை எழுந்துள்ளது. இந்த வழக்கில், டெவலப்பர் D Arun Reddy மற்றும் நில உரிமையாளர்கள், திட்டத்தின் கட்டப்பட்ட பகுதியை பிரித்துக்கொள்ள JDA-ல் ஈடுபட்டனர். திட்ட நிறைவு, குறிப்பிட்ட யூனிட்களை வழங்குதல் மற்றும் சொத்து ஒதுக்கீடு தொடர்பான தகராறுகளுக்குப் பிறகு, வழக்கு ஒரு தீர்ப்பாயத்திற்கும் (arbitral tribunal) பின்னர் ஒரு வர்த்தக நீதிமன்றத்திற்கும் சட்ட சவாலுக்காக சென்றது. தற்போது விவாதிக்கப்படுவது என்னவென்றால், Commercial Courts Act-ன் கீழ் இந்த வழக்கைக் கேட்கும் அதிகாரம் வர்த்தக நீதிமன்றத்திற்கு உண்மையில் இருந்ததா என்பதுதான்.
முதலீட்டாளர்கள் இதை எப்படிப் பார்க்கலாம்?
ரியல் எஸ்டேட் துறையைப் பார்க்கும் எவருக்கும், தகராறுகள் எவ்வாறு கையாளப்படுகின்றன என்பதைப் புரிந்துகொள்வதற்கு இந்த சட்ட தெளிவு முக்கியமானது. ரியல் எஸ்டேட்டில் சட்ட அபாயங்கள் (Legal Risk) ஒரு முக்கியமாகக் கவனிக்கப்பட வேண்டியவை. குறிப்பிட்ட வகை ஒப்பந்தங்களை எந்த நீதிமன்றம் கையாளுகிறது என்பதில் தெளிவு இருக்கும்போது, சட்டரீதியான பிரச்சனைகளை நிர்வகிப்பதில் உள்ள நேரம் மற்றும் செலவுகளை நிறுவனங்கள் சிறப்பாக மதிப்பிட முடியும்.
இந்த வழக்கு ஒரு தனிப்பட்ட டெவலப்பரை குறிப்பிட்டாலும், தீர்ப்பு ஒரு முன்னுதாரணமாக அமையும். குடியிருப்பு JDAs வர்த்தக தகராறுகள் என பெரிய அமர்வு முடிவு செய்தால், டெவலப்பர்கள் எதிர்கால கருத்து வேறுபாடுகளை விரைவாகக் கையாள ஒரு வழி கிடைக்கக்கூடும். மாறாக, அவை விலக்கப்பட்டால், டெவலப்பர்கள் மற்றும் நில உரிமையாளர்கள் இதே போன்ற தகராறுகளுக்கு சிவில் நீதிமன்றங்களில் நீண்ட காலக்கெடுவுக்கு தயாராக வேண்டியிருக்கும்.
அடுத்து முதலீட்டாளர்கள் எதைக் கண்காணிக்க வேண்டும்?
அடுத்த முக்கிய அறிவிப்பு கர்நாடக உயர் நீதிமன்றத்தின் பெரிய அமர்வின் முடிவாக இருக்கும். குடியிருப்பு JDAs Commercial Courts Act-ல் உள்ள 'கட்டுமானம் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு ஒப்பந்தங்கள்' என்பதன் கீழ் வருகிறதா இல்லையா என்பதை பெஞ்ச் தெளிவுபடுத்தியவுடன், ரியல் எஸ்டேட் தொழில்துறைக்குத் தேவையான நிச்சயத்தன்மையை இது வழங்கும். முதலீட்டாளர்கள் இந்த தீர்ப்பைக் கவனிக்க வேண்டும், ஏனெனில் இது JDA தொடர்பான மோதல்கள் எவ்வாறு கையாளப்படுகின்றன என்பதற்கான சட்ட நிலப்பரப்பை வரையறுக்கும்.
