Whalesbook
இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) ஒரு புதிய அறிவிப்பை வெளியிட்டுள்ளது. இனி வங்கிகள் நேரடியாக ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்டுகளுக்கு (REITs) கடன் கொடுக்கலாம். இதனால், வட்டி செலவுகள் **50-70** அடிப்படை புள்ளிகள் (basis points) வரை குறைய வாய்ப்புள்ளது.
என்ன நடந்தது?
இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) ஒரு புதிய சட்டதிட்டங்களை அறிவித்துள்ளது. இதன் மூலம், ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்டுகள் (REITs) மற்றும் இன்ஃப்ராஸ்ட்ரக்சர் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்டுகளுக்கு (InvITs) இனி வங்கிகள் நேரடியாக கடன் வழங்க முடியும்.
இதுவரை, வங்கிகள் குறிப்பிட்ட சொத்துக்களை வைத்திருக்கும் சிறப்பு நோக்க வாகனங்களுக்கு (SPVs) மட்டுமே கடன் வழங்க முடியும் என்ற நிலை இருந்தது. இதனால், REIT-கள் தங்களுக்குத் தேவையான நிதிக்காக பெருமளவில் கார்ப்பரேட் பாண்ட் சந்தையை நம்பியிருந்தன. புதிய விதிமுறைகள், அக்டோபர் 1 முதல் அமலுக்கு வருகின்றன. இது இந்த டிரஸ்டுகளுக்கு ஒரு நிலையான மற்றும் செலவு குறைந்த கடன் வாய்ப்பை ஏற்படுத்தும்.
முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஏன் முக்கியம்?
முதலீட்டாளர்களைப் பொறுத்தவரை, இந்த மாற்றத்தின் முக்கிய தாக்கம் நிகர விநியோகிக்கக்கூடிய பணப்புழக்கத்தில் (Net Distributable Cash Flow - NDCF) இருக்கும். REIT-கள் சொத்துக்களில் இருந்து வாடகையை வசூலித்து, கடன் மீதான வட்டி உட்பட செலவுகளைக் கழித்த பிறகு, அதன் பெரும்பகுதியை யூனிட் ஹோல்டர்களுக்கு விநியோகிக்கின்றன.
வங்கிகள் நேரடியாக கடன் வழங்க அனுமதிப்பதால், RBI வட்டிச் செலவுகளைக் குறைப்பதற்கான ஒரு வழியை வழங்குகிறது. தொழில்துறையினர் கணித்துள்ளபடி, கடன் செலவுகளில் 50 முதல் 70 அடிப்படை புள்ளிகள் வரை குறைவது, டிரஸ்டுக்குள் அதிக பணம் விநியோகிக்கப்படும் வாய்ப்பை அதிகரிக்கும்.
கடன் நிர்வாகத்தில் மாற்றம்
முன்பு, REIT-கள் குறிப்பிட்ட கட்டிடங்களின் எதிர்கால வாடகையை அடிப்படையாகக் கொண்ட லீஸ் ரெண்டல் டிஸ்கவுண்டிங் (LRD) அல்லது கார்ப்பரேட் பாண்டுகளை வெளியிடுவதன் மூலம் நிதி திரட்டின. பாண்டுகள் பெரும்பாலும் வெவ்வேறு முதிர்வு காலங்களையும், சந்தை சார்ந்த வட்டி விகிதங்களையும் கொண்டிருக்கும்.
நேரடி வங்கி கடன் வசதிக்கு மாறுவது அதிக நெகிழ்வுத்தன்மையையும், குறைந்த வட்டி விகிதங்களையும் வழங்கக்கூடும். ஏனெனில், வங்கிகள் ஒரு சொத்தை மட்டும் பார்க்காமல், முழு REIT-ன் கடன் தகுதியை மதிப்பிட முடியும். இதனால் REIT-ன் நிதி நிலை வலுப்பெறும்.
