இந்தியா வீட்டுச் சந்தை: ராக்கெட் வேகத்தில் உயரும் விலைகள்! கடன் வட்டி நிலையாக இருப்பதால் வாங்குவது கடினம்?

கடன் வட்டி நிலையாக இருந்தாலும், வீட்டு விலைகள் உயர்வு!

இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) பிப்ரவரியில் தனது ரெப்போ ரேட்டை 5.25% ஆக நிலையாக வைத்திருந்தது. இந்த முடிவைத் தொடர்ந்து, இந்தியாவில் உள்ள பொதுத்துறை வங்கிகள் (Public Sector Banks) தங்கள் வீட்டுக் கடன் வட்டி விகிதங்களையும் மார்ச் 2026 வரை மாற்றாமல் நிலையாக வைத்திருக்க முடிவு செய்துள்ளன. இதனால், கடன் வாங்குபவர்களுக்கு வட்டி விகிதங்களில் ஒருவித நிச்சயத்தன்மை கிடைத்துள்ளது.

ஆனால், இந்த நிலையான கடன் செலவுகள் ஒருபுறம் இருந்தாலும், நாடு முழுவதும் வீடுகளின் விலைகள் தொடர்ந்து விண்ணை முட்டும் அளவுக்கு உயர்ந்து வருகின்றன. வீட்டுக் கடன் தேவை அதிகமாக இருந்தாலும், வட்டி விகிதங்கள் குறையாதது வாடிக்கையாளர்களுக்கு கூடுதல் நிவாரணம் அளிக்கவில்லை. கடன் வாங்கும் செலவுக்கும், வீடுகளின் ஏறிக்கொண்டே போகும் விலைகளுக்கும் இடையிலான இடைவெளி அதிகரித்து வருகிறது. RBI-யின் தற்போதைய நிலைப்பாடு, வட்டி விகிதங்களில் பெரிய மாற்றங்கள் விரைவில் இருக்காது என்பதையே காட்டுகிறது.

போட்டித்தன்மை வாய்ந்த கடன் விகிதங்கள்

வட்டி விகிதங்களைப் பொறுத்தவரை, பொதுத்துறை வங்கிகளே போட்டித்தன்மை வாய்ந்த விலையில் கடன்களை வழங்குகின்றன. உதாரணமாக, Bank of India மற்றும் Central Bank of India போன்றவை ஆண்டுக்கு சுமார் 7.10% வட்டியிலிருந்து கடன்களைத் தொடங்குகின்றன. SBI, PNB, Bank of Baroda, Union Bank of India போன்ற முக்கிய பொதுத்துறை வங்கிகள் பொதுவாக 7.20% முதல் 9.50% வரை வட்டி விகிதங்களை அளிக்கின்றன. தனியார் வங்கிகள் மற்றும் ஹவுசிங் ஃபைனான்ஸ் நிறுவனங்களின் வட்டி விகிதங்கள் 7.20-7.75% யிலிருந்து தொடங்கினாலும், அவை இதைவிட அதிகமாகச் செல்லக்கூடும். தனிநபருக்கு கிடைக்கும் வட்டி விகிதம், அவர்களின் கிரெடிட் ஸ்கோர், கடன் அளவு மற்றும் சொத்தின் மதிப்பில் வாங்கும் கடன் அளவு (Loan-to-Value Ratio) ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது.

வாங்கும் திறன் குறைந்து கொண்டே போகிறது!

இந்திய வீட்டுச் சந்தையின் முக்கிய சவால், வீட்டுக் கடன் வட்டி விகிதங்கள் அல்ல; மாறாக, அதிவேகமாக உயர்ந்து வரும் சொத்து விலைகள்தான். முக்கிய நகரங்களில் வீடுகளின் மதிப்பு, மக்களின் வருமான வளர்ச்சியை விட பல மடங்கு வேகமாக உயர்ந்துள்ளது. இதனால், நடுத்தர வருமானம் பெறுபவர்களுக்கும், முதல் முறை வீடு வாங்குபவர்களுக்கும் பெரும் சிக்கல் ஏற்பட்டுள்ளது. வாங்குபவர்களின் EMI-க்கும் வருமானத்திற்கும் இடையிலான விகிதம் சுமார் 60% ஐ எட்டியுள்ளதாகக் கூறப்படுகிறது. இது ஒரு அதிகபட்ச அளவாகக் கருதப்படுகிறது. நிலையான வட்டி விகிதங்கள் மூலம் EMI தொகைகள் நிலையாக இருந்தாலும், வீடு வாங்க வாங்குபவர்கள் பெரிய கடன்களைப் பெற வேண்டியுள்ளது. இது பலருக்கு வீடு வாங்குவதை மிகவும் கடினமாக்குகிறது.

