Home Loan வட்டி விகிதம் என்பது ரெப்போ ரேட் போன்ற வெளிப்புற பெஞ்ச்மார்க்குடன் 'ஸ்பிரெட்' எனப்படும் ஒரு தொகையை சேர்த்து கணக்கிடப்படுகிறது. இந்த ஸ்பிரெட் என்பது வங்கியின் லாப வரம்பு மற்றும் ரிஸ்க் பிரீமியம் ஆகும். இந்த ஸ்பிரெட் எப்படி வேலை செய்கிறது என்பதைப் புரிந்துகொள்வது கடன் வாங்குபவர்களுக்கு முக்கியம், ஏனெனில் ஒரு சிறிய வித்தியாசம் கூட 20 வருட காலக்கட்டத்தில் லட்சக்கணக்கில் செலவை அதிகரிக்கும். விளம்பரப்படுத்தப்பட்ட விகிதத்தை மட்டும் பார்க்காமல், இறுதியான 'effective' வட்டி விகிதத்தை ஒப்பிடுவது அவசியம்.
என்ன நடந்தது?
Home Loan விளம்பரங்களில், வங்கிகள் பெரும்பாலும் "ஆரம்ப வட்டி விகிதம்" என்று குறிப்பிட்டு இருக்கும். ஆனால், இதுதான் முழு கதையும் இல்லை. நீங்கள் செலுத்தும் இறுதி வட்டி விகிதம், ரிசர்வ் வங்கியின் (RBI) ரெப்போ ரேட் போன்ற வெளிப்புற பெஞ்ச்மார்க்குடன் "ஸ்பிரெட்" எனப்படும் ஒரு கூடுதல் தொகையைச் சேர்த்தே கணக்கிடப்படுகிறது. இந்த ஸ்பிரெட் என்பது கடன் வழங்குநரால் சேர்க்கப்படும் கூடுதல் மார்க்கப் ஆகும். ரெப்போ ரேட் RBI கொள்கையைப் பொறுத்து மாறினாலும், வெவ்வேறு கடன் வழங்குநர்கள் ஒரே கடனுக்கு எவ்வளவு வசூலிக்கிறார்கள் என்பதற்கு ஸ்பிரெட் ஒரு முக்கிய வேறுபாடாக உள்ளது.
கடன் வட்டி கணக்கிடப்படும் முறை
அக்டோபர் 2019 முதல், RBI-யின் கட்டாயத்தின்படி, Home Loan உட்பட மிதக்கும் வட்டி விகித (floating-rate) சில்லறை கடன்கள் ஒரு வெளிப்புற பெஞ்ச்மார்க்குடன் இணைக்கப்பட வேண்டும். பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படும் பெஞ்ச்மார்க் ரெப்போ ரேட் ஆகும். இறுதி வட்டி விகிதம் என்பது அடிப்படையில் இரண்டு பகுதிகளைக் கொண்டது: பெஞ்ச்மார்க் ரேட் பிளஸ் ஸ்பிரெட்.
உதாரணமாக, ரெப்போ ரேட் 6.5% ஆகவும், ஒரு வங்கி 2.0% ஸ்பிரெட்டை சேர்த்தால், உங்கள் உண்மையான வட்டி விகிதம் 8.5% ஆக இருக்கும். இந்த ஸ்பிரெட்டில் தான் கடன் வழங்குநர் தனது செயல்பாட்டு செலவுகள், லாப வரம்பு மற்றும் கடன் வாங்குபவருடன் தொடர்புடைய குறிப்பிட்ட ரிஸ்க்கை கணக்கில் கொள்கிறார். வெவ்வேறு கடன் வழங்குநர்கள் தங்களுக்கென சொந்த ஸ்பிரெட்களை நிர்ணயிக்க அனுமதி இருப்பதால், ஒரே ரெப்போ ரேட் வெவ்வேறு வங்கிகளில் வெவ்வேறு இறுதி வட்டி விகிதங்களுக்கு வழிவகுக்கும்.
