இந்தியாவில் ரிவர்ஸ் மார்ட்கேஜ்: முடங்கிக் கிடக்கும் வீட்டுச் செல்வத்தை திறக்க தடைகள் என்ன?

வீட்டை வைத்து பணம் பெறும் முறை

இந்தியாவில் கோடிக்கணக்கான குடும்பங்களுக்கு, வீடு என்பது வாழ்வின் மிகப்பெரிய முதலீடாகும். ஆனால், இந்த சொத்து சார்ந்த மனப்பான்மை, நாட்டின் வயதான மக்கள் தொகையில் ஒரு பிரச்சனையாக உருவெடுத்துள்ளது. 2050-க்குள் வயதானவர்களின் எண்ணிக்கை 347 மில்லியனை எட்டும் என எதிர்பார்க்கப்படும் நிலையில், பல ஓய்வு பெற்றவர்கள் தங்கள் வீட்டில் கணிசமான மதிப்பைக் கொண்டிருந்தாலும், அன்றாட செலவுகள் மற்றும் மருத்துவ தேவைகளுக்கு பணம் இல்லாமல் தவிக்கின்றனர்.

A reverse mortgage என்பது இந்த இடைவெளியை நிரப்புவதற்காக வடிவமைக்கப்பட்ட ஒரு சிறப்பு கடன் திட்டம். வழக்கமான வீட்டுக் கடனில், கடன் வாங்கியவர் வங்கிக்கு பணம் செலுத்துவார். ஆனால், ரிவர்ஸ் மார்ட்கேஜில், மூத்த குடிமக்கள் தங்கள் சொத்தின் மதிப்பிற்கு ஈடாக கடன் வழங்குபவரிடமிருந்து குறிப்பிட்ட கால இடைவெளியில் பணத்தைப் பெறலாம். கடன் வாங்கியவர் அந்த வீட்டிலேயே தொடர்ந்து வசிக்கலாம். கடன் தொகை பொதுவாக, கடைசி கடன் வாங்கியவர் இறந்துவிட்டாலோ அல்லது நிரந்தரமாக அந்த இடத்தை விட்டு வெளியேறினாலோ மட்டுமே திருப்பிச் செலுத்தப்படும். இது ஓய்வூதியம் மற்றும் தனிப்பட்ட சேமிப்புக்கு ஒரு துணையாகச் செயல்படும் ஒரு நிதி கருவியாகும்.

ஏன் வரவேற்பு இல்லை?

இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) 2007-ல் ரிவர்ஸ் மார்ட்கேஜ் கடன் குறித்த வழிகாட்டுதல்களை வெளியிட்டாலும், இந்த திட்டம் மிகக் குறைந்த அளவிலேயே ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டுள்ளது. இதற்குக் காரணம், பல கட்டமைப்பு மற்றும் கலாச்சார தடைகள் ஆகும்.

• கலாச்சார மனப்பான்மை: இந்தியாவில், சொத்து என்பது அடுத்த தலைமுறைக்குக் கடத்தப்பட வேண்டிய ஒரு பாரம்பரியச் சொத்தாகவே பார்க்கப்படுகிறது. அதை ஒரு நிதிச் சொத்தாகப் பயன்படுத்தி பணம் பெறுவதை பலர் விரும்புவதில்லை.
• சொத்து உரிமை சிக்கல்கள்: சொத்துக்களின் உரிமையை தெளிவாக சரிபார்ப்பதில் உள்ள சிக்கல்கள் காரணமாக, நிதி நிறுவனங்கள் இந்த வகை கடன்களை வழங்குவதில் தயக்கம் காட்டுகின்றன. இது பெரும்பாலும் தகராறுகளுக்கு வழிவகுக்கும்.
• சட்டப் பாதுகாப்பின்மை: UK மற்றும் ஆஸ்திரேலியா போன்ற நாடுகளில் உள்ள 'எதிர்மறை-அல்லாத சமபங்கு உத்தரவாதம்' (no-negative-equity guarantee) இந்தியாவில் இல்லாதது ஒரு பெரிய குறைபாடு. இதனால், கடன் வாங்கியவர்களின் வாரிசுகள், வீட்டின் மதிப்பை விட அதிக கடனில் சிக்கும் அபாயம் உள்ளது.
• பிற தடைகள்: கடன் வழங்குபவர்களின் இடர் தவிர்ப்பு, நுகர்வோர் விழிப்புணர்வு இல்லாமை மற்றும் சொத்து மதிப்பீட்டில் உள்ள அதிக பரிவர்த்தனை செலவுகள் ஆகியவை இந்த சந்தையை இரண்டு தசாப்தங்களாக மந்த நிலையில் வைத்திருக்கின்றன.

சந்தையை புத்துயிர் பெறச் செய்ய என்ன தேவை?

இந்த தேக்க நிலையைத் தாண்டிச் செல்ல, மேலும் விரிவான ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பு அவசியம் என்று நிபுணர்கள் கூறுகின்றனர். ஒரு சீரான சந்தைக்கு, நியாயமான மற்றும் வெளிப்படையான ஒப்பந்தங்கள் தேவை. இது நுகர்வோர் பாதுகாப்பிற்கு முன்னுரிமை அளிப்பதோடு, மூத்த குடிமக்கள் தங்கள் சொத்துக்களின் நீண்ட கால தாக்கத்தை முழுமையாகப் புரிந்துகொள்வதை உறுதிசெய்ய சுயாதீன நிதி ஆலோசனைகளை கட்டாயமாக்க வேண்டும். டிஜிட்டல் நிலப் பதிவேடுகளை ஒருங்கிணைப்பது பரிவர்த்தனை செலவுகளைக் குறைத்து, சொத்து சரிபார்ப்பில் உள்ள சட்ட நிச்சயமற்ற தன்மையைக் குறைக்கும்.

ஓய்வுக்கால சூழல் மாறி வருவதால், வங்கிகள் நெகிழ்வான பணம் செலுத்தும் விருப்பங்களையும், கடன் வழங்குபவர்களின் இடரை ஓய்வு பெற்றவர்களின் நிதித் தேவைகளுடன் சமநிலைப்படுத்தும் போட்டித்தன்மை வாய்ந்த கடன்-மதிப்பு விகிதங்களையும் (loan-to-value ratios) வழங்க முடியுமா என்பதைப் பொறுத்தே ரிவர்ஸ் மார்ட்கேஜ்களின் வெற்றி அமையும். முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் வங்கித் துறைக்கு, இந்த திட்டங்களில் நம்பிக்கையை வளர்க்கத் தேவையான சட்டப் பாதுகாப்பையும், அரசு சார்ந்த உத்தரவாதங்களையும் வழங்கும் ஒழுங்குமுறைக் கொள்கைகளில் ஏற்படக்கூடிய மாற்றங்களைக் கண்காணிப்பது முக்கியம்.