சொகுசு உயர்வு, மலிவு விலை வீடுகளுக்கு சரிவு

இந்திய வீட்டுச் சந்தையில் தற்போது ஒரு பெரிய பிளவு ஏற்பட்டுள்ளது. ₹1 கோடிக்கு மேல் உள்ள சொகுசு வீடுகளின் விற்பனை அமோகமாக உள்ளது. அதிக வருமானம், வலுவான நிதி நிலைமை மற்றும் வீடுகளை வெறும் வசிப்பிடமாக மட்டும் பார்க்காமல் முதலீடாகவும் கருதுவது போன்றவை இதற்கு காரணங்கள். ஆனால், ஒரு காலத்தில் மிகப்பெரிய சந்தைப் பிரிவாக இருந்த மலிவு விலை வீட்டுச் சந்தை (Affordable Housing) சுருங்கி வருகிறது. வாங்கும் திறன் குறைவு, கட்டுப்படியான விலையில் வீடுகளைக் கட்டுவதற்கான செலவு அதிகரிப்பு மற்றும் காலாவதியான கொள்கைகள் போன்றவை லாபத்தைப் பாதித்து, புதிய திட்டங்கள் குறைவதற்கு வழிவகுக்கின்றன.

மறைமுக அபாயங்கள்

நிலையான கடன் விகிதங்கள் இருந்தபோதிலும், பொதுத்துறை வங்கிகள் சொத்துச் சந்தையின் ஏற்றத்தால் அழுத்தங்களை எதிர்கொள்கின்றன. உயரும் சொத்து மதிப்புகள், கடன்-மதிப்பு விகிதத்தை (Loan-to-Value Ratio) அதிகரிக்கக்கூடும். இது, வங்கிகளின் சொந்த நிதிச் செலவுகள் அதிகரித்தால் அல்லது அபாயக் கடன்களுக்கு அதிக பணம் ஒதுக்க வேண்டிய நிலை ஏற்பட்டால், வங்கியின் லாபத்தைக் குறைக்கலாம். அதேசமயம், கடன் வாங்குபவர்கள் அதிகக் கடனில் சிக்கும் அபாயத்தை எதிர்கொள்கின்றனர். சொத்து விலைகள் விண்ணை முட்டும் அளவுக்கு உயரும்போது, வாங்குபவர்கள் தங்கள் பட்ஜெட்டை மிக அதிகமாக நீட்டிக்கக்கூடும். பெரிய கடன் சுமைகள், வட்டி விகிதங்கள் திடீரென உயர்ந்தாலோ அல்லது அவர்களின் வருமானம் பாதிக்கப்பட்டாலோ சமாளிப்பது கடினமாகிவிடும். மேலும், இந்த அதிகரித்து வரும் வாங்கும் திறன் இடைவெளி, ஒழுங்குமுறை அமைப்புகளின் கவனத்தையும் ஈர்க்கக்கூடும்.

எதிர்காலக் கணிப்பு

2026 வரை இந்தியாவின் வீட்டுச் சந்தை நிலையான வளர்ச்சியைக் காணும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. குறிப்பாக, சொகுசு வீடுகள் பிரிவில் தொடர்ச்சியான தேவை மற்றும் கட்டுமானப் பொருட்கள் செலவு அதிகரிப்பு ஆகியவற்றால், விலைகள் நிலையாக இருக்கும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. RBI-யின் தற்போதைய நிலைப்பாடு, குறுகிய காலத்தில் கடன் விகிதங்கள் நிலையாக இருக்கும் என்று கூறினாலும், பணவீக்கம் அல்லது பொருளாதார வளர்ச்சியில் குறிப்பிடத்தக்க மாற்றங்கள் ஏற்பட்டால் கொள்கை மாற்றங்கள் ஏற்படலாம். மலிவு விலை வீடுகளுக்கான கொள்கை மாற்றங்கள் அல்லது சொத்து விலை வளர்ச்சியைக் கட்டுப்படுத்தும் நடவடிக்கைகள் போன்ற பெரிய மாற்றங்கள் இன்றி, அடிப்படை வாங்கும் திறன் பிரச்சனைக்கு தீர்வு காண்பது கடினம்.