Whalesbook
கடன் சுமையை குறைக்கும் கூட்டணி
இந்தியாவில் மலிவு விலை வீட்டுக்கடன் சந்தையை விரிவுபடுத்தும் நோக்கில் Bajaj Housing Finance Ltd. (BHFL) மற்றும் India Mortgage Guarantee Corporation (IMGC) இணைந்துள்ளன. IMGC-யின் சிறப்பு வாய்ந்த மார்ட்கேஜ் காரண்டி (Mortgage Guarantee) தயாரிப்புகளைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம், BHFL தனது கடன் வழங்கும் திறனை கணிசமாக அதிகரிக்கும். குறிப்பாக, குறைந்த கிரெடிட் வரலாறு அல்லது முறைசாரா வருமானம் காரணமாக அதிக ரிஸ்க் கொண்டதாகக் கருதப்படும் கடன் வாங்குபவர்களுக்கு இது உதவும். இந்தியாவில் உள்ள வீட்டுக்கடன் ஊடுருவல் (Mortgage Penetration) மிகக் குறைவாக உள்ள ஒரு முக்கிய இடைவெளியை இந்த கூட்டணி நிரப்புகிறது. இது நிதி உள்ளடக்கத்தை (Financial Inclusion) அதிகரிக்கவும், சந்தை விரிவாக்கத்திற்கும் ஒரு வலுவான உந்துதலாக அமையும்.
சந்தை சூழல் மற்றும் BHFL-ன் நிதி நிலை
Bajaj Housing Finance-ன் ஷேர் விலை குறுகிய காலத்தில் ஏற்ற இறக்கத்துடன் காணப்படுகிறது. கடந்த மாதத்தில் 16% வரை உயர்ந்தாலும், ஆண்டு அடிப்படையில் (year-over-year) 30% சரிந்துள்ளது. IMGC உடனான இந்த கூட்டணி, மலிவு விலை வீட்டுக்கடன் பிரிவில் BHFL-ன் விரிவாக்கத்தில் நம்பிக்கையை அதிகரிக்கும் வகையில் அமைக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த பிரிவு கணிசமான வளர்ச்சியை எதிர்பார்க்கிறது, ஆனால் வரலாற்று ரீதியாக அதிக ரிஸ்க் கொண்டதாகக் கருதப்படுகிறது.
IMGC, கடன் வாங்குபவர் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தத் தவறினால், கடனின் ஒரு பகுதிக்கு உத்தரவாதம் அளிப்பதன் மூலம் ஒரு முக்கிய ரிஸ்க் குறைப்பு காரணியாக செயல்படுகிறது. இது, இல்லையெனில் வீட்டுக் கடன் பெற முடியாதவர்களுக்கு BHFL முறைசார்ந்த வீட்டுக் கடனை வழங்க உதவுகிறது. இது ஒரு பெரிய, இன்னும் பயன்படுத்தப்படாத சந்தையை அணுகுவதற்கு வழிவகுக்கிறது. BHFL-ன் 'Sambhav' (near-prime) தயாரிப்புகளில் கடன்களை இரட்டிப்பாக்கும் முயற்சிகளுடன் இந்த உத்தி ஒத்துப்போகிறது.
இந்தியாவின் வீட்டுக்கடன் சந்தை மிகப்பெரியது. பிப்ரவரி 2026 நிலவரப்படி சுமார் ₹43 லட்சம் கோடி வீட்டுக் கடன் நிலுவையில் உள்ளது. இருப்பினும், மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியில் (GDP) வீட்டுக்கடன் ஊடுருவல் சுமார் 11-12% மட்டுமே உள்ளது, இது வளர்ந்த நாடுகளை விட மிகக் குறைவு. இந்த இடைவெளி ஒரு பெரிய வாய்ப்பை வழங்குகிறது. FY35Eக்குள் USD 1.5 டிரில்லியன் அளவிலான மார்ட்கேஜ் சந்தை உருவாகும் என்றும், அதில் மலிவு விலை வீடுகள் USD 500 பில்லியன் ஆக இருக்கலாம் என்றும் கணிக்கப்பட்டுள்ளது. மலிவு விலை வீட்டுக்கடன் பிரிவு மட்டும் 2033க்குள் 19.8% CAGR வளர்ச்சி கண்டு USD 16.5 பில்லியன் ஆக உயரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
Bajaj Finance-ன் துணை நிறுவனமான Bajaj Housing Finance, இந்தியாவின் மிகப்பெரிய ஹவுசிங் ஃபைனான்ஸ் கம்பெனிகளில் (HFC) ஒன்றாகும். இதன் தற்போதைய Price-to-Earnings (P/E) விகிதம் சுமார் 30-31 ஆக உள்ளது, இது ஒரு வளர்ச்சி பங்கு (Growth Stock) என வகைப்படுத்தப்படுகிறது. சில ஆய்வாளர்கள் இதன் மதிப்பை (Valuation) அதிகப்படியாகக் கருதுகின்றனர். இதன் P/E 28.47 மற்றும் Price-to-Book (P/BV) 3.34 ஆகும். REC Ltd. போன்ற போட்டியாளர்கள் 5.3 என்ற மிகக் குறைந்த P/E-ல் வர்த்தகம் செய்கின்றனர். BHFL-ன் Return on Equity (ROE) சுமார் 11-13.5% ஆக இருந்தாலும், அதன் Return on Capital Employed (ROCE) **8-10%**க்கு அருகில் உள்ளது. இது அதன் அதிக சந்தை மதிப்பை முழுமையாக நியாயப்படுத்தாது என சில ஆய்வாளர்கள் கருதுகின்றனர். ரியல் எஸ்டேட் இன்டெக்ஸின் (Real Estate index) சமீபத்திய வலுவான செயல்திறன், பரந்த சந்தையின் மீட்சியை குறிக்கிறது, இது வீட்டுக்கடனுக்கான வளர்ச்சியை ஊக்குவிக்கக்கூடும்.
