SEBI ਨੇ REITs ਅਤੇ InvITs ਲਈ ਲਿਆਂਦੇ ਨਵੇਂ ਸੁਧਾਰ
ਭਾਰਤੀ ਸਿਕਿਓਰਿਟੀਜ਼ ਐਂਡ ਐਕਸਚੇਂਜ ਬੋਰਡ (SEBI) ਨੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (REITs) ਅਤੇ ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (InvITs) ਲਈ ਇੱਕ ਵੱਡੇ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਸੁਧਾਰ ਦਾ ਐਲਾਨ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਇਸ ਦਾ ਮਕਸਦ ਇਹਨਾਂ ਕ੍ਰਿਟੀਕਲ ਵਿੱਤੀ ਸਾਧਨਾਂ ਵਿੱਚ ਜ਼ਿਆਦਾ ਆਪਰੇਸ਼ਨਲ ਅਤੇ ਫਾਈਨੈਂਸ਼ੀਅਲ ਲਚਕਤਾ ਲਿਆਉਣਾ ਹੈ। ਲੋਕਾਂ ਦੀ ਪ੍ਰਤੀਕਿਰਿਆ ਲਈ ਪੇਸ਼ ਕੀਤੇ ਗਏ ਇਹ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਸੈਕਟਰਾਂ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੇ ਦਾਇਰੇ ਨੂੰ ਵਧਾਉਣ, ਜੋਖਮ ਘਟਾਉਣ ਅਤੇ ਪਬਲਿਕ ਤੇ ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਵਿਚਾਲੇ ਮੁਕਾਬਲਾ ਵਧਾਉਣ ਦੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ ਕਰਦੇ ਹਨ।
ਨਿਵੇਸ਼ ਦੇ ਮੌਕੇ ਵਧਾਉਣ ਅਤੇ ਪੂੰਜੀ ਦੇ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਲਈ ਬਦਲਾਅ
ਇਹ ਸੁਧਾਰ ਕਈ ਮੁੱਖ ਖੇਤਰਾਂ ਨੂੰ ਛੂੰਹਦੇ ਹਨ। ਇੱਕ ਅਹਿਮ ਬਦਲਾਅ ਤਹਿਤ, ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸੂਚੀਬੱਧ InvITs ਨੂੰ ਹੁਣ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੀ ਸੰਪਤੀ ਦੇ 10% ਤੱਕ ਦਾ ਨਿਵੇਸ਼ ਗ੍ਰੀਨਫੀਲਡ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਕਰਨ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦਿੱਤੀ ਜਾ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਪਹਿਲਾਂ ਸਿਰਫ ਪਬਲਿਕ InvITs ਲਈ ਸੀ। ਇਸ ਨਾਲ ਨਵੇਂ ਵਿਕਾਸ ਕਾਰਜਾਂ ਨੂੰ ਹੁਲਾਰਾ ਮਿਲਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ।
ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਜਦੋਂ InvIT ਦਾ ਲੀਵਰੇਜ (Leverage) 49% ਤੋਂ ਵੱਧ ਹੋ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਤਾਂ ਫੰਡਾਂ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਦਾ ਦਾਇਰਾ ਵੀ ਵਧਾਇਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਹੁਣ, ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੇ ਐਕਵਾਇਰ ਜਾਂ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਐਡੀਸ਼ਨਲ ਡੈੱਟ (Debt) ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਸਮਰੱਥਾ ਵਧਾਉਣ, ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਸੁਧਾਰਨ, ਰੱਖ-ਰਖਾਅ ਅਤੇ ਮੌਜੂਦਾ ਡੈੱਟ ਨੂੰ ਰਿਫਾਈਨਾਂਸ (Refinance) ਕਰਨ ਲਈ ਵੀ ਕੀਤੀ ਜਾ ਸਕੇਗੀ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਹ ਰਿਫਾਈਨਾਂਸਿੰਗ ਸਿਰਫ ਪ੍ਰਿੰਸੀਪਲ (Principal) ਤੱਕ ਸੀਮਤ ਰਹੇਗੀ ਅਤੇ ਇਸ ਨਾਲ ਕੁੱਲ ਉਧਾਰੀ ਨਹੀਂ ਵਧਣੀ ਚਾਹੀਦੀ। ਇਹ ਬਦਲਾਅ ਪੂੰਜੀ ਲਾਗਤਾਂ ਨੂੰ ਘਟਾਉਣ ਅਤੇ ਸੰਪਤੀ ਦੀ ਗੁਣਵੱਤਾ ਨੂੰ ਬਣਾਈ ਰੱਖਣ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰੇਗਾ।
ਨਿਵੇਸ਼ ਵਿਭਿੰਨਤਾ ਅਤੇ SPV ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਵਿੱਚ ਸੁਧਾਰ
