Whalesbook
குறைந்த EMI - ஒரு மாயத்தோற்றம்
வீட்டுக் கடன் சந்தையில் பங்குசந்தை போட்டியிட, கடன் வழங்கும் நிறுவனங்கள் புதிதுபுதிதாக கடன் கட்டமைப்புகளை அறிமுகப்படுத்துகின்றன. குறிப்பாக, உடனடி பணப்புழக்க சிக்கல்களை எதிர்கொள்ளும் வாடிக்கையாளர்களைக் கவரும் வகையில், EMI தற்காலிக ஒத்திவைப்பு (Moratorium) மற்றும் பல்லூன் பேமென்ட் (Balloon Payment) போன்ற திட்டங்கள் வழங்கப்படுகின்றன. இவை குறுகிய கால பட்ஜெட் பிரச்சனைகளுக்கு தீர்வு தருவது போல் தோன்றினாலும், மறைமுகமாக கடன் சுமையை அதிகரிக்கின்றன. ஆரம்பத்தில் குறைந்த தொகையை செலுத்தும் வசதியை முக்கியத்துவம் கொடுப்பதால், வாடிக்கையாளர்கள் நீண்ட காலத்திற்கு அதிக வட்டி செலுத்த நேரிடும்.
வட்டிக்கு வட்டி - கடன் சுழற்சி
EMI தள்ளிவைப்பு திட்டத்தின் அடிப்படை எளிமையானது போல் தெரிந்தாலும், அதில் வட்டி தொடர்ந்து கூடிக்கொண்டே செல்லும். அதாவது, செலுத்தப்படாத வட்டி, அசலுடன் (Principal) சேர்க்கப்பட்டு, வட்டிக்கு வட்டியாக மாறும். இதன் விளைவாக, கடன் காலம் நீட்டிக்கப்பட வேண்டும் அல்லது நிலுவைத் தொகையை சமாளிக்க மாதாந்திர தவணை கணிசமாக உயர வேண்டும். சந்தை ஆய்வாளர்களின் கருத்துப்படி, வட்டி விகிதங்கள் அதிகமாக இருக்கும் சமயங்களில், இந்த திட்டங்கள் கடன் வாங்குவதற்கான தகுதியை (Affordability Metrics) சிறப்பாகக் காட்ட உதவுகின்றன, ஆனால் வாடிக்கையாளருக்கான ஒட்டுமொத்த கடன் செலவை அதிகரிக்கின்றன.
சொத்து மதிப்பு மற்றும் பில்டர் ஆபத்து
'EMI இல்லை - வீடு கையகப்படுத்தும் வரை' (No-EMI-till-possession) போன்ற திட்டங்களில், வட்டி விகிதம் மட்டுமல்ல, சொத்தின் விலையும் ஒரு முக்கிய ஆபத்தாகும். இந்த ஏற்பாடுகள் பெரும்பாலும் அதிக விலை கொண்ட திட்டங்களில் ஒருங்கிணைக்கப்படுகின்றன, அங்கு கடன் வாங்கும் செலவு ஏற்கனவே சொத்தின் விலையில் சேர்க்கப்பட்டிருக்கும். இதனால், கடன் வாங்குபவர்கள் ஒரு சலுகை காலம் கிடைப்பதாக நினைக்கும்போது, உண்மையில் பேச்சுவார்த்தைக்கு இடமில்லாத மறைமுக நிதிக் கட்டணத்தைச் செலுத்துகிறார்கள். மேலும், கட்டுமான கால தாமதம் ஏற்பட்டால் (இது தற்போதைய சூழலில் சகஜம்), கடன் வாங்குபவரே வட்டிக்கு பொறுப்பாக இருப்பார். இதனால், இன்னும் பயன்பாட்டிற்கே வராத சொத்தின் மீது கடன் சுமை ஏற்படும்.
நிதி அபாயப் பார்வை
நிதி அபாய மேலாண்மை (Risk Management) பார்வையில், இந்த நெகிழ்வான கடன் திட்டங்கள் கடன் வாங்குபவரின் நிதி நிலையை பாதிக்கக்கூடியவை. குறிப்பாக, பல்லூன் பேமென்ட் கட்டமைப்புகள், கடன் வாங்குபவரின் எதிர்கால வருமானம் கணிசமாக உயரும் என்ற அனுமானத்தின் அடிப்படையில் செயல்படுகின்றன. பொருளாதாரச் சூழல் மாறினால் அல்லது தனிப்பட்ட வாழ்க்கையில் எதிர்பார்த்த முன்னேற்றம் ஏற்படவில்லை என்றால், இறுதித் தொகையான பல்லூன் பேமென்ட் ஒரு பெரிய மறுநிதியளிப்பு நெருக்கடியாக (Refinancing Crisis) மாறும். சீரான EMI கொண்ட கடன்களைப் போலல்லாமல், இந்த திட்டங்களுக்கு வட்டி விகித சூழல்களை தொடர்ந்து கண்காணிக்க வேண்டும். கடன் வாங்குபவர் முன்கூட்டியே கடனை முடிக்க விரும்பினால், முன்பக்க கட்டணங்கள் மற்றும் சேர்க்கப்பட்ட வட்டி காரணமாக, கடனை மாற்றுவதற்கான செலவு அதிகமாகி, நீண்ட காலத்திற்கு ஒரு பாதகமான நிதி நிலையில் சிக்கிக் கொள்ள நேரிடும்.