ரிஸ்க்குகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறை சூழல்
வளர்ச்சி சாத்தியக்கூறுகள் இருந்தபோதிலும், குறிப்பிடத்தக்க ரிஸ்க்குகள் தொடர்கின்றன. Bajaj Housing Finance-ன் தற்போதைய மதிப்பு பல போட்டியாளர்களை விட அதிகமாக உள்ளது, மேலும் அதன் ROE மற்றும் ROCE புள்ளிவிவரங்கள் மிதமானவை. இந்த உயர்ந்த மதிப்பீடு, வளர்ச்சி இலக்குகள் தவறவிடப்பட்டாலோ அல்லது சந்தை உணர்வு மாறினாலோ ஷேர் விலை குறையக்கூடும் என்பதைக் குறிக்கிறது.
மேலும், மலிவு விலை வீட்டுக்கடன் பிரிவில் அதிக கடன் ரிஸ்க் உள்ளது. IMGC-யின் உத்தரவாதங்கள் இருந்தபோதிலும், BHFL-க்கு அதிக Non-Performing Assets (NPA) ஏற்படக்கூடும்.
IMGC-யும் சவால்களை எதிர்கொள்கிறது. இந்தியாவில் முதல் மார்ட்கேஜ் காரண்டி வழங்குநராக, இது ஒப்பீட்டளவில் குறுகிய சாதனைப் பதிவைக் கொண்டுள்ளது மற்றும் அதிக செயல்பாட்டு செலவுகள் மற்றும் எதிர்பார்த்ததை விட மெதுவான வணிக வளர்ச்சி காரணமாக இழப்புகளைச் சந்தித்துள்ளது. அதன் உத்தரவாத போர்ட்ஃபோலியோக்களில் கடன் தவறியவர்களின் (Delinquency) அளவு அதிகரித்துள்ளது, இது க்ளைம் செலுத்துதல்களைப் பாதிக்கிறது. IMGC-யின் உத்தரவாதங்கள் முக்கியமானவை என்றாலும், க்ளைம் செலுத்துதல்கள் விரிவாக மாறினாலோ அல்லது HFC-களுக்கான விதிகள் கடுமையாக்கப்பட்டாலோ, BHFL இன்னும் இறுதி கடன் ரிஸ்க்கை எதிர்கொள்ளும். இந்திய ஒழுங்குமுறை ஆணையங்கள் (RBI போன்றவை), மூலதனப் போதுமான தேவைகள் (15% CAR HFC-களுக்கு) மற்றும் Loan-to-Value (LTV) விகித வரம்புகளை விதித்துள்ளன, இவை கடன் வழங்கும் திறனை கட்டுப்படுத்தலாம் மற்றும் லாபத்தைப் பாதிக்கலாம்.
ஆய்வாளர்களின் கருத்து மற்றும் நிறுவனத்தின் உத்தி
BHFL மீது ஆய்வாளர்கள் கலவையான பார்வையை கொண்டுள்ளனர், ஒருமித்த மதிப்பீடு 'Hold' என உள்ளது. விலை இலக்குகள் ₹93.36 முதல் ₹101.32 வரை உள்ளது, இது தற்போதைய நிலைகளில் இருந்து உடனடி பெரிய ஏற்றம் குறைவாக இருக்கும் என்பதைக் குறிக்கிறது, சில சமயங்களில் சரிவுக்கான வாய்ப்பையும் காட்டுகிறது.
'Sambhav' தயாரிப்புகளை தீவிரமாக விரிவுபடுத்துவது, அதன் மூலம் விநியோகங்களை இரட்டிப்பாக்குவது, மலிவு மற்றும் near-prime சந்தையில் ஒரு பெரிய பங்கைப் பிடிப்பது ஆகியவை நிறுவனத்தின் உத்தியில் அடங்கும். நகர்ப்புறமயமாக்கல், அரசாங்க ஆதரவு மற்றும் தொடர்ச்சியான குறைந்த வீட்டுக்கடன் ஊடுருவல் ஆகியவற்றால் இந்தியாவின் வீட்டுக்கடன் துறைக்கான ஒட்டுமொத்த பார்வை நேர்மறையாகவே உள்ளது. இது ரிஸ்கை நிர்வகிக்கும் அதே வேளையில் கடன் அணுகலை விரிவுபடுத்தும் கூட்டணிகளுக்கு ஒரு நல்ல சூழலை உருவாக்குகிறது.