ਰਜਿਸਟਰਡ ਸੇਲ ਡੀਡ ਵੀ ਜਾਇਦਾਦ 'ਤੇ ਪੱਕੀ ਮੋਹਰ ਨਹੀਂ! ਜਾਣੋ ਕਿਉਂ?

ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ, ਰਜਿਸਟਰਡ ਸੇਲ ਡੀਡ (Registered Sale Deed) ਨੂੰ ਮਲਕੀਅਤ ਦਾ ਆਖਰੀ ਸਬੂਤ ਮੰਨਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ। ਪਰ, ਕਾਨੂੰਨੀ ਮਾਹਿਰਾਂ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਦਸਤਾਵੇਜ਼ ਸਿਰਫ਼ ਇੱਕ ਟ੍ਰਾਂਸੈਕਸ਼ਨ (Transaction) ਦਾ ਸਬੂਤ ਹੈ, ਨਾ ਕਿ ਕਿਸੇ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਸਾਫ਼ ਅਤੇ ਬਿਨਾਂ ਝਗੜੇ ਵਾਲੀ ਮਲਕੀਅਤ ਦੀ ਗਾਰੰਟੀ। ਸਿਰਫ਼ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਰਹਿਣ ਅਤੇ ਪੂਰੀ ਜਾਂਚ-ਪੜਤਾਲ (Due Diligence) ਨਾ ਕਰਨ ਕਾਰਨ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਲੁਕੇ ਹੋਏ ਕਾਨੂੰਨੀ ਖਤਰਿਆਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਨਾ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਪੁਰਾਣੇ ਦਾਅਵੇ, ਬਕਾਇਆ ਕਰਜ਼ੇ, ਜਾਂ ਮਲਕੀਅਤ ਦੇ ਇਤਿਹਾਸ ਵਿੱਚ ਗਲਤੀਆਂ।

ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਦਾ ਮੁੱਖ ਕੰਮ ਜਾਇਦਾਦ ਨੂੰ ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਤੋਂ ਖਰੀਦਦਾਰ ਦੇ ਨਾਂ 'ਤੇ ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ ਕਰਨਾ ਹੈ। ਇਸ ਨਾਲ ਪਹਿਲਾਂ ਤੋਂ ਮੌਜੂਦ ਟਾਈਟਲ ਵਿੱਚ ਖਾਮੀਆਂ ਆਪਣੇ ਆਪ ਦੂਰ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀਆਂ, ਅਤੇ ਨਾ ਹੀ ਇਹ ਤੀਜੇ ਪੱਖ ਵੱਲੋਂ ਕੀਤੇ ਗਏ ਕਿਸੇ ਵੀ ਦਾਅਵੇ ਨੂੰ ਖਤਮ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਵੇਚਣ ਵਾਲੇ ਕੋਲ ਜਾਇਦਾਦ ਵੇਚਣ ਦਾ ਸਾਫ਼ ਟਾਈਟਲ ਨਹੀਂ ਹੈ, ਤਾਂ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਇਸ ਕਾਨੂੰਨੀ ਕਮੀ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਨਹੀਂ ਕਰ ਸਕਦੀ। ਇਸ ਲਈ, ਕਿਸੇ ਵੀ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਖਰੀਦ ਵਿੱਚ ਸੁਤੰਤਰ ਟਾਈਟਲ ਵੈਰੀਫਿਕੇਸ਼ਨ (Title Verification) ਇੱਕ ਬਹੁਤ ਹੀ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਕਦਮ ਹੈ।

ਡਿਊ ਡਿਲਿਜੈਂਸ ਦੀ ਮਹੱਤਤਾ

ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਤੁਰੰਤ ਸੇਲ ਡੀਡ ਤੋਂ ਅੱਗੇ ਦੇਖ ਕੇ ਮਲਕੀਅਤ ਦੀ ਪੂਰੀ ਚੇਨ (Chain of Ownership), ਜਿਸਨੂੰ 'ਮਦਰ ਡੀਡ' (Mother Deed) ਵੀ ਕਿਹਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਵਿੱਚ ਜਾਇਦਾਦ ਦੇ ਇਤਿਹਾਸ ਨੂੰ ਪਿਛਲੇ 12 ਤੋਂ 30 ਸਾਲਾਂ ਤੱਕ ਟ੍ਰੇਸ ਕਰਨਾ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ ਤਾਂ ਜੋ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਇਆ ਜਾ ਸਕੇ ਕਿ ਮਲਕੀਅਤ ਦੇ ਕ੍ਰਮ ਵਿੱਚ ਕੋਈ ਗੈਪ (Gap) ਨਹੀਂ ਹੈ। ਸੰਭਾਵੀ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਪਿਛਲੀਆਂ ਸੇਲ ਡੀਡਾਂ, ਅਲਾਟਮੈਂਟ ਲੈਟਰਾਂ (Allotment Letters), ਅਤੇ ਮਿਊਟੇਸ਼ਨ ਰਿਕਾਰਡਾਂ (Mutation Records) ਦੀ ਸਮੀਖਿਆ ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ ਤਾਂ ਜੋ ਇਹ ਤਸਦੀਕ ਕੀਤਾ ਜਾ ਸਕੇ ਕਿ ਜਾਇਦਾਦ ਹਰ ਪੜਾਅ 'ਤੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ ਹੋਈ ਹੈ।

ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਸਬ-ਰਜਿਸਟਰਾਰ ਆਫ਼ ਅਸ਼ੋਰੈਂਸ (Sub-Registrar of Assurances) ਅਤੇ ਸੈਂਟਰਲ ਰਜਿਸਟਰੀ ਆਫ਼ ਸਕਿਊਰਿਟੀਜ਼ੇਸ਼ਨ ਅਸੈੱਟ ਰੀਕੰਸਟਰੱਕਸ਼ਨ ਐਂਡ ਸਕਿਊਰਿਟੀ ਇੰਟਰਸਟ ਆਫ਼ ਇੰਡੀਆ (CERSAI) ਦੇ ਰਿਕਾਰਡਾਂ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰਨ ਨਾਲ ਇਹ ਪਤਾ ਲਗਾਉਣ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਮਿਲਦੀ ਹੈ ਕਿ ਕੀ ਜਾਇਦਾਦ ਨੂੰ ਮੌਰਗੇਜ (Mortgage) ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ ਜਾਂ ਗਿਰਵੀ (Collateral) ਵਜੋਂ ਵਰਤਿਆ ਗਿਆ ਹੈ। ਬਣੀਆਂ ਹੋਈਆਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਲਈ, ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਕਿ ਢਾਂਚਾ ਨਗਰ ਨਿਗਮ ਦੇ ਨਿਯਮਾਂ ਦੀ ਪਾਲਣਾ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਮਨਜ਼ੂਰਸ਼ੁਦਾ ਬਿਲਡਿੰਗ ਪਲਾਨ (Sanctioned Building Plans) ਅਤੇ ਵੈਧ ਆਕੂਪੈਂਸੀ ਸਰਟੀਫਿਕੇਟ (Occupancy Certificates) ਦੀ ਪੁਸ਼ਟੀ ਕਰਨਾ ਵੀ ਓਨਾ ਹੀ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ।

ਖਰੀਦ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੀ ਸੁਰੱਖਿਆ

ਡਿਊ ਡਿਲਿਜੈਂਸ ਸਿਰਫ਼ ਡੀਡ ਰਜਿਸਟਰ ਹੋਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਖਤਮ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦਾ। ਮਿਊਟੇਸ਼ਨ (Mutation) ਵਜੋਂ ਜਾਣੀ ਜਾਂਦੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ, ਜੋ ਕਿ ਮਾਲੀਆ ਰਿਕਾਰਡਾਂ (Revenue Records) ਵਿੱਚ ਜਾਇਦਾਦ ਦੀ ਸਥਿਤੀ ਨੂੰ ਅਪਡੇਟ ਕਰਨਾ ਹੈ, ਮਲਕੀਅਤ ਨੂੰ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਕਰਨ ਲਈ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਕਦਮ ਹੈ। ਇਹ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਸਰਕਾਰੀ ਡਾਟਾਬੇਸ ਵਿੱਚ ਮਲਕੀਅਤ ਵਿੱਚ ਤਬਦੀਲੀ ਨੂੰ ਦਰਜ ਕਰਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਟੈਕਸ (Property Tax) ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਕਰਨ ਅਤੇ ਮਾਲਕ ਵਜੋਂ ਕਾਨੂੰਨੀ ਅਧਿਕਾਰਾਂ ਦਾ ਦਾਅਵਾ ਕਰਨ ਲਈ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ।

ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਵੀ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਬਿਜਲੀ ਅਤੇ ਪਾਣੀ ਕੁਨੈਕਸ਼ਨਾਂ ਵਰਗੇ ਯੂਟਿਲਿਟੀ ਅਕਾਉਂਟ (Utility Accounts) ਅਤੇ ਸਹਿਕਾਰੀ ਹਾਊਸਿੰਗ ਸੁਸਾਇਟੀਆਂ (Cooperative Housing Societies) ਦੁਆਰਾ ਰੱਖੇ ਗਏ ਰਿਕਾਰਡ ਅਧਿਕਾਰਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਨਾਮ 'ਤੇ ਟ੍ਰਾਂਸਫਰ ਹੋ ਜਾਣ। ਇਹ ਪ੍ਰਸ਼ਾਸਨਿਕ ਕਦਮ ਪੂਰੇ ਕਰਨ ਨਾਲ ਭਵਿੱਖ ਦੀਆਂ ਗੁੰਝਲਾਂ ਤੋਂ ਬਚਿਆ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਦੁਬਾਰਾ ਵੇਚਣ ਵੇਲੇ ਮੁਸ਼ਕਲਾਂ ਜਾਂ ਟੈਕਸ ਭੁਗਤਾਨ ਅਤੇ ਯੂਟਿਲਿਟੀ ਵਰਤੋਂ ਬਾਰੇ ਵਿਵਾਦ। ਇਹਨਾਂ ਸਰਗਰਮ ਕਦਮਾਂ ਨੂੰ ਚੁੱਕ ਕੇ, ਖਰੀਦਦਾਰ ਪੈਸਾ ਦੇਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਕਾਨੂੰਨੀ ਬੋਝਾਂ (Legal Encumbrances) ਦਾ ਪਤਾ ਲਗਾਉਣ ਦੇ ਜੋਖਮ ਨੂੰ ਕਾਫ਼ੀ ਘਟਾ ਸਕਦੇ ਹਨ।