SEBI ਦੇ ਪ੍ਰਸਤਾਵਾਂ ਵਿੱਚ ਇਹ ਵੀ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ ਕਿ REITs ਅਤੇ InvITs ਹੁਣ ਜ਼ਿਆਦਾ ਜੋਖਮ ਵਾਲੀਆਂ ਮਿਊਚਲ ਫੰਡ ਸਕੀਮਾਂ, ਖਾਸ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਰਿਸਕ ਸਕੇਲ 'ਤੇ 10 ਜਾਂ ਇਸ ਤੋਂ ਉੱਪਰ ਰੇਟਿੰਗ ਵਾਲੀਆਂ ਸਕੀਮਾਂ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਪਹਿਲਾਂ ਇਹ ਸੀਮਾ 12 ਤੋਂ ਉੱਪਰ ਸੀ, ਜੋ ਸਭ ਤੋਂ ਘੱਟ ਡਿਫਾਲਟ ਜੋਖਮ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦੀ ਸੀ। ਇਸ ਨਾਲ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਲਿਕਵਿਡਿਟੀ (Liquidity) ਦੇ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਲਈ ਇੱਕ ਵਿਆਪਕ ਰਾਹ ਖੁੱਲ੍ਹ ਜਾਵੇਗਾ।
ਇੱਕ ਹੋਰ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ ਇਹ ਹੈ ਕਿ InvITs ਹੁਣ ਆਪਣੇ ਕਨਸੈਸ਼ਨ ਪੀਰੀਅਡ (Concession Period) ਖਤਮ ਹੋਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਵੀ ਸਪੈਸ਼ਲ ਪਰਪਜ਼ ਵੀਕਲਜ਼ (SPVs) ਨੂੰ ਹੋਲਡ ਕਰ ਸਕਣਗੇ, ਜੇਕਰ ਇਹ ਪਬਲਿਕ-ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਪਾਰਟਨਰਸ਼ਿਪ (PPP) ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਹੋਣ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਸ ਦੇ ਲਈ InvIT ਨੂੰ SPV ਨੂੰ ਟਰਮੀਨੇਸ਼ਨ ਦੇ ਇੱਕ ਸਾਲ ਦੇ ਅੰਦਰ ਐਗਜ਼ਿਟ (Exit) ਜਾਂ ਰੀਪਰਪੋਜ਼ (Repurpose) ਕਰਨਾ ਹੋਵੇਗਾ, ਨਾਲ ਹੀ ਜ਼ਿਆਦਾ ਡਿਸਕਲੋਜ਼ਰ (Disclosures) ਵੀ ਦੇਣੀਆਂ ਪੈਣਗੀਆਂ। ਪਹਿਲਾਂ, ਕਨਸੈਸ਼ਨ ਖਤਮ ਹੋਣ ਦੇ ਨਾਲ ਹੀ SPV ਦੀ ਯੋਗਤਾ ਖਤਮ ਹੋ ਜਾਂਦੀ ਸੀ।
ਸੈਕਟਰ ਦਾ ਆਊਟਲੁੱਕ ਅਤੇ ਪਿਛਲਾ ਇਤਿਹਾਸ
ਇਹ ਸੁਧਾਰ ਭਾਰਤ ਦੇ ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ ਅਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰਾਂ ਲਈ ਬਹੁਤ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਸਮੇਂ ਆ ਰਹੇ ਹਨ, ਕਿਉਂਕਿ ਸਰਕਾਰੀ ਪਹਿਲਕਦਮੀਆਂ ਅਤੇ ਸ਼ਹਿਰੀਕਰਨ ਕਾਰਨ ਇਹਨਾਂ ਸੈਕਟਰਾਂ ਵਿੱਚ ਜ਼ਬਰਦਸਤ ਵਾਧਾ ਹੋ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਭਾਰਤੀ REIT ਅਤੇ InvIT ਬਾਜ਼ਾਰ, ਜਿਸ ਦਾ ਐਸੈੱਟ ਅੰਡਰ ਮੈਨੇਜਮੈਂਟ (AUM) ਲਗਭਗ INR 1.5 ਟ੍ਰਿਲੀਅਨ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ ਗਿਆ ਹੈ ਅਤੇ ਪਿਛਲੇ ਤਿੰਨ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਲਗਭਗ 20% ਦੀ ਸਾਲਾਨਾ ਦਰ ਨਾਲ ਵਧਿਆ ਹੈ, ਇਹਨਾਂ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਬਦਲਾਵਾਂ ਤੋਂ ਵੱਡਾ ਲਾਭ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਪਿਛਲੇ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਬਦਲਾਵਾਂ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ 2021 ਵਿੱਚ ਡੈੱਟ ਯੂਟੀਲਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ ਨਿਯਮਾਂ ਨੂੰ ਬਿਹਤਰ ਬਣਾਉਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਸੈਕਟਰ ਦੇ AUM ਵਿੱਚ ਕਾਫੀ ਵਾਧਾ ਹੋਇਆ ਸੀ। ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਕਾਂ ਦਾ ਮੰਨਣਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਨਵੇਂ ਸੁਧਾਰ ਭਾਰਤੀ ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ ਅਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ ਸੈਕਟਰ ਲਈ ਸਕਾਰਾਤਮਕ ਰੁਝਾਨ ਨੂੰ ਹੋਰ ਮਜ਼ਬੂਤ ਕਰਨਗੇ, ਜੋ ਕਿ ਸਰਕਾਰ ਦੇ ਪੂੰਜੀ ਖਰਚਿਆਂ ਅਤੇ ਵਿਭਿੰਨ ਵਿੱਤੀਕਰਨ ਦੀ ਜ਼ਰੂਰਤ ਦੁਆਰਾ ਪ੍ਰੇਰਿਤ ਹੈ। ਫਰਵਰੀ 2026 ਦੇ ਸ਼ੁਰੂਆਤੀ ਦਿਨਾਂ ਵਿੱਚ ਸੈਕਟਰ ਵਿੱਚ ਇਹਨਾਂ ਸੁਧਾਰਾਂ ਦੀ ਉਮੀਦ ਕਾਰਨ ਸਕਾਰਾਤਮਕ ਰੁਝਾਨ ਦੇਖਣ ਨੂੰ ਮਿਲਿਆ ਹੈ।