Whalesbook
இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) ரெப்போ வட்டி விகிதத்தை **5.25%** ஆக அப்படியே வைத்திருக்கிறது. இதனால், லட்சக்கணக்கான வீட்டு கடன் வாங்கியவர்கள் தங்களுக்கு MCLR அல்லது EBLR - எது சிறந்தது என யோசிக்கத் தொடங்கியுள்ளனர். உங்கள் EMI மற்றும் வட்டி செலவுகளைக் கட்டுக்குள் வைத்திருக்க இந்த இரண்டுக்கும் உள்ள வித்தியாசத்தைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.
என்ன நடந்தது?
இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) தனது சமீபத்திய பணவியல் கொள்கைக் கூட்டத்தில், ரெப்போ வட்டி விகிதத்தை 5.25% ஆக மாற்றாமல் அப்படியே வைத்திருக்க முடிவு செய்துள்ளது. இது ஒரு நடுநிலையான கொள்கை நிலைப்பாட்டைக் குறிக்கிறது. இதனால், இந்தியாவில் உள்ள லட்சக்கணக்கான வீட்டு கடன் வாங்கியவர்களுக்கு, உடனடி வட்டி விகித உயர்வு அல்லது குறைப்பு இல்லாமல், தற்போதைய வட்டி விகிதங்கள் அப்படியே தொடரும். இருப்பினும், ஒரு கடன் வாங்கியவரின் EMI எவ்வாறு பாதிக்கப்படுகிறது அல்லது மாறுகிறது என்பது, அவர்களின் வீட்டு கடன் எந்த வகையான பெஞ்ச்மார்க் உடன் இணைக்கப்பட்டுள்ளது என்பதைப் பொறுத்தது: Marginal Cost of Funds-based Lending Rate (MCLR) அல்லது External Benchmark Lending Rate (EBLR).
பெஞ்ச்மார்க்குகளைப் புரிந்துகொள்ளுதல்
இந்தியாவில் பெரும்பாலான Floating Rate வீட்டு கடன்கள் இந்த இரண்டு அமைப்புகளில் ஒன்றுடன் இணைக்கப்பட்டுள்ளன. 2016 இல் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட MCLR என்பது ஒவ்வொரு வங்கியாலும் நிர்ணயிக்கப்படும் ஒரு உள் பெஞ்ச்மார்க் ஆகும். இது வங்கியின் உள் நிதிச் செலவு, இயக்கச் செலவுகள் மற்றும் தேவையான கையிருப்பு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகிறது. இது உள் அளவில் இருப்பதால், வங்கிகள் இந்த விகிதங்களை எப்போது, எவ்வளவு மாற்றுகின்றன என்பதில் அதிகக் கட்டுப்பாடு கொண்டிருக்கின்றன. இதனால், RBI வட்டி விகித மாற்றங்களை கடன் வாங்கியவருக்கு கடத்துவது பொதுவாக மெதுவாக இருக்கும்.
மாறாக, 2019 இல் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட EBLR, RBI-யின் ரெப்போ விகிதம் அல்லது அரசாங்க கருவூல பில் விளைச்சல் போன்ற வெளிப்புற பெஞ்ச்மார்க்குடன் நேரடியாக இணைக்கப்பட்டுள்ளது. பணவியல் கொள்கை மாற்றங்களை மிகவும் வெளிப்படையாகவும் வேகமாகவும் கடத்துவதற்காக இந்த அமைப்பு வடிவமைக்கப்பட்டது. RBI ரெப்போ விகிதத்தை மாற்றும்போது, EBLR உடன் இணைக்கப்பட்ட கடன்கள் பொதுவாக மிக விரைவாக - அதாவது 3 மாதங்களுக்குள் - சரிசெய்யப்பட வேண்டும். இது மத்திய வங்கி கொள்கை முடிவுகளுக்கு மிகவும் உணர்திறன் கொண்டதாக ஆக்குகிறது.
பரிமாற்ற வேகம் ஏன் முக்கியம்?
முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் கடன் வாங்கியவர்களுக்கு முக்கிய வேறுபாடு என்னவென்றால், பரிமாற்றத்தின் வேகம்தான். MCLR அமைப்பின் கீழ், உங்கள் கடனின் வட்டி விகிதம் பொதுவாக ஆண்டுக்கு ஒரு முறை அல்லது ஆறு மாதங்களுக்கு ஒரு முறை மதிப்பாய்வு செய்யப்படும். இதன் பொருள், RBI ரெப்போ விகிதத்தைக் குறைத்தாலும், உங்கள் கடனின் குறிப்பிட்ட "மீள் அமைப்பு தேதியை" (Reset Date) அடையும் வரை உங்கள் EMI இல் குறைப்பைக் காணாமல் போகலாம். வட்டி விகிதங்கள் குறையும் போது இது ஏமாற்றமாக இருக்கலாம், ஆனால் விகிதங்கள் அதிகரிக்கும் போது இது ஒரு தற்காலிக இடையகத்தை வழங்க முடியும், ஏனெனில் உங்கள் கடன் விகிதம் நீண்ட காலத்திற்கு பழைய, குறைந்த அளவில் பூட்டப்பட்டிருக்கும்.
