ரியல் எஸ்டேட் நெருக்கடி: வங்கிகளின் கடன் சுமை குறித்து உச்ச நீதிமன்றம் விசாரணை!

ஒழுங்குமுறை மாற்றம் (The Regulatory Shift)

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நிதி நிர்வாக சீர்கேடுகளுக்கு எதிராக உச்ச நீதிமன்றம் கடுமையான நிலைப்பாட்டை எடுத்துள்ளது. மத்திய அரசு, ரிசர்வ் வங்கி (RBI) மற்றும் அமலாக்க இயக்குனரகம் (Enforcement Directorate) ஆகியவற்றுக்கு நீதிமன்றம் நோட்டீஸ் அனுப்பியுள்ளது. ஜெய்பிரகாஷ் அசோசியேட்ஸ் மற்றும் ஜேபி இன்ஃப்ராடெக் ஆகிய நிறுவனங்கள், 21,000-க்கும் மேற்பட்ட வீட்டுக்கடன்காரர்களிடம் இருந்து பெற்ற ₹14,559 கோடிக்கு மேல் நிதியை, கட்டுமானப் பணிகள் அல்லாத பிற நோக்கங்களுக்காக திசை திருப்பியதாக இந்த சட்டப்பூர்வ சவாலின் மையமாக உள்ளது.

வங்கிகள் கடன் வழங்கிய பணத்தை தொடர்புடைய குழு நிறுவனங்களுக்குள் திருப்பி விட்டார்களா என்பதைக் கண்டறிய, வங்கி கடன் சுமை குறித்த விரிவான தணிக்கையை நீதிமன்றம் கோருகிறது. இதன் மூலம், சிறப்பு நோக்க வாகனங்கள் (Special-Purpose Vehicles) தங்கள் கடனை செலுத்தும் திறனை இழக்கச் செய்யும் வகையில் நிதிகள் கையாளப்பட்டதா என்பதை ஆராய முற்படுகிறது.

நிதி வெளியேற்றத்தின் பின்னணி (The Anatomy of Capital Flight)

வழக்கமான செயல்பாட்டு தாமதங்களிலிருந்து மாறுபட்டு, இந்த மனு நிதிச் சுரண்டலின் தொடர்ச்சியான முறையை எடுத்துக்காட்டுகிறது. திட்டமிடப்பட்ட வளர்ச்சி நிதிகள், சகோதர நிறுவனங்கள் அல்லது அதனுடன் தொடர்புடைய நிறுவனங்களுக்கு வழக்கமாக அனுப்பப்படுவதாக ஆதாரங்கள் தெரிவிக்கின்றன. இந்த செயல்முறை தனிப்பட்ட திட்டங்களை நிதி ரீதியாக பலவீனப்படுத்துகிறது.

அமலாக்க இயக்குனரகம் சுமார் ₹400 கோடி சொத்துக்களை தற்காலிகமாக இணைத்திருந்தாலும், மொத்த காணாமல் போன நிதியுடன் ஒப்பிடும்போது இது மிகக் குறைவான தொகை என்று மனுதாரர் வாதிடுகிறார். இந்த முரண்பாட்டில் நீதிமன்றத்தின் கவனம், ரியல் எஸ்டேட் நிதியின் தடயவியல் தணிக்கையை (Forensic Auditing) நோக்கி நகரக்கூடும் என்பதைக் குறிக்கிறது. இதில், திட்டக் கடன்களுக்கான இறுதிப் பயன்பாட்டைக் கண்காணிப்பதில் வங்கிகளின் அலட்சியத்திற்கும் அவர்கள் பொறுப்பாக்கப்படலாம்.

தடயவியல் ரீதியான எதிர்மறை பார்வை (The Forensic Bear Case)

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கட்டமைப்பு ரீதியான அபாயங்கள் இன்னும் அதிகமாகவே உள்ளன. கார்ப்பரேட் திவால் தீர்மான செயல்முறையில் (Corporate Insolvency Resolution) உள்ள ஜெய்பிரகாஷ் அசோசியேட்ஸ் போன்ற நிறுவனங்கள், சமீபத்தில் ₹55,357 கோடி நிலுவையில் உள்ள கடன்களைப் பதிவு செய்துள்ளன. பழைய கடன்கள் மற்றும் சட்டச் சிக்கல்கள் சந்தை மதிப்புகளை எவ்வாறு குறைக்கின்றன என்பதற்கு இது ஒரு எச்சரிக்கையான எடுத்துக்காட்டாகும்.

குறைந்த கடன் அளவு கொண்ட சுறுசுறுப்பான டெவலப்பர்களைப் போலல்லாமல், சட்டப் பிரச்சினைகளில் சிக்கியுள்ள நிறுவனங்கள் முடக்கப்பட்ட கடன் வரம்புகளையும், புதிய தனியார் பங்கு முதலீட்டை ஈர்க்க முடியாத நிலையையும் எதிர்கொள்கின்றன. நீதித்துறை ஆழமான தடயவியல் தணிக்கைகளை கட்டாயப்படுத்தினால், வெளிப்படையற்ற நிறுவனங்களுக்கு இடையிலான பரிவர்த்தனைகளைக் காட்டும் எந்தவொரு நிறுவனத்திற்கும் வங்கிகள் தீவிரமாக கடன் வழங்குவதைக் கட்டுப்படுத்தக்கூடும். இது அதிக கடன் அளவு கொண்ட திட்டங்களுக்கு பணப்புழக்க நெருக்கடியை (Liquidity Crunch) ஏற்படுத்தக்கூடும்.

எதிர்கால பார்வை (The Future Outlook)

இந்த விவகாரத்தை மேலும் விசாரணைக்காக ஜூலை 15 ஆம் தேதிக்கு நீதிமன்றம் பட்டியலிட்டுள்ளது. பதிலளிப்பவர்கள் இந்த குற்றச்சாட்டுகளுக்கு உறுதியான பதில்களை வழங்க வேண்டும் என்று கேட்டுக்கொள்ளப்பட்டுள்ளனர். ரியல் எஸ்டேட் துறையை முறைப்படுத்துவதற்கான பரந்த ஒழுங்குமுறை முயற்சிக்கு இது இணையாக வந்துள்ளது. இதில், வங்கிகள் REIT-களுக்கு கடன் வழங்க அனுமதிக்கும் சமீபத்திய RBI முயற்சி அடங்கும்.

இருப்பினும், நிறுவன வளர்ச்சியை மீண்டும் மீண்டும் நிகழும் சொத்து முறைகேட்டு நிகழ்வுகளுடன் ஒப்பிடும்போது, வெளிப்படையான சந்தையை நோக்கிய பாதை இன்னும் நிலையற்றதாக இருக்கும் என்று தெரிகிறது. வீட்டுக்கடன்காரர்கள், நீதித்துறையை நம்பி, குறைத்து மதிப்பிடப்பட்ட பரிவர்த்தனைகளில் பணத்தை திரும்பப் பெறுவதற்கான வழிமுறைகளை கட்டாயப்படுத்தப் பார்க்கிறார்கள். இது கடன் வழங்குபவர்கள் மற்றும் டெவலப்பர்கள் திவால் நடவடிக்கைகளின் போது எவ்வாறு தொடர்பு கொள்கிறார்கள் என்பதை மாற்றியமைக்கக்கூடும்.