இந்திய வீட்டுக்கடன்: வட்டி குறைப்பு, ஆனால் புவிசார் அரசியல் சவால்கள்! சந்தையில் என்ன நடக்கிறது?

வசதி அதிகரித்தாலும், சந்தையில் பிளவு!

இந்திய ரிசர்வ் வங்கியின் (RBI) தற்போதைய ரெப்போ வட்டி விகிதம் 5.25% ஆக உள்ளது. இதனால், வீட்டுக்கடன் வாங்குபவர்களுக்கு சாதகமான வட்டி விகிதங்கள் கிடைத்துள்ளன. தற்போது, 7.1% முதல் 8.5% வரை பல Floating-rate வீட்டுக்கடன்கள் கிடைக்கின்றன. இது வீட்டுக்கடன் வாங்கும் வசதியை (Affordability) நிலைநிறுத்த உதவுகிறது. முக்கிய நகரங்களில், மக்களின் வருமானம் சொத்து விலையை விட வேகமாக வளரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. மேலும், ₹50 லட்சம் வரையிலான Floating-rate கடன்களுக்கு முன்பணம் (Prepayment) செலுத்துவதற்கு அபராதம் இல்லை மற்றும் மலிவு விலை வீட்டுக்கடன்களுக்கு (Affordable Housing) அதிக Loan-to-Value Ratio போன்ற புதிய விதிமுறைகள் கடன் வாங்குவோருக்கு கூடுதல் நெகிழ்வுத்தன்மையை அளிக்கிறது.

பிரீமியம் தேவையின் அதிகரிப்பு: சந்தைப் பிரிவு!

ஆனால், சாதகமான வட்டி விகிதங்கள் இருந்தபோதிலும், சந்தையில் ஒரு பெரிய பிளவு தென்படுகிறது. குறிப்பாக, ₹1 கோடிக்கு மேற்பட்ட பிரீமியம் வீடுகளுக்கான தேவை கணிசமாக அதிகரித்துள்ளது. அதே சமயம், ₹1 கோடிக்கு கீழுள்ள வீடுகளுக்கான தேவை குறைந்துள்ளது. இது மலிவு விலை வீட்டுப் பிரிவையும், அதன் நிதி வழங்குநர்களையும் பாதிக்கிறது. இந்த வீட்டுக்கடன் சந்தையின் மதிப்பு 2026ல் USD 430.74 பில்லியனாக இருந்து, 2031ல் USD 809.07 பில்லியன் ஆக உயரும் என்றும், ஆண்டுக்கு 13.44% CAGR-ல் வளரும் என்றும் எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. அரசு வங்கிகள் (PSBs) சந்தையில் 47.33% பங்களிப்பை (2025ல்) கொண்டிருந்தாலும், NBFC-க்கள் (Non-Banking Financial Companies) மலிவு விலை வீட்டுக்கடன் பிரிவில் வேகமாக வளர்ந்து வருகின்றன. இந்த போட்டி, லாப வரம்புகளை (Margins) குறைத்து, தரமான கடன் வழங்குதல் மற்றும் கவனமான மதிப்பீட்டில் (Underwriting) அதிக கவனம் செலுத்த வேண்டிய கட்டாயத்தை கடன் நிறுவனங்களுக்கு ஏற்படுத்தியுள்ளது.

புவிசார் அரசியல் மற்றும் பொருளாதார அபாயங்கள்!

மேலோட்டமாகப் பார்க்கும்போது, வீட்டுக்கடன் வாங்கும் வசதி அதிகரித்துள்ளது. ஆனால், ஆழத்தில் பல பெரிய பொருளாதார மற்றும் புவிசார் அரசியல் அபாயங்கள் மறைந்துள்ளன. குறிப்பாக, மேற்கு ஆசியாவில் (West Asia) ஏற்பட்டுள்ள போர் பதற்றம், கச்சா எண்ணெய் (Brent crude) விலையை ஒரு பீப்பாய்க்கு $100-க்கு மேல் உயர்த்தியுள்ளது. இது இந்தியாவின் இறக்குமதி செலவுகளை அதிகரித்து, நடப்புக் கணக்குப் பற்றாக்குறையை (Current Account Deficit) விரிவுபடுத்தி, பணவீக்கம் குறித்த கவலைகளை எழுப்பியுள்ளது. இந்திய ரூபாயும் (Rupee) கணிசமாக வலுவிழந்துள்ளது. இதனால், இறக்குமதியால் பணவீக்கம் கூடும். ரிசர்வ் வங்கி தற்போதைக்கு ரெப்போ வட்டி விகிதத்தை 5.25% ஆகவே வைத்திருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்பட்டாலும், நிலைமை மேலும் மோசமடைந்தால் கொள்கை மாற்றங்கள் ஏற்படலாம். கடன் வழங்குபவர்களுக்கு, கடுமையான போட்டி காரணமாக லாப வரம்புகள் குறைவது, சில சில்லறை வணிக மற்றும் நுண்கடன் (Microfinance) பிரிவுகளில் கடன் தரம் குறித்த கவலைகள் ஆகியவை முக்கிய அபாயங்களாகும். மேலும், டெபாசிட் வளர்ச்சி குறைவது வங்கிகளை மூலதனச் சந்தையில் (Capital Markets) இருந்து நிதி திரட்ட கட்டாயப்படுத்தலாம்.

எதிர்காலப் பார்வை: வளர்ச்சி மற்றும் நிச்சயமற்ற தன்மை!

இந்திய வீட்டு நிதித் துறை, நகரமயமாக்கல் மற்றும் வளர்ந்து வரும் நடுத்தர வர்க்கத்தால் ஒரு பெரிய விரிவாக்கத்தை நோக்கிச் செல்கிறது. வலுவான வளர்ச்சி எதிர்பார்க்கப்பட்டாலும், கடன் வழங்குபவர்கள் மாறும் கடன் வாங்குபவர்களின் நடத்தை, போட்டி மற்றும் பொருளாதார நிச்சயமற்ற தன்மைகளை கவனமாக நிர்வகிக்க வேண்டும். ஆதரவான கொள்கைகள், மிதமான விலை வளர்ச்சி மற்றும் அதிகரிக்கும் வருமானங்கள் ஒருவித பாதுகாப்பை வழங்குகின்றன. இருப்பினும், புவிசார் அரசியல் ஸ்திரமற்ற தன்மை மற்றும் பிரீமியம் தேவையின் வலுவான ஈர்ப்பு ஆகியவை ஏப்ரல் 2026 மற்றும் அதற்குப் பிறகு ஒரு சவாலான மற்றும் பிளவுபட்ட சந்தை சூழலை உருவாக்குகின்றன.