ਭਾਰਤੀ ਸਕਿਉਰਿਟੀਜ਼ ਐਂਡ ਐਕਸਚੇਂਜ ਬੋਰਡ (SEBI) ਨੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (REITs) ਅਤੇ ਇਨਫਰਾਸਟ੍ਰਕਚਰ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (InvITs) ਲਈ ਵੱਡੇ ਸੁਧਾਰਾਂ ਦਾ ਐਲਾਨ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਨਵੇਂ ਪ੍ਰਸਤਾਵਾਂ ਮੁਤਾਬਕ, ਇਹ ਟਰੱਸਟ ਹੁਣ ਅੰਡਰ-ਕੰਸਟਰੱਕਸ਼ਨ (ਬਣ ਰਹੇ) ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚ ਘੱਟ ਗਿਣਤੀ ਹਿੱਸੇਦਾਰੀ (minority stakes) ਵੀ ਖਰੀਦ ਸਕਣਗੇ। ਇਸ ਕਦਮ ਨਾਲ ਇਹਨਾਂ ਨਿਵੇਸ਼ ਵਾਹਨਾਂ ਨੂੰ ਮਜ਼ਬੂਤ ਐਸੇਟ ਪਾਈਪਲਾਈਨ ਬਣਾਉਣ ਅਤੇ ਸੰਚਾਲਨ ਤਰਲਤਾ (operational liquidity) ਵਧਾਉਣ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਮਿਲੇਗੀ।
SEBI ਨੇ 6 ਅਗਸਤ, 2026 ਨੂੰ ਇੱਕ ਕੰਸਲਟੇਸ਼ਨ ਪੇਪਰ ਜਾਰੀ ਕੀਤਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ REITs ਅਤੇ InvITs ਲਈ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਫਰੇਮਵਰਕ ਨੂੰ ਆਧੁਨਿਕ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਸੁਝਾਏ ਗਏ ਸੁਧਾਰਾਂ ਬਾਰੇ ਦੱਸਿਆ ਗਿਆ ਹੈ। ਇਹ ਬਦਲਾਅ ਕਾਰੋਬਾਰੀ ਕਾਰਜਾਂ ਨੂੰ ਸਰਲ ਬਣਾਉਣ ਅਤੇ ਇਹਨਾਂ ਨਿਵੇਸ਼ ਵਾਹਨਾਂ ਨੂੰ ਆਪਣੇ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ ਅਤੇ ਭਵਿੱਖ ਦੇ ਵਿਕਾਸ ਦੀਆਂ ਰਣਨੀਤੀਆਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਬੰਧਿਤ ਕਰਨ ਲਈ ਵਧੇਰੇ ਲਚਕਤਾ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਨ ਦੇ ਉਦੇਸ਼ ਨਾਲ ਕੀਤੇ ਜਾ ਰਹੇ ਹਨ।
ਨਿਵੇਸ਼ ਦਾ ਦਾਇਰਾ ਵਧਾਇਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ
ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਪ੍ਰਸਤਾਵਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਇੱਕ ਇਹ ਹੈ ਕਿ REITs ਅਤੇ InvITs ਨੂੰ ਅਜਿਹੀ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਵਿੱਚ ਘੱਟ ਗਿਣਤੀ ਹਿੱਸੇਦਾਰੀ ਹਾਸਲ ਕਰਨ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦਿੱਤੀ ਜਾਵੇ ਜੋ ਇਸ ਸਮੇਂ ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ ਹਨ। ਵਰਤਮਾਨ ਵਿੱਚ, ਇਹ ਟਰੱਸਟ ਮੁੱਖ ਤੌਰ 'ਤੇ ਮੁਕੰਮਲ, ਆਮਦਨ ਪੈਦਾ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਕੰਟਰੋਲਿੰਗ ਹਿੱਤ ਦੀ ਲੋੜ ਤੋਂ ਬਿਨਾਂ ਘੱਟ ਗਿਣਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਾਂ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦੇ ਕੇ, SEBI ਇਹਨਾਂ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਨੂੰ ਭਵਿੱਖ ਵਿੱਚ ਆਮਦਨ ਪੈਦਾ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਦਾ ਪਾਈਪਲਾਈਨ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰਨਾ ਚਾਹੁੰਦਾ ਹੈ।
ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਹ ਬਦਲਾਅ ਯੂਨਿਟਧਾਰਕਾਂ (unitholders) ਲਈ ਇੱਕ ਨਵਾਂ ਜੋਖਮ ਪ੍ਰੋਫਾਈਲ ਪੇਸ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਤੁਰੰਤ ਕੈਸ਼ ਫਲੋ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਸੰਚਾਲਨਯੋਗ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਦੇ ਉਲਟ, ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਐਗਜ਼ੀਕਿਊਸ਼ਨ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ, ਲਾਗਤ ਵਾਧਾ ਅਤੇ ਵਿਕਾਸ ਦੇ ਜੋਖਮਾਂ ਦੇ ਅਧੀਨ ਹੁੰਦੇ ਹਨ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਟਰੈਕ ਕਰਨ ਦੀ ਲੋੜ ਪੈ ਸਕਦੀ ਹੈ ਕਿ ਵਿਅਕਤੀਗਤ ਟਰੱਸਟ ਇਹਨਾਂ ਜੋਖਮਾਂ ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਿਵੇਂ ਕਰਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਕੀ ਅਜਿਹੇ ਨਿਵੇਸ਼ ਕੁੱਲ ਵੰਡ ਦੀ ਉਪਜ (distribution yields) ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਕਰਦੇ ਹਨ।
ਗਵਰਨੈਂਸ ਅਤੇ ਵੋਟਿੰਗ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ
SEBI ਨੇ ਯੂਨਿਟਧਾਰਕਾਂ ਦੀ ਪ੍ਰਵਾਨਗੀ ਥ੍ਰੈਸ਼ਹੋਲਡ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ ਦਾ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਰੈਗੂਲੇਟਰ ਸੁਝਾਅ ਦਿੰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਕੁੱਲ ਯੂਨਿਟਧਾਰਕ ਮੁੱਲ ਦੇ ਮੌਜੂਦਾ 75% ਦੀ ਲੋੜ ਤੋਂ, ਵਾਸਤਵ ਵਿੱਚ ਪਾਈਆਂ ਗਈਆਂ ਵੋਟਾਂ ਦੇ 75% ਤੱਕ ਬਦਲਿਆ ਜਾਵੇ। ਇਹ ਸੋਧ ਫੈਸਲੇ ਲੈਣ ਦੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਨੂੰ ਸਰਲ ਬਣਾ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਘੱਟ ਵੋਟਰ ਟਰਨਆਊਟ ਦੇ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਹ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਵਿੱਚ ਪ੍ਰਭਾਵ ਡਾਇਨਾਮਿਕ ਨੂੰ ਵੀ ਬਦਲ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਕੰਸਲਟੇਸ਼ਨ ਪੇਪਰ ਐਗਜ਼ਿਟ-ਆਫਰ ਫਰੇਮਵਰਕ ਨੂੰ ਸਪੱਸ਼ਟ ਕਰਨ 'ਤੇ ਵੀ ਵਿਚਾਰ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਟਰੱਸਟ ਦੇ ਸਪਾਂਸਰ ਵਿੱਚ ਬਦਲਾਅ ਨਾਲ ਸਬੰਧਤ ਸਥਿਤੀਆਂ ਵਿੱਚ।
ਤਰਲਤਾ ਅਤੇ ਸੰਚਾਲਨ ਵਿੱਚ ਆਸਾਨੀ
ਨਿੱਜੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸੂਚੀਬੱਧ InvITs ਲਈ ਤਰਲਤਾ (liquidity) ਵਿੱਚ ਸੁਧਾਰ ਕਰਨ ਲਈ, SEBI ਨੇ ਆਫਰ ਫਾਰ ਸੇਲ (OFS) ਲੈਣ-ਦੇਣ ਲਈ ਕੂਲਿੰਗ-ਆਫ ਪੀਰੀਅਡ ਨੂੰ 12 ਹਫ਼ਤਿਆਂ ਤੋਂ ਘਟਾ ਕੇ 8 ਹਫ਼ਤੇ ਕਰਨ ਦਾ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਪ੍ਰਾਈਵੇਟਲੀ ਪਲੇਸਡ InvITs ਅਕਸਰ ਉੱਚ ਵਪਾਰਕ ਲਾਟ ਸਾਈਜ਼ ਅਤੇ ਘੱਟ ਭਾਗੀਦਾਰੀ ਨਾਲ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਦਾ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਇਸ ਲਈ ਇਹ ਵਿਵਸਥਾ ਯੂਨਿਟਧਾਰਕਾਂ ਨੂੰ ਵਧੇਰੇ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਨਾਲ ਬਾਹਰ ਨਿਕਲਣ ਜਾਂ ਵਪਾਰ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰਨ ਲਈ ਤਿਆਰ ਕੀਤੀ ਗਈ ਹੈ।
ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਰੈਗੂਲੇਟਰ REIT ਨਿਯਮਾਂ ਦੇ ਤਹਿਤ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਦੀ ਪਰਿਭਾਸ਼ਾ ਨੂੰ ਦੂਰ ਦੀ ਸਾਂਝੀ ਬੁਨਿਆਦੀ ਢਾਂਚਾ, ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਕੈਪਟਿਵ ਰੀਨਿਊਏਬਲ ਐਨਰਜੀ ਸੁਵਿਧਾਵਾਂ ਨੂੰ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰਨ ਦਾ ਇਰਾਦਾ ਰੱਖਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਕਦਮ ਇਹਨਾਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਨੂੰ ਕਿਵੇਂ ਸ਼੍ਰੇਣੀਬੱਧ ਕੀਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਇਸ ਵਿੱਚ ਪਿਛਲੀਆਂ ਅਸੰਗਤਤਾਵਾਂ ਨੂੰ ਹੱਲ ਕਰਨ ਦਾ ਉਦੇਸ਼ ਰੱਖਦਾ ਹੈ। ਇੱਕ ਵੱਖਰੇ ਹਾਲੀਆ ਵਿਕਾਸ ਵਿੱਚ, ਰੈਗੂਲੇਟਰ ਨੇ REITs ਅਤੇ ਜਨਤਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸੂਚੀਬੱਧ InvITs ਨੂੰ ਵਿਦੇਸ਼ੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਡਿਪਾਜ਼ਿਟਰੀ ਰਸੀਦਾਂ (DRs) ਜਾਰੀ ਕਰਨ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦੇਣ ਦਾ ਵੀ ਪ੍ਰਸਤਾਵ ਦਿੱਤਾ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਪੂੰਜੀ ਇਕੱਠਾ ਕਰਨ ਦੇ ਨਵੇਂ ਮਾਰਗ ਖੋਲ੍ਹ ਸਕਦਾ ਹੈ।
SEBI ਨੇ 27 ਅਗਸਤ, 2026 ਤੱਕ ਇਹਨਾਂ ਪ੍ਰਸਤਾਵਾਂ 'ਤੇ ਜਨਤਕ ਫੀਡਬੈਕ ਮੰਗੀ ਹੈ। ਅੰਤਿਮ ਨਿਯਮ ਪ੍ਰਾਪਤ ਫੀਡਬੈਕ ਅਤੇ ਰੈਗੂਲੇਟਰ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਦੀ ਨੋਟੀਫਿਕੇਸ਼ਨ 'ਤੇ ਨਿਰਭਰ ਕਰਨਗੇ। ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਅਤੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਭਾਗੀਦਾਰ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਪਾਲਣਾ ਲੋੜਾਂ ਅਤੇ ਇਹਨਾਂ ਟਰੱਸਟਾਂ ਦੀ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਸੰਪਤੀ ਗੁਣਵੱਤਾ 'ਤੇ ਪ੍ਰਭਾਵ ਨੂੰ ਸਮਝਣ ਲਈ ਅੰਤਿਮ ਦਿਸ਼ਾ-ਨਿਰਦੇਸ਼ਾਂ ਦੀ ਨਿਗਰਾਨੀ ਕਰਨਗੇ।