இருப்பினும், அதிகப்படியான கடன் வாங்குவதைத் தடுக்க, RBI ஒரு லிமிட் வைத்துள்ளது. ஒரு REIT-ன் சொத்து மதிப்பில் 49% வரை மட்டுமே வங்கிகளின் கடன் இருக்க வேண்டும்.
தரம் மற்றும் பாதுகாப்பு விதிமுறைகள்
எல்லா REIT-களும் உடனடியாக இந்த வங்கி நிதியைப் பெற முடியாது. வங்கி அமைப்பைப் பாதுகாக்க RBI சில தகுதி நிபந்தனைகளை வைத்துள்ளது. குறைந்தபட்சம் ஒரு வருடமாக நேர்மறையான பணப்புழக்கத்தைக் காட்டிய சொத்துக்களைக் கொண்ட REIT-கள் மட்டுமே இந்த நேரடி கடனுக்கு தகுதி பெறும். இது, ஊக திட்டங்களுக்கு பதிலாக, நிரூபிக்கப்பட்ட, நிலையான வாடகை வருமானம் கொண்ட டிரஸ்டுகளுக்கு மட்டுமே வங்கிகள் கடன் வழங்குவதை உறுதி செய்யும்.
சக நிறுவனங்கள் மற்றும் துறை ஆய்வு
இந்தியாவில் உள்ள லிஸ்டட் REIT-களில் சில: ப்ரூக்ஃபீல்ட் இந்தியா ரியல் எஸ்டேட் டிரஸ்ட், எம்பஸி ஆஃபீஸ் பார்க்ஸ் REIT, மைண்ட்ஸ்பேஸ் பிசினஸ் பார்க்ஸ் REIT, நெக்ஸஸ் செலக்ட் டிரஸ்ட் மற்றும் நாலெட்ஜ் ரியாலிட்டி டிரஸ்ட்.
இந்த கொள்கை ஒட்டுமொத்த துறைக்கும் பொருந்தும் என்றாலும், அதன் நன்மை ஒவ்வொரு டிரஸ்டின் தற்போதைய கடன் கட்டமைப்பைப் பொறுத்தது. அதிக வட்டி கொண்ட குறுகிய கால பாண்டுகளை நம்பியிருக்கும் டிரஸ்ட்கள், குறைந்த வட்டி நீண்ட கால நிதி உள்ள டிரஸ்ட்களை விட உடனடியாக அதிக பலனைப் பெறலாம்.
முதலீட்டாளர்கள் என்ன கண்காணிக்க வேண்டும்?
பங்குதாரர்களுக்கான முக்கிய கண்காணிப்பு அம்சம், REIT மேலாளர்கள் தங்கள் தற்போதைய கடன்களை மறுநிதியளிக்கும் வேகம். குறைந்த வட்டி விகிதங்கள் நன்மை பயக்கும் என்றாலும், பழைய கடன் செலவுக்கும் புதிய வங்கி கடன் விகிதத்திற்கும் உள்ள வித்தியாசம் பலனைத் தீர்மானிக்கும்.
எதிர்கால வருவாய் அழைப்புகளில், மேலாண்மை இந்த புதிய கடன் வசதியைப் பயன்படுத்துவது குறித்த திட்டங்களைப் பற்றி என்ன பேசுகிறது என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும். மேலும், வட்டி பாதுகாப்பு விகிதத்தை (Interest Coverage Ratio) கண்காணிப்பது அவசியம். இது, REIT-ன் இயக்க லாபத்திலிருந்து வட்டியைச் செலுத்தும் திறனைக் குறிக்கிறது. வங்கி கடனுக்கு மாறுவது ஒரு நல்ல படி என்றாலும், மொத்த கடன்-பங்கு விகிதம் (Debt-to-Equity Ratio) நீண்ட கால ஆரோக்கியத்திற்கு மிக முக்கியமான அளவீடாக இருக்கும்.