தங்கம் விலை வீழ்ச்சி: இந்திய வீட்டு விலைகள் குறைய வாய்ப்பில்லையா? நிபுணர்கள் சொல்வது என்ன?

அமெரிக்கா-ஈரான் இடையே அமைதிப் பேச்சுவார்த்தையில் முன்னேற்றம் ஏற்பட்டதால், சர்வதேச கச்சா எண்ணெய் விலை பீப்பாய் **$80**-க்கு கீழ் சரிந்துள்ளது. ஆனாலும், இந்தியாவில் வீட்டு மனைகள் அல்லது வீடுகளின் விலைகள் குறையும் என எதிர்பார்க்க முடியாது.

என்ன நடந்தது?

அமெரிக்கா மற்றும் ஈரான் இடையே நடைபெறும் உயர் மட்ட அமைதிப் பேச்சுவார்த்தைகள் சாதகமான போக்கைக் காட்டுவதால், இந்த வாரம் சர்வதேச கச்சா எண்ணெய் விலை பீப்பாய் $80 என்ற முக்கிய எல்லையைத் தாண்டி சரிந்துள்ளது. சமீபத்தில் புவிசார் அரசியல் பதற்றங்களால் எரிசக்தி விலைகள் உயர்ந்த நிலையில், தற்போதைய இராஜதந்திர முன்னேற்றங்கள் உலக விநியோகச் சங்கிலியை ஸ்திரப்படுத்தும் என சந்தை வல்லுநர்கள் கருதுகின்றனர். இந்தியாவின் இறக்குமதியில் பெரும்பகுதியை வகிக்கும் கச்சா எண்ணெயின் விலை குறைவது ஒரு நல்ல பொருளாதார அறிகுறியாக இருந்தாலும், சராசரி வீட்டு வாங்குபவர்களுக்கு வீடு விலையில் பெரிய தாக்கம் இருக்காது என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

ஏன் வீட்டு விலைகள் எண்ணெயுடன் தொடர்பில் இல்லை?

குறைந்த எண்ணெய் விலையால் போக்குவரத்துச் செலவுகள் குறையக்கூடும் என்றாலும், இந்திய வீட்டு வாங்குபவர்கள் வீட்டு விலைகளில் குறைப்பை எதிர்பார்க்க வேண்டாம். தற்போதுள்ள புள்ளிவிவரங்களின்படி, எரிபொருள் மற்றும் போக்குவரத்துச் செலவுகள் ஒரு குடியிருப்பு திட்டத்தின் ஒட்டுமொத்த கட்டுமானச் செலவில் சுமார் 3% முதல் 7% வரை மட்டுமே ஆகும். டெவலப்பர்களுக்கான முக்கிய செலவினங்களாக நிலம் கையகப்படுத்துதல், ஒழுங்குமுறை கட்டணங்கள், எஃகு மற்றும் சிமெண்ட் போன்ற கட்டுமானப் பொருட்கள் மற்றும் நிதியுதவிச் செலவுகள் உள்ளன. திட்ட வரவு செலவுத் திட்டத்தில் எரிசக்தி செலவுகள் ஒரு சிறிய பகுதியாக இருப்பதால், கச்சா எண்ணெய் விலை வீழ்ச்சியால் டெவலப்பர்களின் லாபத்தைப் பாதிக்காமல் விலைகளைக் குறைக்க பெரிய வாய்ப்புகள் இல்லை.

