Whalesbook
இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) முக்கிய அறிவிப்பை வெளியிட்டுள்ளது. இனிமேல் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் (REITs) மற்றும் இன்ஃப்ராஸ்ட்ரக்சர் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் (InvITs) நிறுவனங்களுக்கு வங்கிகள் நேரடியாக கடன் கொடுக்கலாம். இது வரை இருந்த 3 வருட செயல்பாட்டு கால அவசியத்தை நீக்கி, பணப்புழக்கத்தின் (Cash Flow) அடிப்படையில் தகுதி நிர்ணயிக்கப்படும். இதனால் பல நிறுவனங்களுக்கு கடன் பெறுவது எளிதாகும்.
என்ன நடந்தது?
இந்திய ரிசர்வ் வங்கியானது (RBI) ஒரு புதிய வழிகாட்டுதலை வெளியிட்டுள்ளது. இதன் மூலம், வங்கிகள் நேரடியாக ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் (REITs) மற்றும் இன்ஃப்ராஸ்ட்ரக்சர் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் (InvITs) நிறுவனங்களுக்கு கடன் வழங்க முடியும். இது இந்த முதலீட்டு வாகனங்களுக்கு ஒரு பெரிய மாற்றமாகும். வங்கிக் கடன்கள் மூலம் கடன் மூலதனத்தை திரட்ட இது ஒரு புதிய வழியைத் திறக்கிறது. சந்தை அடிப்படையிலான கடன்களை விட இது பெரும்பாலும் மலிவானதாகவும், நெகிழ்வானதாகவும் இருக்கும். மேலும், இந்த வழிகாட்டுதல்கள், இந்த நிறுவனங்களுக்கு கடன் கொடுக்கும்போது வங்கிகள் எடுக்கும் இடரை (Risk) நிர்வகிப்பதற்கான குறிப்பிட்ட பாதுகாப்பு நடவடிக்கைகளையும் அறிமுகப்படுத்துகின்றன.
முதலீட்டாளர்களுக்கு ஏன் இது முக்கியம்?
REITs மற்றும் InvITs நிறுவனங்களுக்கு வங்கிக் கடன் கிடைப்பது ஒரு பெரிய ஊக்கமாக இருக்கும். இந்த டிரஸ்ட்களுக்கு புதிய சொத்துக்களை வாங்கவோ அல்லது ஏற்கனவே உள்ள, அதிக வட்டி கொண்ட கடன்களை மறு நிதியளிப்பு (Refinance) செய்யவோ பெரும்பாலும் மூலதனம் தேவைப்படுகிறது. வங்கிக் கடனை அனுமதிப்பதன் மூலம், RBI இந்த டிரஸ்ட்களுக்கு அவற்றின் கடன் செலவுகளை சிறப்பாக நிர்வகிக்க ஒரு கருவியை வழங்குகிறது.
ஆனால், இந்த சலுகைக்கு சில வரம்புகளும் உண்டு. மத்திய வங்கி, யார் தகுதி பெறுவார்கள் என்பதில் மிகவும் தெளிவாக உள்ளது. இனிமேல், 3 வருட செயல்பாட்டு வரலாறு என்ற கடுமையான தேவைக்குப் பதிலாக, RBI பணப்புழக்க செயல்திறனை (Cash Flow Performance) பார்க்கும். டிரஸ்ட்களில் குறைந்தபட்சம் 80% சொத்துக்கள் ஒரு வருடத்திற்கு மேல் நேர்மறையான பணப்புழக்கத்தை உருவாக்கியிருந்தால் அவை தகுதி பெறும். இது ஊகமான சொத்துக்களை விட, நிலையான, வருவாய் ஈட்டும் சொத்துக்களுக்கு முன்னுரிமை அளிக்கிறது.
கட்டுப்பாடுகள் என்ன?
கடன் கிடைப்பது எளிதானாலும், வங்கிகள் அதிகப்படியான இடரை எடுக்காமல் இருப்பதை உறுதிசெய்ய RBI கடுமையான வரம்புகளை வைத்துள்ளது. மிக முக்கியமான கட்டுப்பாடு என்னவென்றால், வங்கிகள் நிலம் கையகப்படுத்தலுக்கோ அல்லது கட்டுமானத்தில் உள்ள திட்டங்களுக்கோ நிதியளிக்க முடியாது. இது, வங்கியின் பணம் ஏற்கனவே வருவாய் ஈட்டும் சொத்துக்களுக்காக மட்டுமே பயன்படுத்தப்படுவதை உறுதி செய்கிறது. மேலும், RBI கடன் திருப்பிச் செலுத்தும் கட்டமைப்புகள் குறித்தும் குறிப்பிட்ட விதிகளை வகுத்துள்ளது. பணப்புழக்கத்துடன் ஒத்துப்போகும் வகையில் 'ஸ்டெப்-அப்' திருப்பிச் செலுத்தும் திட்டங்களை இது அனுமதிக்கும் அதே வேளையில், பத்திரங்கள் (Bonds) மற்றும் கடன் பத்திரங்களில் (Debentures) முதலீடு செய்வதைத் தவிர, 'புல்லட்' மற்றும் 'பலூன்' கட்டணங்களை (கடன் காலத்தின் முடிவில் ஒரு பெரிய தொகையைச் செலுத்துவது) தொடர்ந்து கட்டுப்படுத்துகிறது.
வெளிநாட்டு கிளைகளின் பங்களிப்பு
புதிய விதிகள், இந்திய வங்கிகளின் வெளிநாட்டு கிளைகளை, ஒருங்கிணைப்பு (Syndication) மூலம் REITs-க்கு நிதியளிப்பதில் பங்கேற்க அனுமதிக்கின்றன. இருப்பினும், இதற்கு ஒரு வரம்பு உள்ளது: அவற்றின் பங்களிப்பு 20% ஆக வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது. மேலும், இந்தக் கடன்களுக்கு 150% இடர் எடை (Risk Weight) விதிக்கப்பட்டுள்ளது. அதாவது, பாதுகாப்பான சொத்துக்களுடன் ஒப்பிடும்போது இந்த கடன்களுக்கு எதிராக வங்கிகள் அதிக மூலதனத்தை ஒதுக்க வேண்டும்.
என்ன தவறாக போகலாம்?
முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்க வேண்டியது என்னவென்றால், RBI ஊக வளர்ச்சியை ஊக்குவிக்கவில்லை. நிலம் மற்றும் கட்டுமானத்தில் உள்ள சொத்துக்களுக்கான நிதியுதவியை தடுப்பதன் மூலம், வங்கி கடன்கள் நிலையான, வருவாய் ஈட்டும் உள்கட்டமைப்பு அல்லது ரியல் எஸ்டேட் ஆகியவற்றை மட்டுமே ஆதரிக்க வேண்டும் என்று ஒழுங்குமுறை ஆணையம் சமிக்ஞை செய்கிறது. டிரஸ்ட்கள் இந்த விதிகளை மீற முயன்றால், அது ஒழுங்குமுறை அதிகாரிகளால் கண்டிக்கப்படலாம். மேலும், சிறு நிதி வங்கிகள் InvITs-க்கு கடன் வழங்குவதிலிருந்து விலக்கப்பட்டுள்ளதால், சில டிரஸ்ட்களுக்கான கடன் வழங்குநர்களின் தொகுப்பு குறைகிறது.
முதலீட்டாளர்கள் எதைக் கண்காணிக்க வேண்டும்?
வரும் காலங்களில், REITs மற்றும் InvITs-ல் முதலீடு செய்பவர்கள், இந்த டிரஸ்ட்கள் இந்த புதிய கடன் அணுகுமுறையை எவ்வாறு பயன்படுத்துகின்றன என்பதைக் கண்காணிக்க வேண்டும். டிரஸ்ட்கள், அதிக வட்டி கொண்ட சந்தைக் கடன்களுக்குப் பதிலாக வங்கி கடன்களைப் பயன்படுத்தி தங்கள் லாப வரம்புகளை மேம்படுத்துகின்றனவா என்பதைப் பார்ப்பது முக்கியம். மாறாக, டிரஸ்ட்கள் இந்த வசதியைப் பயன்படுத்தி தங்கள் இருப்புநிலைக் குறிப்புகளை (Balance Sheets) அதிகமாகப் பெருக்கினால், அது அவர்களின் நிதி இடரை அதிகரிக்கக்கூடும். கூடுதலாக, ஒவ்வொரு டிரஸ்ட்டும் வங்கிகளிடமிருந்தும், பத்திரச் சந்தையிலிருந்தும் எவ்வளவு கடனைப் பெற்றுள்ளன என்பது குறித்த எதிர்கால தகவல்களை முதலீட்டாளர்கள் எதிர்பார்க்க வேண்டும்.