ਲੋਕ ਸਭਾ ਨੇ ਟੈਕਸੇਸ਼ਨ ਐਂਡ ਅਦਰ ਲਾਅਜ਼ (ਸੋਧ) ਬਿੱਲ, 2026 ਪਾਸ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ (REITs) ਇੱਕ ਛੋਟ ਵਾਲੇ ਟੈਕਸ ਸ਼ਾਸਨ (concessional tax regime) ਵਿੱਚ ਬਦਲ ਸਕਣਗੇ। ਇਸ ਬਦਲਾਅ ਨਾਲ ਪਹਿਲਾਂ ਫਸੇ ਹੋਏ ਮਿਨੀਮਮ ਆਲਟਰਨੇਟ ਟੈਕਸ (MAT) ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਹੋ ਸਕੇਗੀ, ਜੋ ਵੰਡਣ ਯੋਗ ਨਗਦ ਪ੍ਰਵਾਹ (distributable cash flows) ਨੂੰ ਵਧਾ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਧਿਆਨ ਦੇਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਬਿੱਲ ਨੂੰ ਅੰਤਿਮ ਸੰਸਦੀ ਪ੍ਰਵਾਨਗੀ ਮਿਲਣੀ ਬਾਕੀ ਹੈ ਅਤੇ ਇਸ ਵਿੱਚ ਕੁਝ ਖਾਸ ਟੈਕਸ ਐਡਜਸਟਮੈਂਟਾਂ ਨਾਲ ਇੱਕ ਪਰਿਵਰਤਨ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ (transition process) ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ।
ਲੋਕ ਸਭਾ ਨੇ ਟੈਕਸੇਸ਼ਨ ਐਂਡ ਅਦਰ ਲਾਅਜ਼ (ਸੋਧ) ਬਿੱਲ, 2026 ਪਾਸ ਕਰਕੇ ਭਾਰਤੀ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਨਿਵੇਸ਼ ਖੇਤਰ ਲਈ ਇੱਕ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਕਦਮ ਚੁੱਕਿਆ ਹੈ। ਇਸ ਕਾਨੂੰਨੀ ਬਦਲਾਅ ਦਾ ਉਦੇਸ਼ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟਾਂ (REITs) ਅਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਸਪੈਸ਼ਲ ਪਰਪਜ਼ ਵਹੀਕਲਜ਼ (SPVs) ਨੂੰ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਕਾਰਜਸ਼ੀਲ ਟੈਕਸ ਢਾਂਚੇ ਨੂੰ ਸੁਧਾਰ ਕੇ ਵਧੇਰੇ ਵਿੱਤੀ ਲਚਕਤਾ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਨਾ ਹੈ।
ਫਸੇ ਹੋਏ MAT ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਤੱਕ ਪਹੁੰਚ
ਨਵੇਂ ਬਿੱਲ ਵਿੱਚ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਡਾ ਬਦਲਾਅ ਇਹ ਹੈ ਕਿ REIT ਢਾਂਚੇ ਦੇ ਅੰਦਰ SPVs ਹੁਣ ਜਮ੍ਹਾਂ ਹੋਏ ਮਿਨੀਮਮ ਆਲਟਰਨੇਟ ਟੈਕਸ (MAT) ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰ ਸਕਣਗੀਆਂ। ਪਹਿਲਾਂ, ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚੋਂ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਅਣ-ਉਪਯੋਗਯੋਗ ਸੰਪਤੀਆਂ ਵਜੋਂ ਬੁੱਕ 'ਤੇ ਰਹਿੰਦੇ ਸਨ ਕਿਉਂਕਿ SPVs ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਪ੍ਰਭਾਵਸ਼ਾਲੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਆਫਸੈੱਟ ਕਰਨ ਦਾ ਕੋਈ ਤਰੀਕਾ ਨਹੀਂ ਲੱਭ ਸਕਦੀਆਂ ਸਨ। ਨਵੇਂ ਪ੍ਰਬੰਧਾਂ ਤਹਿਤ, ਇਹ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਹੁਣ ਛੋਟੇ ਟੈਕਸ ਸ਼ਾਸਨ (concessional tax regime) ਵਿੱਚ ਤਬਦੀਲ ਹੋਣ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਇਨ੍ਹਾਂ ਕ੍ਰੈਡਿਟਾਂ ਦਾ ਲਾਭ ਲੈ ਸਕਣਗੀਆਂ।
ਉਦਾਹਰਨ ਲਈ, ਉਦਯੋਗਿਕ ਰਿਪੋਰਟਾਂ ਦੱਸਦੀਆਂ ਹਨ ਕਿ Embassy REIT ਲਗਭਗ ₹592 ਕਰੋੜ ਦੇ ਜਮ੍ਹਾਂ MAT ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਤੋਂ ਆਰਥਿਕ ਮੁੱਲ ਮੁੜ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਲੇਖਾਗਤ ਐਂਟਰੀ ਤੋਂ ਵਰਤੋਂ ਯੋਗ ਟੈਕਸ ਬੱਚਤ ਵਿੱਚ ਇਹ ਤਬਦੀਲੀ, ਯੂਨਿਟਧਾਰਕਾਂ (unitholders) ਨੂੰ ਵੰਡਣ ਲਈ ਉਪਲਬਧ ਸੰਭਾਵੀ ਨਗਦ ਪ੍ਰਵਾਹ (cash flow) ਵਿੱਚ ਸਿੱਧਾ ਸੁਧਾਰ ਦਰਸਾਉਂਦੀ ਹੈ।
ਨਵਾਂ ਟੈਕਸ ਸ਼ਾਸਨ: ਇੱਕ ਸੌਦਾ
ਬਿੱਲ SPVs ਨੂੰ ਛੋਟੇ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਟੈਕਸ ਦਰ (concessional corporate tax rate) ਦੀ ਚੋਣ ਕਰਨ ਦੀ ਆਗਿਆ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਭਵਿੱਖ ਦੇ MAT ਦੇ ਘਾਟੇ ਨੂੰ ਖਤਮ ਕਰਕੇ ਟੈਕਸ ਢਾਂਚੇ ਨੂੰ ਸਰਲ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇਸ ਤਬਦੀਲੀ ਦੇ ਨਾਲ ਇੱਕ ਸੋਚ-ਵਿਚਾਰਿਆ ਸੌਦਾ (trade-off) ਹੈ ਜਿਸਨੂੰ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਸਮਝਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ। ਜਦੋਂ ਕਿ ਮੁਢਲਾ ਟੈਕਸ ਢਾਂਚਾ ਵਧੇਰੇ ਅਨੁਕੂਲ ਹੈ, ਬਿੱਲ ਨਵੇਂ ਸ਼ਾਸਨ ਦੀ ਚੋਣ ਕਰਨ ਵਾਲੇ SPVs ਲਈ ਮੌਜੂਦਾ 10% ਦੀ ਬਜਾਏ 25% ਦਾ ਉੱਚ ਸਰਚਾਰਜ (surcharge) ਪੇਸ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਇਹ ਵਾਧਾ ਕਾਰਪੋਰੇਟ ਟੈਕਸ ਦਰ ਵਿੱਚ ਕਮੀ ਦੇ ਲਾਭਾਂ ਨੂੰ ਅੰਸ਼ਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਆਫਸੈੱਟ ਕਰਨ ਦੀ ਉਮੀਦ ਹੈ, ਜਿਸਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਬੋਟਮ ਲਾਈਨ 'ਤੇ ਸ਼ੁੱਧ ਸਕਾਰਾਤਮਕ ਪ੍ਰਭਾਵ ਇਨ੍ਹਾਂ ਨਵੇਂ ਵੇਰੀਏਬਲਾਂ ਨੂੰ ਸੰਤੁਲਿਤ ਕਰਨ ਦਾ ਨਤੀਜਾ ਹੋਵੇਗਾ।
ਲਾਗੂਕਰਨ ਅਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦਾ ਨਜ਼ਰੀਆ
ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਇਹ ਧਿਆਨ ਦੇਣਾ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਕੋਈ ਤੁਰੰਤ ਲਾਭ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਬਿੱਲ ਨੂੰ ਰਾਜ ਸਭਾ ਦੀ ਪ੍ਰਵਾਨਗੀ ਅਤੇ ਰਾਸ਼ਟਰਪਤੀ ਦੀ ਅੰਤਿਮ ਸਹਿਮਤੀ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ, ਇਸ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ ਕਿ ਇਹ ਅਧਿਕਾਰਤ ਤੌਰ 'ਤੇ ਕਾਨੂੰਨ ਬਣ ਜਾਵੇ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, MAT ਕ੍ਰੈਡਿਟ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਇੱਕ ਸੀਮਾ (cap) ਦੇ ਅਧੀਨ ਹੈ, ਜੋ ਸਾਲਾਨਾ ਟੈਕਸ ਦੇ 25% ਤੱਕ ਸੀਮਿਤ ਹੈ। ਇਹ ਸੁਝਾਅ ਦਿੰਦਾ ਹੈ ਕਿ ਨਗਦ ਪ੍ਰਵਾਹ ਵਿੱਚ ਸੁਧਾਰ ਇੱਕ ਇਕੱਠੀ ਵੱਡੀ ਅਦਾਇਗੀ ਦੀ ਬਜਾਏ, ਹੌਲੀ-ਹੌਲੀ, ਪੜਾਅਵਾਰ ਢੰਗ ਨਾਲ ਪ੍ਰਾਪਤ ਹੋਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ।
ਬਾਜ਼ਾਰ ਦੇ ਕਈ ਖਿਡਾਰੀਆਂ ਨੇ ਸੰਭਾਵੀ ਤਬਦੀਲੀਆਂ ਨੂੰ ਆਪਣੀ ਵਿੱਤੀ ਯੋਜਨਾਬੰਦੀ ਵਿੱਚ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰਨਾ ਸ਼ੁਰੂ ਕਰ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਉਦਾਹਰਨ ਲਈ, Nexus ਅਤੇ Knowledge Realty ਵਰਗੀਆਂ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਨੇ 2027 ਵਿੱਤੀ ਸਾਲ ਲਈ ਭੁਗਤਾਨਾਂ (payouts) ਵਿੱਚ 2% ਤੋਂ 3% ਦੇ ਸੰਭਾਵੀ ਵਾਧੇ ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਦਿੱਤਾ ਹੈ, ਇਹ ਮੰਨਦੇ ਹੋਏ ਕਿ ਬਿੱਲ ਪੂਰੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਲਾਗੂ ਹੋ ਜਾਵੇਗਾ। ਇਸ ਬਦਲਾਅ ਨੂੰ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ REIT ਮਾਡਲ ਨੂੰ ਟੈਕਸ-ਨਿਊਟਰਲ (tax-neutral) ਰੱਖਣ ਦੇ ਯਤਨ ਵਜੋਂ ਦੇਖਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ, ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਂਦੇ ਹੋਏ ਕਿ ਟੈਕਸ ਦਾ ਬੋਝ ਪ੍ਰਬੰਧਨਯੋਗ ਰਹੇ ਜਦੋਂ ਕਿ ਇਹ ਨਿਵੇਸ਼ ਸੰਸਥਾਗਤ ਅਤੇ ਪ੍ਰਚੂਨ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਦੋਵਾਂ ਲਈ ਆਕਰਸ਼ਕ ਬਣੇ ਰਹਿਣ। ਅੱਗੇ ਵਧਦੇ ਹੋਏ, ਸ਼ੇਅਰਧਾਰਕਾਂ ਲਈ ਮੁੱਖ ਨਿਗਰਾਨੀਯੋਗ (monitorables) ਨਿਯਮਾਂ ਦੀ ਅੰਤਿਮ ਸੂਚਨਾ ਅਤੇ ਵੱਖ-ਵੱਖ REITs ਦੁਆਰਾ ਇਸ ਨਵੇਂ ਟੈਕਸ ਢਾਂਚੇ ਨੂੰ ਅਪਣਾਉਣ ਲਈ ਨਿਰਧਾਰਤ ਖਾਸ ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾਵਾਂ ਹੋਣਗੀਆਂ।