டெவலப்பர்களின் லாபம் மற்றும் விலை நிர்ணய உத்தி

இந்தச் சிறிய சேமிப்பை நுகர்வோருக்குக் கடத்துவதற்குப் பதிலாக, டெவலப்பர்கள் தங்கள் இயக்க லாபத்தைப் பாதுகாக்க அதைத் தக்க வைத்துக் கொள்ளவே அதிக வாய்ப்புள்ளது. வீட்டு விலைகள் சந்தை தேவை, இடத்தின் மதிப்பு மற்றும் பிராண்ட் வலிமை ஆகியவற்றால் தீர்மானிக்கப்படுகின்றனவே தவிர, உலகளாவிய பண்டிகை விலைகளின் குறுகிய கால ஏற்ற இறக்கங்களால் அல்ல. அதிக நிலச் செலவுகள் உள்ள போட்டி நிறைந்த நகர்ப்புற சந்தைகளில், டெவலப்பர்கள் தங்கள் முதலீட்டுத் தொகையை மீட்டெடுக்க நிலையான விற்பனை விலைகளைப் பராமரிப்பதில் கவனம் செலுத்துகின்றனர். வரலாற்று ரீதியாக, 2014-2016 மற்றும் 2020 தொற்றுநோய் காலம் போன்ற கணிசமான எண்ணெய் விலை வீழ்ச்சியின் போது கூட, இந்திய வீட்டு விலைகளில் நேரடி வீழ்ச்சி காணப்படவில்லை.

பரந்த பொருளாதார தொடர்பு

வீட்டு விலைகள் குறையவில்லை என்றாலும், குறைந்த எண்ணெய் விலைகளின் பரந்த நன்மை ஸ்திரமான பொருளாதார சூழலுக்கான சாத்தியக்கூறுகளில் உள்ளது. அதிக எண்ணெய் விலைகள் பணவீக்கத்திற்கு ஒரு தடையாக செயல்படுகின்றன, இது வட்டி விகிதங்களை உயர்த்தக்கூடும். கச்சா எண்ணெய் விலைகள் நிலையாக இருந்தாலோ அல்லது குறைந்தாலோ, இது ரிசர்வ் வங்கியின் (RBI) வட்டி விகித நிலைப்பாட்டிற்கான அழுத்தத்தைக் குறைக்கக்கூடும். குறைந்த வட்டி விகிதங்கள், கட்டுமானச் செலவுகளில் ஏற்படும் சிறிய குறைப்பை விட வீட்டு வாங்குபவர்களுக்கு மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும், ஏனெனில் இது வீட்டுக் கடன்களின் செலவைக் நேரடியாகக் குறைக்கிறது, இது வாங்குபவர்களின் வாங்கும் திறன் மற்றும் தேவையின் முக்கிய காரணியாகும்.

முதலீட்டாளர்கள் எதைக் கண்காணிக்க வேண்டும்?

முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் சாத்தியமான வாங்குபவர்கள், உள்ளீட்டுச் செலவு ஏற்ற இறக்கங்களுக்குப் பதிலாக தேவை அடிப்படையிலான காரணங்களில் கவனம் செலுத்த வேண்டும். முக்கியமாக கண்காணிக்க வேண்டியவை:

1. விற்பனை வேகம்: தற்போதைய விலைகள் இருந்தபோதிலும் தேவை வலுவாக இருக்கிறதா என்பதை அறிய முக்கிய பட்டியலிடப்பட்ட டெவலப்பர்களின் காலாண்டு விற்பனை எண்களைக் கண்காணிக்கவும்.
2. இருப்பு நிலைகள்: அதிகப்படியான வழங்கல் தேவையை விட அதிகமாக உள்ளதா என்பதை அறிய முக்கிய நகரங்களில் உள்ள 'விற்பனை மாதங்கள்' (months-to-sell) அளவைக் கண்காணிக்கவும்.
3. வட்டி விகிதப் போக்கு: உலகளாவிய பண்டிகை விலைகளை விட வீட்டு வாங்கும் திறனுக்கு மிக முக்கியமான RBI கொள்கை முடிவுகளைக் கவனிக்கவும்.
4. டெவலப்பர் கடன்: அதிக வட்டி விகிதச் சூழலில் கடன் நிர்வாகத்தை அவர்கள் எவ்வாறு கையாளுகிறார்கள் என்பதைப் புரிந்துகொள்ள முக்கிய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் இருப்புநிலைக் குறிப்புகளைச் சரிபார்க்கவும்.