ਬੈਂਕ ਪ੍ਰਾਪਰਟੀ ਨਿਲਾਮੀ 'ਚ ਲੀਗਲ ਰਿਸਕ: ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਖਾਸ ਸਾਵਧਾਨੀ ਜ਼ਰੂਰੀ

ਕੀ ਹੋਇਆ?

ਬੈਂਕ ਅਤੇ ਐਸੇਟ ਰੀਕੰਸਟ੍ਰਕਸ਼ਨ ਕੰਪਨੀਆਂ (ARCs) ਕਰਜ਼ਾ ਨਾ ਚੁਕਾਉਣ ਵਾਲਿਆਂ ਦੀਆਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਵੇਚਣ ