ਛੋਟੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੀ ਨਵੀਂ ਰਣਨੀਤੀ: ਬੈਂਕਰਪਟ ਕੰਪਨੀਆਂ ਖਰੀਦ ਕੇ ਮਹਿੰਗੀ ਜ਼ਮੀਨ ਤੋਂ ਬਚਣ ਦੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼

ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਛੋਟੇ ਅਤੇ ਮੱਧ-ਆਕਾਰ ਦੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰ ਆਪਣੀ ਵਿਕਾਸ ਰਣਨੀਤੀ ਬਦਲ ਰਹੇ ਹਨ। ਸਿੱਧੇ ਜ਼ਮੀਨ ਖਰੀਦਣ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਜੋ ਕਿ ਮੁੰਬਈ, ਦਿੱਲੀ-NCR ਅਤੇ ਬੈਂਗਲੁਰੂ ਵਰਗੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿੱਚ ਬਹੁਤ ਮਹਿੰਗੀ ਹੋ ਗਈ ਹੈ, ਇਹ ਬਿਲਡਰ ਹੁਣ ਮੁਸ਼ਕਿਲਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਕੰਪਨੀਆਂ ਨੂੰ ਹਾਸਲ ਕਰਨ ਲਈ ਬੈਂਕਰਪਸੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਦਾ ਸਹਾਰਾ ਲੈ ਰਹੇ ਹਨ।

ਨੈਸ਼ਨਲ ਕੰਪਨੀ ਲਾਅ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨਲ (NCLT) ਨੇ ਅਜਿਹੇ ਕਈ ਕੇਸਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਦੇਖਿਆ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਚੱਲ ਰਹੇ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟਾਂ, ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ ਅਧਿਕਾਰਾਂ ਅਤੇ ਸ਼ਹਿਰੀ ਸੰਪਤੀਆਂ 'ਤੇ ਕੰਟਰੋਲ ਹਾਸਲ ਕਰਨ ਲਈ ਇੱਕ ਸੰਘਰਸ਼ ਕਰ ਰਹੀ ਕੰਪਨੀ ਨੂੰ ਖਰੀਦਦੇ ਹਨ। ਕਈ ਮੱਧ-ਆਕਾਰ ਦੀਆਂ ਫਰਮਾਂ ਲਈ, ਇਹ ਇੱਕ ਤੇਜ਼, ਪਰ ਵਧੇਰੇ ਗੁੰਝਲਦਾਰ, ਰਸਤਾ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜਿਸ ਨਾਲ ਉਹ ਪ੍ਰਾਈਮ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਬਾਜ਼ਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਦਾਖਲ ਹੋ ਸਕਦੀਆਂ ਹਨ, ਜਿਸ ਲਈ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਭਾਰੀ ਪੂੰਜੀ ਦੀ ਲੋੜ ਪੈਂਦੀ ਹੈ।

