சொத்து விற்பனையில் சிக்கல்: ஸ்டாம்ப் டியூட்டி கணக்கு உங்களை வருமான வரி வலையில் சிக்க வைக்கும்!

மதிப்பு வித்தியாசத்தால் ஏற்படும் சிக்கல்

ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளை இறுதி செய்யும்போது, வருமான வரிச் சட்டத்தின் பிரிவு 56(2)ன் கடுமையான விதிகளை பலரும் கவனிக்கத் தவறிவிடுகிறார்கள். பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனை விலையே வரிக்கு கணக்காகும் என பலரும் நினைத்துக் கொண்டிருக்கும் நிலையில், உண்மையில் அரசு நிர்ணயித்த ஸ்டாம்ப் டியூட்டி மதிப்பே முக்கியத்துவம் பெறுகிறது.

விற்பனை விலைக்கும், அரசு நிர்ணயித்த மதிப்புக்கும் இடையிலான வித்தியாசம் 5% என்ற வரம்பைத் தாண்டும்போது, வரித்துறை அந்த அதிக மதிப்பை உண்மையான பரிவர்த்தனை மதிப்பாகக் கருதுகிறது. இதனால், விற்பனையாளர்கள் கையில் பணம் கூடுதலாக வரவில்லை என்றாலும், அதிக மூலதன ஆதாய வரியைச் (Capital Gains Tax) செலுத்த வேண்டிய நிலை ஏற்படுகிறது.

இரட்டை வரி விதிப்பு அபாயம்

விற்பனையாளரின் மூலதன ஆதாய வரிப் பொறுப்பு ஒருபுறமிருக்க, வாங்குபவருக்கும் 'பிற ஆதாரங்களில் இருந்து வருமானம்' (Income from Other Sources) என்ற பிரிவின் கீழ் ஆபத்து காத்திருக்கிறது. ஸ்டாம்ப் டியூட்டி மதிப்புக்கும், விற்பனை விலைக்கும் இடையிலான வித்தியாசம், நிர்ணயிக்கப்பட்ட வரம்பைத் தாண்டினால், அதை ஒரு 'பரிசாக' (Deemed Gift) வரி அதிகாரிகள் கருதுவார்கள்.

இதனால், வாங்குபவர் தனக்கு உண்மையில் கிடைக்காத இந்த வருமானத்தை வரிக்கு உட்பட்டதாகக் காட்ட வேண்டும். இதனால், அவர்கள் பணமாகப் பெறாத ஒரு நன்மையின் மீது வரி செலுத்த வேண்டியுள்ளது. பெரிய முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் சந்தை வல்லுநர்கள், வாங்குதல் ஒப்பந்தங்களில் கடுமையான மதிப்பீட்டு விதிகளைச் சேர்ப்பதன் மூலம் இந்த சிக்கலைத் தவிர்க்கிறார்கள். ஆனால், தனிப்பட்ட சில்லறை விற்பனையாளர்கள் வழக்கமான வரித் தணிக்கையின் போது இதுபோன்ற திடீர் மதிப்பீடுகளால் பாதிக்கப்படும் அபாயத்தில் உள்ளனர்.

நடைமுறைச் சிக்கல்களும் தீர்வுகளும்

இந்த முரண்பாடுகளைச் சரிசெய்ய முயற்சிப்பது பெரும்பாலும் நீண்ட கால நிர்வாகப் பிரச்சனைகளுக்கு வழிவகுக்கிறது. சட்டப்படி, ஒரு துறையின் மதிப்பீட்டு அதிகாரிக்கு (Departmental Valuation Officer) பரிந்துரைக்க வழி உள்ளது. ஆனால், இந்த வழி தாமதங்கள் மற்றும் கூடுதல் சட்டச் செலவுகளை ஏற்படுத்தும், இது சொத்து விற்பனையின் நிகர லாபத்தைக் குறைத்துவிடும்.

பல விற்பனையாளர்கள் வரி அதிகாரிகளிடமிருந்து அறிவிப்பு வரும் வரை காத்திருந்து செயல்படுகிறார்கள், இது அவர்களின் வாய்ப்புகளைக் கட்டுப்படுத்துகிறது. எனவே, வரி செலுத்துபவர்கள் விற்பனைப் பத்திரத்தில் கையெழுத்திடுவதற்கு முன்பே ஒரு மூன்றாம் தரப்பு மதிப்பீட்டு அறிக்கையைப் பெற்று, தற்காத்துக் கொள்ள முயற்சிப்பது நல்லது. இருப்பினும், வருமான வரி அதிகாரி தனது மதிப்பீட்டின் போது இந்த ஆவணங்களை ஏற்றுக்கொள்வதா இல்லையா என்பதைத் தீர்மானிக்கும் இறுதி அதிகாரம் கொண்டவர்.

ரியல் எஸ்டேட் துறையின் கட்டமைப்புச் சிக்கல்கள்

தற்போதைய ஒழுங்குமுறைச் சூழலில் இந்த மதிப்பீட்டுத் தேவைகள் தளர்த்தப்படும் அறிகுறிகள் தென்படவில்லை. மாநில அரசுகள் ஸ்டாம்ப் டியூட்டி வருவாயை அதிகம் நம்பியிருப்பதால், சந்தை சரிவுகள் அல்லது குறைந்த பரிவர்த்தனை காலங்களில் அரசு நிர்ணயித்த மதிப்புகள் பெரும்பாலும் பின்தங்கியோ அல்லது செயற்கையாக உயர்த்தப்பட்டோ இருக்கின்றன. மந்தமான சந்தையில் சிக்கியுள்ள விற்பனையாளர்கள் குறிப்பாக பாதிக்கப்படுகின்றனர். குறைந்த பணச் சலுகைகளை ஏற்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் அவர்கள் இருக்கும்போது, அரசின் மதிப்பீட்டு அடிப்படை மாறாமல் இருக்கலாம். மாநிலம் சார்ந்த மதிப்புகள், நிகழ்நேர சந்தை பணப்புழக்கம் மற்றும் பொருளாதார யதார்த்தத்தைப் பிரதிபலிக்கத் தவறும்போது, வரித் தகராறுகளின் ஆபத்து தொடரும்.