EBLR கடன்கள் சந்தையுடன் மிகவும் நேரடி மற்றும் வெளிப்படையான இணைப்பை வழங்குகின்றன. RBI வட்டி விகிதங்களைக் குறைக்கும்போது, உங்கள் வட்டிச் சுமை கிட்டத்தட்ட உடனடியாகக் குறைகிறது, இது வட்டி விகிதங்கள் குறையும் சூழலுக்கு மிகவும் உகந்தது. இருப்பினும், இதன் மறுபக்கம் என்னவென்றால், RBI வட்டி விகிதங்களை உயர்த்தினால், உங்கள் EMI அதே வேகத்தில் அதிகரிக்கக்கூடும். தற்போது நிலவும் நிலையான அல்லது நடுநிலையான வட்டி விகித சூழலில், கடன் வாங்கியவர்களுக்கு முக்கிய கவலை நிலையற்ற தன்மை அல்ல, மாறாக அவர்களின் வங்கி பெஞ்ச்மார்க்கின் மீது வசூலிக்கும் அடிப்படை 'ஸ்ப்ரெட்' (Spread) ஆகும்.
மாறுவதற்கான செலவு
நீங்கள் தற்போது பழைய MCLR-இணைக்கப்பட்ட கடனில் இருந்தால், EBLR-இன் வேகம் மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மையை இழப்பதாக நீங்கள் உணர்ந்தால், மாறுவதைக் கருத்தில் கொள்ளலாம். இருப்பினும், இது எளிதில் எடுக்க வேண்டிய முடிவு அல்ல. கடன் வாங்கியவர்கள் எப்போதும் "மாறுவதற்கான செலவைக்" கணக்கிட வேண்டும், இதில் வங்கி விதிக்கும் மாற்று கட்டணங்கள் மற்றும் நிர்வாகக் கட்டணங்கள் அடங்கும்.
மொத்த வட்டி விகிதத்தையும் பார்ப்பது முக்கியம், இது பெஞ்ச்மார்க் விகிதம் கூட்டல் "ஸ்ப்ரெட்" (வங்கியின் லாப வரம்பு) ஆகும். EBLR கடன் கவர்ச்சிகரமாகத் தோன்றினாலும், அதிக ஸ்ப்ரெட் அதை MCLR கடனை விட விலை உயர்ந்ததாக மாற்றக்கூடும். கடன் வாங்கியவர்கள் தங்கள் வங்கியிடம் துல்லியமான ஸ்ப்ரெட் பற்றிக் கேட்டு, எந்த மாற்றங்களையும் செய்வதற்கு முன் இறுதி பயனுள்ள வட்டி விகிதத்தை ஒப்பிட வேண்டும்.
முதலீட்டாளர்கள் என்ன கண்காணிக்க வேண்டும்?
தங்கள் அடமானக் கடனைக் கண்காணிப்பவர்களுக்கு, தங்கள் வங்கியின் உள் மறுசீரமைப்பு கொள்கைகள் மற்றும் தற்போதைய ஸ்ப்ரெட் பற்றித் தொடர்ந்து அறிந்திருப்பது முக்கியம். ரெப்போ விகிதம் தற்போது சீராக வைக்கப்பட்டிருந்தாலும், எதிர்கால கொள்கை மாற்றங்கள் EBLR வழிமுறைகளை உடனடியாகத் தூண்டும். கடன் வாங்கும் செலவுகளில் சாத்தியமான மாற்றங்களை எதிர்பார்த்துக் கொள்வதற்கு RBI-யின் வரவிருக்கும் கூட்டங்களில் அதன் கொள்கை நிலைப்பாட்டைக் கண்காணிப்பது அவசியம். உங்கள் கடன் நீண்ட காலத்திற்கானதாக இருந்தால், வட்டி விகிதத்தில் ஏற்படும் சிறிய மாற்றங்கள் கூட மொத்த வட்டி செலுத்துதலில் குறிப்பிடத்தக்க வேறுபாடுகளை ஏற்படுத்தும், எனவே உங்கள் கடன் ஒப்பந்தத்தை அவ்வப்போது மதிப்பாய்வு செய்வது பயனுள்ளதாக இருக்கும்.