ਖਾਸ ਖਰੀਦਾਂ ਅਤੇ ਮਾਰਕੀਟ ਗਤੀਵਿਧੀ

ਹਾਲੀਆ ਫਾਈਲਿੰਗਾਂ ਇਸ ਖੇਤਰ ਵਿੱਚ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਗਤੀਵਿਧੀ ਦਿਖਾਉਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਉਦਾਹਰਨ ਲਈ, ਬੈਂਕਰਪਸੀ ਅਦਾਲਤ ਨੇ ਹਾਲ ਹੀ ਵਿੱਚ ਭਾਰਦਵਾਜਾ ਬਿਲਡਕਨ LLP ਦੁਆਰਾ ਰੇਡੀਅਸ ਐਂਡ ਡਿਜ਼ਰਵ ਲੈਂਡ ਡਿਵੈਲਪਰਜ਼ ਦੇ ਐਕਵਾਇਰ ਨੂੰ ਮਨਜ਼ੂਰੀ ਦਿੱਤੀ। ਇਸ ਡੀਲ ਵਿੱਚ ₹3,255 ਕਰੋੜ ਤੋਂ ਵੱਧ ਦੀਆਂ ਦੇਣਦਾਰੀਆਂ ਵਾਲੀ ਕੰਪਨੀ ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਕਬਜ਼ੇ ਵਿੱਚ ਲੈਣਾ ਸ਼ਾਮਲ ਸੀ। ਇਸੇ ਤਰ੍ਹਾਂ, NCLT ਨੇ ਓਰੀਐਂਟਲ ਸਟਰਕਚਰਲ ਇੰਜੀਨੀਅਰਜ਼ ਦੁਆਰਾ ਐਕਸਿਲ ਕਾਰਪੋਰੇਸ਼ਨ ਨੂੰ ਐਕਵਾਇਰ ਕਰਨ ਦੀ ਯੋਜਨਾ ਨੂੰ ਮਨਜ਼ੂਰੀ ਦਿੱਤੀ, ਜਿਸ ਕੋਲ ਹੋਟਲ ਹਾਲੀਡੇ ਇਨ ਜੈਪੁਰ ਸਿਟੀ ਸੈਂਟਰ ਹੈ, ਜਿਸਦੀਆਂ ਦੇਣਦਾਰੀਆਂ ₹895 ਕਰੋੜ ਸਨ। ਪੁਣੇ ਵਿੱਚ, ਮੰਤਰਾ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀਜ਼ ਐਂਡ ਡਿਵੈਲਪਰਜ਼ ਨੇ ਕਈ ਹੋਰ ਦਿਲਚਸਪ ਧਿਰਾਂ ਨਾਲ ਮੁਕਾਬਲਾ ਕਰਨ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਸਿੱਧੀ ਰਾਜ ਹਾਊਸਿੰਗ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਸ ਨੂੰ ਐਕਵਾਇਰ ਕਰਨ ਦੀ ਮਨਜ਼ੂਰੀ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕੀਤੀ।

ਇਹ ਸੌਦੇ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ ਮੁਸ਼ਕਿਲਾਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰ ਰਹੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਨੂੰ ਹੁਣ ਇੱਕ ਗੰਦੇ ਰਿਕਵਰੀ ਅਭਿਆਸ ਨਾਲੋਂ ਵੱਧ ਇੱਕ ਰਣਨੀਤਕ ਪ੍ਰਾਪਤੀ ਮੌਕੇ ਵਜੋਂ ਦੇਖਿਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਅਤੇ ਬੈਂਕਰਪਸੀ ਬੋਰਡ ਆਫ਼ ਇੰਡੀਆ ਦੇ ਅੰਕੜੇ ਦਰਸਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਕੋਡ ਦੇ ਤਹਿਤ ਰੈਜ਼ੋਲੂਸ਼ਨ ਲਈ ਦਾਖਲ ਕੀਤੀਆਂ ਗਈਆਂ ਲਗਭਗ 22% ਕੰਪਨੀਆਂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਤੋਂ ਹਨ। ਇਹ ਇਹਨਾਂ ਸੰਪਤੀਆਂ ਲਈ ਉੱਚ ਪੱਧਰੀ ਮੁਕਾਬਲੇਬਾਜ਼ੀ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਕਈ ਬਿਲਡਰ ਅਕਸਰ ਇੱਕੋ ਕੰਪਨੀ ਲਈ ਬੋਲੀ ਲਗਾਉਂਦੇ ਹਨ।

