Whalesbook
உள்கட்டமைப்பிற்கு இனி நிலமே நிதி ஆதாரம்!
இந்தியாவில் உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களுக்கு நிதி திரட்டும் முறையில் ஒரு பெரிய மாற்றம் ஏற்பட்டுள்ளது. மகாராஷ்டிரா அரசு, MMRDA-க்கு 83,904 ஏக்கர் நிலத்தை வழங்கியதன் மூலம், அரசு நிலங்களை வெறும் வருவாய் ஈட்டும் அம்சமாகப் பார்க்காமல், திட்டங்களுக்கு நேரடியாக நிதியளிக்கும் முக்கிய சொத்தாக மாற்றியுள்ளது. இதன் மூலம் MMRDA தனது 2026-27 நிதியாண்டுக்கான (FY27) திட்டங்களுக்கு கணிசமான புதிய கடன்களை வாங்காமல், நிதியுதவி பெற முடியும். இது கடன் சுமையை குறைத்து, சொத்துக்களை மையமாகக் கொண்ட ஒரு வளர்ச்சி உத்தியாகும்.
'வேல்யூ கேப்சர்' - வளர்ச்சியை நிதியே உருவாக்கும்!
இந்த உத்தி 'வேல்யூ கேப்சர்' (Value Capture) என்ற கருத்தாக்கத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது. இந்தியாவில் பிரபலமடைந்து வரும் இந்த முறையில், பட்ஜெட் நிதி அல்லது கடன் என்பதைத் தாண்டி, உள்கட்டமைப்பு மேம்பாட்டால் உருவாகும் எதிர்கால நில மதிப்பின் மூலம் வருவாய் ஈட்டப்படுகிறது. இங்கு, MMRDA-க்கு வழங்கப்படும் நிலங்களின் மதிப்பில், எதிர்காலத்தில் உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களால் ஏற்படும் வளர்ச்சி எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இந்த எதிர்பார்க்கப்படும் மதிப்பை கொண்டு, MMRDA நீண்ட கால நிதியை பெற முடியும். இந்த கொள்கையின்படி, நில மேம்பாட்டின் மூலம் கிடைக்கும் வருவாயில் 25% மாநில அரசுக்கு பகிர்ந்து அளிக்கப்படும். இது பொது நிதியையும் உறுதி செய்யும்.
நிலத்தை பணமாக்கும் புதிய யுக்தி
CIDCO மற்றும் டெல்லி மேம்பாட்டு ஆணையம் (Delhi Development Authority) போன்ற அமைப்புகள் இதற்கு முன்பே நில விற்பனை மற்றும் குத்தகை மூலம் வருவாய் ஈட்டியிருந்தாலும், தற்போதைய போக்கு அதிக அளவிலும், திட்டமிட்ட வகையிலும் உள்ளது. நில விற்பனை என்பது ஒரு தற்காலிக வருவாய் ஆதாரமாக இல்லாமல், பெரிய உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களுக்கான முக்கிய நிதி உத்தியாக மாறியுள்ளது. குஜராத், தமிழ்நாடு போன்ற மாநிலங்களும் உள்கட்டமைப்பு முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (InvITs) மற்றும் பிற நில பணமாக்கல் முறைகளை ஆராய்ந்து வருகின்றன. தேசிய நில பணமாக்கல் கழகமும் (NLMC) இந்த திசையில் செயல்படுகிறது.
நிலத்தை நம்பியிருப்பதில் உள்ள ஆபத்துகள்
இந்த சொத்து அடிப்படையிலான நிதி மாதிரி, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் நிலையை பெரிதும் சார்ந்துள்ளது. சொத்துக்களின் தேவை குறைந்தால், நிலத்தின் மதிப்பு குறையலாம். இது விற்பனையைப் பாதிக்கலாம். நில வருவாயை மட்டுமே நம்பியிருப்பது ஸ்திரமின்மையை ஏற்படுத்தும். போதுமான வளர்ச்சி இல்லாமல் அதிக நிலங்களை விற்பது சமநிலையற்ற நகர வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்பை உண்டு. தெளிவான நிலப் பட்டாக்கள், சரியான திட்டமிடல் மற்றும் விநியோக மேலாண்மை ஆகியவை வெற்றிக்கு முக்கியம். இதற்கு முன்னர் நிலப் பிரச்சினைகளால் திட்டங்களில் தாமதம் ஏற்பட்ட MMRDA, தற்போது 'ACUITE AA' என்ற சிறந்த கடன் மதிப்பீட்டைக் கொண்டுள்ளது. இருப்பினும், சம்ருத்தி எக்ஸ்பிரஸ்வே இணைப்பு மற்றும் ஷில்பதா சந்திப்பு மேம்பால திட்டங்களுக்கு 80:20 என்ற கடன்-பங்கு விகிதத்துடன் (debt-to-equity ratio) அதிக கடன் அடிப்படையிலேயே நிதியுதவி பெறுகிறது. இந்த நில மாற்றம், உடனடி கடன் இல்லாமல் மூலதனத்தை வழங்குவதன் மூலம் உதவும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
இந்தியாவின் உள்கட்டமைப்புக்கு நிலத்தின் முக்கியத்துவம் உயர்கிறது
உள்கட்டமைப்பு தேவைகள் அதிகரித்து, அரசு நிதிகள் குறையும் போது, இந்தியாவில் நிலம் ஒரு முக்கியமான நிதி ஆதாரமாக மாறி வருகிறது. மும்பை போன்ற அதிக நிலப்பரப்பு மற்றும் வலுவான ரியல் எஸ்டேட் சந்தை உள்ள பகுதிகள் இந்த உத்தியை சிறப்பாகப் பயன்படுத்த முடியும். 2026-27 மத்திய பட்ஜெட்டில், பொதுத்துறை நிறுவனங்களுக்கான (CPSEs) பிரத்யேக REIT-கள் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு இடர் உத்தரவாத நிதியை அறிமுகப்படுத்தியது, முதலீட்டுச் சந்தைகளை ஊக்குவிக்கவும், சொத்து விற்பனையை வேகப்படுத்தவும் நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது. மகாராஷ்டிராவின் இந்த நடவடிக்கை, InvITs மற்றும் REITs போன்ற புதுமையான கருவிகளைப் பயன்படுத்தி மூலதனத்தை மறுபயன்பாடு செய்து, கடன் சுமையைக் குறைக்கும் உள்கட்டமைப்பு நிதிக்கு ஒரு முக்கிய படியாக அமைகிறது.