SEBI ਨੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (REITs) ਅਤੇ ਇਨਫਰਾਸਟਰਕਚਰ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (InvITs) ਨੂੰ ਹੋਰ ਕੰਪਨੀਆਂ ਦੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਘੱਟ ਗਿਣਤੀ ਹਿੱਸੇਦਾਰੀ (minority stakes) ਖਰੀਦਣ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦੇਣ ਦਾ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਇਸ ਨਾਲ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਤੁਰੰਤ ਪੂੰਜੀ ਮਿਲੇਗੀ ਅਤੇ ਉਹ ਕੰਟਰੋਲ ਗੁਆਏ ਬਿਨਾਂ ਆਪਣੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਨੂੰ ਅੱਗੇ ਵਧਾ ਸਕਣਗੇ।
ਭਾਰਤੀ ਸਕਿਓਰਿਟੀਜ਼ ਐਂਡ ਐਕਸਚੇਂਜ ਬੋਰਡ (SEBI) ਨੇ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਇਨਫਰਾਸਟਰਕਚਰ ਅਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਦੀ ਫੰਡਿੰਗ ਨੂੰ ਲੈ ਕੇ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ ਸੁਝਾਅ ਹੈ। 6 ਅਗਸਤ 2026 ਨੂੰ, ਰੈਗੂਲੇਟਰ ਨੇ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਦਿੱਤਾ ਹੈ ਕਿ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (REITs) ਅਤੇ ਇਨਫਰਾਸਟਰਕਚਰ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (InvITs) ਤੀਜੀ-ਧਿਰ (third-party) ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚ ਉਸਾਰੀ ਅਧੀਨ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਵੀ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ, ਵਿੱਚ ਘੱਟ ਗਿਣਤੀ ਹਿੱਸੇਦਾਰੀ (minority stakes) ਖਰੀਦ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਵਰਤਮਾਨ ਵਿੱਚ, ਇਹ ਟਰੱਸਟ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਸਪੈਸ਼ਲ ਪਰਪਜ਼ ਵਹੀਕਲ (SPVs) ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਉਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚ ਕੰਟਰੋਲਿੰਗ ਹਿੱਤ (controlling interest) ਰੱਖਣ ਦੀ ਲੋੜ ਹੁੰਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਨਵਾਂ ਫਰੇਮਵਰਕ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਅਤੇ ਟਰੱਸਟਾਂ ਦੋਵਾਂ ਲਈ ਇੱਕ ਲਚਕਦਾਰ ਬਦਲ ਪੇਸ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ।
ਕੰਟਰੋਲ ਗੁਆਏ ਬਿਨਾਂ ਪੂੰਜੀ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ
ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਲਈ, ਪੈਸਾ ਇਕੱਠਾ ਕਰਨਾ ਅਕਸਰ ਕਿਸੇ ਸੰਪਤੀ (asset) ਦਾ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਹਿੱਸਾ ਵੇਚਣ ਵਿੱਚ ਸ਼ਾਮਲ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਜਿਸਦਾ ਮਤਲਬ ਰਣਨੀਤਕ ਜਾਂ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਨਿਯੰਤਰਣ (strategic or operational control) ਗੁਆਉਣਾ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਪ੍ਰਸਤਾਵਿਤ ਨਿਯਮ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਸੰਪਤੀ ਦੇ ਇੱਕ ਹਿੱਸੇ ਦਾ ਮੁਦਰੀਕਰਨ (monetize) ਕਰਨ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦੇਣਗੇ ਜਦੋਂ ਕਿ ਬਾਕੀ ਹਿੱਸਾ ਆਪਣੇ ਕੋਲ ਰੱਖਣਗੇ। ਇਹ ਜ਼ਮੀਨ, ਉਸਾਰੀ, ਜਾਂ ਕਰਜ਼ੇ ਦੀ ਅਦਾਇਗੀ ਲਈ ਤੁਰੰਤ ਨਕਦੀ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਡਿਵੈਲਪਰ ਨੂੰ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਜਾਰੀ ਰੱਖਣ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦਿੰਦਾ ਹੈ।
REITs ਅਤੇ InvITs ਲਈ, ਲਾਭ ਇੱਕ ਸਥਿਰ ਸੰਪਤੀ ਪਾਈਪਲਾਈਨ (stable asset pipeline) ਬਣਾਉਣਾ ਹੈ। ਕਿਸੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਮੁਕੰਮਲ ਹੋਣ ਅਤੇ ਪੂਰੀ-ਸਕੇਲ ਐਕਵਾਇਰ (full-scale acquisition) ਲਈ ਤਿਆਰ ਹੋਣ ਦੀ ਉਡੀਕ ਕਰਨ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਇਹ ਟਰੱਸਟ ਹੁਣ ਇੱਕ ਪਹਿਲੇ ਪੜਾਅ 'ਤੇ ਦਾਖਲ ਹੋ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਉਹਨਾਂ ਦੀਆਂ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਨਿਵੇਸ਼ ਰਣਨੀਤੀਆਂ (long-term investment strategies) ਦੇ ਅਨੁਕੂਲ ਭਵਿੱਖੀ, ਉੱਚ-ਗੁਣਵੱਤਾ ਸੰਪਤੀਆਂ ਨੂੰ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਕਰਨ ਲਈ ਇੱਕ ਸਪੱਸ਼ਟ ਮਾਰਗ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ।