ਸ਼ਾਮਲ ਜੋਖਮਾਂ ਨੂੰ ਸਮਝਣਾ

ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਹ ਰਸਤਾ ਜ਼ਮੀਨ ਦੀ ਘਾਟ ਤੋਂ ਬਚਣ ਦਾ ਇੱਕ ਤਰੀਕਾ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਪਰ ਇਹ ਜੋਖਮ-ਮੁਕਤ ਬਿਲਕੁਲ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਉਦਯੋਗ ਮਾਹਿਰਾਂ ਦਾ ਕਹਿਣਾ ਹੈ ਕਿ ਬੋਲੀ ਜਿੱਤਣਾ ਮੁਨਾਫੇ ਦੀ ਗਾਰੰਟੀ ਨਹੀਂ ਦਿੰਦਾ। ਇੱਕ ਮੁਸ਼ਕਿਲ ਡਿਵੈਲਪਰ ਅਕਸਰ ਅਣਸੁਲਝੀਆਂ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ ਦਾ ਜਾਲ ਲੈ ਕੇ ਆਉਂਦਾ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਸੁਚੇਤ ਹੋਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹਨਾਂ ਐਕਵਾਇਰ ਕੀਤੀਆਂ ਸੰਪਤੀਆਂ ਵਿੱਚ ਅਕਸਰ ਟਾਈਟਲ ਵਿਵਾਦ, ਐਕਸਪਾਇਰ ਹੋ ਚੁੱਕੀਆਂ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਮਨਜ਼ੂਰੀਆਂ, ਲੰਬਿਤ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ, ਅਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ, ਰਿਣਦਾਤਿਆਂ ਅਤੇ ਠੇਕੇਦਾਰਾਂ ਦੇ ਦਾਅਵਿਆਂ ਵਰਗੇ ਕਾਫ਼ੀ ਬੋਝ ਹੁੰਦੇ ਹਨ।

ਇੱਕ ਸਾਫ਼-ਸੁਥਰੀ ਜ਼ਮੀਨ ਖਰੀਦਣ ਦੇ ਉਲਟ, ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਰਾਹੀਂ ਇੱਕ ਕੰਪਨੀ ਨੂੰ ਐਕਵਾਇਰ ਕਰਨ ਲਈ ਡੂੰਘੀ ਡਿਊ ਡਿਲਿਜੈਂਸ ਦੀ ਲੋੜ ਹੁੰਦੀ ਹੈ। ਇੱਕ ਡਿਵੈਲਪਰ ਕੋਲ ਰੁਕੇ ਹੋਏ ਨਿਰਮਾਣ ਨੂੰ ਹੱਲ ਕਰਨ, ਰਿਣਦਾਤਿਆਂ ਨਾਲ ਕਰਜ਼ੇ ਦਾ ਨਿਪਟਾਰਾ ਕਰਨ, ਅਤੇ ਕੰਮ ਮੁੜ ਸ਼ੁਰੂ ਕਰਨ ਲਈ ਲੋੜੀਂਦੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਪਰਮਿਟ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਕਰਨ ਦੀ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਸਮਰੱਥਾ ਹੋਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਡਿਵੈਲਪਰ ਇਹਨਾਂ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹਿੰਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟ ਦੀ ਲਾਗਤ ਵੱਧ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਉਹਨਾਂ ਦੀ ਆਪਣੀ ਬੈਲੈਂਸ ਸ਼ੀਟ ਅਤੇ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ 'ਤੇ ਦਬਾਅ ਪੈ ਸਕਦਾ ਹੈ।

ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਅਤੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੇ ਨਿਰੀਖਕਾਂ ਲਈ, ਮੁੱਖ ਦੇਖਣਯੋਗ ਗੱਲ ਸਿਰਫ ਐਕਵਾਇਰ ਕਰਨਾ ਹੀ ਨਹੀਂ, ਬਲਕਿ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਐਗਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ ਵਿੱਚ ਕੰਪਨੀ ਦਾ ਟਰੈਕ ਰਿਕਾਰਡ ਹੈ। ਇਹ ਟਰੈਕ ਕਰਨਾ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ ਕਿ ਕੀ ਡਿਵੈਲਪਰ ਬਹੁਤ ਜ਼ਿਆਦਾ ਲਾਗਤ ਵਾਧੇ ਜਾਂ ਕਾਨੂੰਨੀ ਦੇਰੀਆਂ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਰੁਕੇ ਹੋਏ ਪ੍ਰਾਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਸਫਲਤਾਪੂਰਵਕ ਮੁੜ ਸੁਰਜੀਤ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਰਣਨੀਤੀ ਦੀ ਸਫਲਤਾ ਅੰਤਤ: ਡਿਵੈਲਪਰ ਦੀ ਮੁਸ਼ਕਿਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਸ਼ਾਮਲ ਗੁੰਝਲਦਾਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਅਤੇ ਵਿੱਤੀ ਦੇਣਦਾਰੀਆਂ ਨੂੰ ਨੈਵੀਗੇਟ ਕਰਨ ਦੀ ਯੋਗਤਾ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰੇਗੀ।