RBI-யின் புதிய சலுகை: REITs-க்கு இனி வங்கி கடன் சுலபம்! சொத்துக்களை பணமாக்க புதிய வழி?

நேரடி கடன்: REITs-க்கு ஒரு புதிய சகாப்தம்!

இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒரு பெரிய மாற்றத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளது. இனிமேல், ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்டுகள் (REITs) தங்களுக்குத் தேவையான நிதியை நேரடியாக வங்கிகளிடம் இருந்தே பெற்றுக்கொள்ளலாம். இதுவரையில், இன்ஃப்ராஸ்ட்ரக்சர் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்டுகளுக்கு (InvITs) வழங்கப்பட்டிருந்த இந்த நேரடி கடன் பெறும் வசதி, தற்போது REITs-க்கும் விரிவுபடுத்தப்பட்டுள்ளது. RBI கவர்னர் சஞ்சய் மல்ஹோத்ரா இந்த முக்கிய அறிவிப்பை வெளியிட்டுள்ளார். இந்த புதிய விதிமுறை, REITs-ன் நிதி திரட்டும் செயல்முறையை மிகவும் எளிதாக்கும்.

நிதி திரட்டல் இனி சுலபம்!

முன்பெல்லாம், REITs-க்கு வங்கிக் கடன் வாங்குவது சற்று சிக்கலான நடைமுறையாக இருந்தது. பெரும்பாலும், சிறப்பு நோக்க நிறுவனங்கள் (SPVs) மூலமாகவோ அல்லது மூலதனச் சந்தைகள் (Capital Markets) மூலமாகவோதான் நிதி திரட்ட வேண்டியிருந்தது. ஆனால், இந்த புதிய விதிமுறை, வங்கிகள் நேரடியாக REITs-க்கே கடன் கொடுக்க வழிவகுக்கிறது. இது, சொத்துக்கள் வாங்குவதற்கும், பழைய கடன்களை அடைப்பதற்கும், போர்ட்ஃபோலியோவை விரிவுபடுத்துவதற்கும் நிதி திரட்டும் செயல்முறையை எளிதாக்கும். மேலும், கடன் வாங்கும் செலவுகளையும் குறைக்க இது உதவும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

சொத்துக்களை பணமாக்க புதிய உத்தி!

இந்த அறிவிப்பின் முக்கிய நோக்கங்களில் ஒன்று, அரசாங்கத்தின் சொத்துக்களை பணமாக்கும் (Asset Monetization) திட்டங்களுக்கு வலு சேர்ப்பதுதான். குறிப்பாக, தற்போது பயன்பாட்டில் குறைவாக உள்ள அரசு சொத்துக்களை (Underutilized Government Assets) நிர்வகிக்கவும், அவற்றில் இருந்து வருவாய் ஈட்டவும் இந்த புதிய கடன் வசதி உதவும். நேஷனல் மானிடைசேஷன் பைப்லைன் (NMP) திட்டத்தின் கீழ், சாலைகள், மின்சாரம், தொலைத்தொடர்பு போன்ற துறைகளில் உள்ள சொத்துக்களை குத்தகைக்கு விடுவதன் மூலம் நிதி திரட்ட அரசு திட்டமிட்டுள்ளது. இந்த புதிய கடன் வசதி, அந்த சொத்துக்களில் தனியார் முதலீட்டை கொண்டுவர ஒரு சிறந்த வழியாக அமையும்.

சந்தை எப்படி இருக்கும்?

இந்த ஆண்டு (2025) மட்டும், பட்டியலிடப்பட்ட REITs மற்றும் InvITs சுமார் 19.55% வருவாயை ஈட்டித் தந்துள்ளன. இது நிஃப்டி50 TRI (11.42%) மற்றும் G-Sec Index (6.81%) ஆகியவற்றின் வருவாயை விட அதிகம். குறிப்பாக, REITs மட்டும் 29.68% லாபம் ஈட்டியுள்ளன. நிஃப்டி ரியால்டி இன்டெக்ஸ் (Nifty Realty Index) பிப்ரவரி 3, 2026 அன்று 4.79% உயர்ந்தது, இது போன்ற கொள்கை மாற்றங்களுக்கு சந்தை காட்டும் நேர்மறையான எதிர்வினைக்கு ஒரு சான்று. Embassy Office Parks REIT-ன் சந்தை மூலதனம் (Market Cap) சுமார் ₹41,678 கோடி ஆகவும், Brookfield India Real Estate Trust REIT-ன் சந்தை மூலதனம் சுமார் ₹27,311 கோடி ஆகவும் உள்ளது. IRB InvIT Fund-ன் சந்தை மூலதனம் சுமார் ₹4,900 கோடி ஆகும். இந்திய பங்குச்சந்தையின் முக்கிய குறியீடான சென்செக்ஸ் (SENSEX) பிப்ரவரி 5, 2026 அன்று 23.050 என்ற P/E விகிதத்தில் வர்த்தகமானது. ரியல் எஸ்டேட் துறையின் சராசரி P/E விகிதம் மூன்று ஆண்டுகளில் 51.6x ஆக இருந்த நிலையில், தற்போது 44.1x ஆக உள்ளது. ரிசர்வ் வங்கி பிப்ரவரி 2026 இல் ரெப்போ வட்டி விகிதத்தை 5.25% ஆக நிலைநிறுத்தியுள்ளது, இது கடன் வாங்கும் செலவுகளில் ஸ்திரத்தன்மையைக் குறிக்கிறது.

எதிர்காலம் என்ன?

இந்த புதிய விதிமுறை, லாஜிஸ்டிக்ஸ், டேட்டா சென்டர்கள், மற்றும் சில்லறை வர்த்தக சொத்துக்கள் போன்ற பல்வேறு துறைகளில் முதலீட்டை மேலும் ஊக்குவிக்கும். அலுவலக கட்டிடங்களில் இருந்த பாரம்பரிய கவனம், இந்த புதிய வசதிகளால் மேலும் பல்வகைப்படும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. 2021 ஆம் ஆண்டு InvITs-க்கான விதிமுறை மாற்றங்கள் எவ்வாறு துறையின் AUM வளர்ச்சியை துரிதப்படுத்தியதோ, அதேபோன்ற நேர்மறையான தாக்கத்தை REITs-ம் இந்த முறை எதிர்பார்க்கலாம்.