ਗਵਰਨੈਂਸ ਅਤੇ ਜੋਖਮ ਸੰਬੰਧੀ ਵਿਚਾਰ
ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਹ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਪੂੰਜੀ ਲਈ ਨਵੇਂ ਦਰਵਾਜ਼ੇ ਖੋਲ੍ਹਦਾ ਹੈ, ਪਰ ਇਹ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਵੀ ਪੇਸ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਰੈਗੂਲੇਟਰ ਸੰਬੋਧਿਤ ਕਰਨ ਦਾ ਟੀਚਾ ਰੱਖ ਰਹੇ ਹਨ। ਇੱਕ ਘੱਟ ਗਿਣਤੀ ਹਿੱਸੇਦਾਰੀ ਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ REIT ਜਾਂ InvIT ਕੋਲ ਰੋਜ਼ਾਨਾ ਕਾਰਜਕਾਰੀ ਫੈਸਲਿਆਂ ਜਾਂ ਪੂੰਜੀ ਖਰਚਿਆਂ 'ਤੇ ਪੂਰੀ ਮਲਕੀਅਤ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਘੱਟ ਕਹਿਣਾ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਨੂੰ ਘੱਟ ਕਰਨ ਲਈ, SEBI ਨੇ ਲਾਜ਼ਮੀ 'ਗਲਾਈਡ ਪਾਥ' (mandatory 'glide path') ਵਰਗੀਆਂ ਸ਼ਰਤਾਂ ਸ਼ਾਮਲ ਕੀਤੀਆਂ ਹਨ। ਇਹ ਟਰੱਸਟ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰ ਵਿਚਕਾਰ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਇੱਕ ਸਪੱਸ਼ਟ, ਬਾਈਡਿੰਗ ਸਮਝੌਤਾ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਟਰੱਸਟ ਕਦੋਂ ਅਤੇ ਕਿਵੇਂ ਅੰਤਿਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਘੱਟ ਗਿਣਤੀ ਹਿੱਸੇਦਾਰੀ ਤੋਂ ਪੂਰੇ ਕੰਟਰੋਲ ਜਾਂ ਮਲਕੀਅਤ ਵੱਲ ਵਧੇਗਾ।
ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਗਵਰਨੈਂਸ ਢਾਂਚਿਆਂ (governance structures) ਦੀ ਨਿਗਰਾਨੀ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਕਿਉਂਕਿ ਘੱਟ ਗਿਣਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਅਤੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਵਿਚਕਾਰ ਵਿਵਾਦ ਪੈਦਾ ਹੋ ਸਕਦੇ ਹਨ। SEBI ਨੇ ਯੂਨਿਟਧਾਰਕਾਂ ਦੀ ਮਨਜ਼ੂਰੀ ਸੀਮਾ (unitholder approval threshold) ਨੂੰ ਬਦਲਣ ਦਾ ਵੀ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਦਿੱਤਾ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਸਾਰੇ ਯੂਨਿਟਧਾਰਕਾਂ ਦੇ 75% ਤੋਂ ਵੋਟਾਂ ਦੇ ਕੁੱਲ 75% ਤੱਕ ਬਦਲਿਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਸ ਦਾ ਉਦੇਸ਼ ਟਰੱਸਟਾਂ ਲਈ ਫੈਸਲੇ ਲੈਣ ਨੂੰ ਵਧੇਰੇ ਕੁਸ਼ਲ ਬਣਾਉਣਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਅੰਤਿਮ ਪ੍ਰਭਾਵ ਸ਼ੇਅਰਧਾਰਕ ਸਮਝੌਤਿਆਂ (shareholder agreements) ਦੀ ਮਜ਼ਬੂਤੀ ਅਤੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਖੁਲਾਸੇ (disclosures) ਦੀ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰੇਗਾ।
ਬਾਜ਼ਾਰ ਭਾਗੀਦਾਰਾਂ ਲਈ ਅਗਲੇ ਕਦਮ
ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ REITs ਅਤੇ InvITs ਬਾਜ਼ਾਰ ਨੇ ਕਾਫ਼ੀ ਵਾਧਾ ਦੇਖਿਆ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਕੁੱਲ ਵੰਡ (cumulative distributions) ਅਤੇ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਅਧੀਨ ਸੰਪਤੀਆਂ (assets under management) ਨੇ ਕਈ ਟ੍ਰਿਲੀਅਨ ਰੁਪਏ ਦੇ ਪੱਧਰ ਨੂੰ ਛੂਹਿਆ ਹੈ। ਕਿਉਂਕਿ ਇਹ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਅਜੇ ਵੀ ਸਲਾਹ-ਮਸ਼ਵਰੇ ਦੇ ਪੜਾਅ (consultation phase) ਵਿੱਚ ਹੈ, ਇਹ ਤੁਰੰਤ ਇਹਨਾਂ ਟਰੱਸਟਾਂ ਦੇ ਕੰਮ ਕਰਨ ਦੇ ਤਰੀਕੇ ਨੂੰ ਨਹੀਂ ਬਦਲਦਾ ਹੈ। ਰੈਗੂਲੇਟਰ 27 ਅਗਸਤ 2026 ਤੱਕ ਜਨਤਕ ਟਿੱਪਣੀਆਂ (public comments) ਮੰਗ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਅਤੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੇ ਨਿਰੀਖਕ ਅੰਤਿਮ ਨਿਯਮਾਂ ਨੂੰ ਟਰੈਕ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ ਤਾਂ ਜੋ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਗਾਰਡਰੇਲ (guardrails), ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਵੱਧ ਤੋਂ ਵੱਧ ਨਿਵੇਸ਼ ਸੀਮਾਵਾਂ (investment limits) ਅਤੇ ਕਿਹੜੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਅਜਿਹੇ ਨਿਵੇਸ਼ਾਂ ਲਈ ਯੋਗ ਹਨ, ਦੇ ਸਖਤ ਮਾਪਦੰਡਾਂ ਨੂੰ ਸਮਝ ਸਕਣ।