ஏன் ஸ்பிரெட் கடன் வாங்குபவர்களுக்கு முக்கியம்?
பல கடன் வாங்குபவர்கள் வெறும் விளம்பர வட்டி விகிதத்தில் மட்டுமே கவனம் செலுத்துகிறார்கள். ஆனால், ஸ்பிரெட் தான் கடனின் உண்மையான செலவைக் குறிக்கும் முக்கிய காரணி. 0.25% அல்லது 0.50% போன்ற ஸ்பிரெட்டில் ஒரு சிறிய வித்தியாசம் குறுகிய காலத்தில் முக்கியமற்றதாகத் தோன்றலாம். ஆனால், ஒரு வழக்கமான 20 வருட Home Loan-ல், இந்த வித்தியாசம் கணிசமாக அதிகரிக்கும்.
அதிகமான ஸ்பிரெட் என்பது அதிக மாதாந்திர EMI-க்களையும், கடன் காலத்தின் முடிவில் மிக அதிகமான மொத்த வட்டி செலவையும் குறிக்கும். இதனால், பல வங்கிகளிடமிருந்து கடன் சலுகைகளை ஒப்பிடும்போது ஸ்பிரெட் தான் மிகவும் முக்கியமான மாறியாகிறது.
உங்கள் ஸ்பிரெட்டை பாதிக்கும் காரணிகள்
வங்கிகள் ஒவ்வொரு வாடிக்கையாளருக்கும் ஒரே ஸ்பிரெட்டை வழங்குவதில்லை. இது ரிஸ்க் அடிப்படையிலான விலை நிர்ணய மாதிரி. உங்கள் கிரெடிட் சுயவிவரம் (credit profile) முதன்மை இயக்கி ஆகும். உங்கள் CIBIL ஸ்கோர், வருமான ஸ்திரத்தன்மை, வேலைவாய்ப்பு வரலாறு மற்றும் கடன்-மதிப்பு விகிதம் (Loan-to-Value ratio - நீங்கள் கடன் வாங்கும் சொத்து மதிப்பின் சதவீதம்) போன்ற காரணிகள் உங்களுக்கு வழங்கப்படும் ஸ்பிரெட்டை தீர்மானிக்கின்றன.
உயர்ந்த கிரெடிட் ஸ்கோர் மற்றும் நிலையான வேலையுடன் கூடிய கடன் வாங்குபவர் குறைந்த ரிஸ்க் கொண்டவராகக் கருதப்படுவதால், கடன் வழங்குநர் குறைந்த ஸ்பிரெட்டை வழங்க முடியும். மாறாக, கடன் வாங்குபவருக்கு குறைந்த கிரெடிட் ஸ்கோர் அல்லது அதிக LTV விகிதம் இருந்தால், கடன் வழங்குநர் இருப்பதாகக் கருதப்படும் அதிக ரிஸ்க்கிற்கு ஈடுசெய்ய ஸ்பிரெட்டை அதிகரிக்கலாம்.
முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் கடன் வாங்குபவர்கள் எதைக் கண்காணிக்க வேண்டும்?
Home Loan-ஐ மதிப்பிடும்போது, விளம்பரப்படுத்தப்பட்ட வட்டி விகிதத்தைத் தாண்டிச் செல்லுங்கள். கடன் வழங்குநரிடம் அடிப்படை வட்டி விகிதத்திற்குப் பதிலாக "effective interest rate" கேளுங்கள். கடன் காலத்தின் முடிவில் ஸ்பிரெட் நிலையானதா அல்லது கடன் ரிஸ்க் மதிப்பாய்வுகளின் அடிப்படையில் மாற்றியமைக்கப்படுமா என்பதைத் தெளிவுபடுத்திக் கொள்ளுங்கள். கடன் ஒப்பந்தத்தில் சரியான ஸ்பிரெட் கூறுகளைச் சரிபார்ப்பது வெளிப்படைத்தன்மையை உறுதிசெய்து, கடனை வாங்குவதற்கான உண்மையான செலவைப் பற்றி தகவலறிந்த முடிவை எடுக்க உதவுகிறது.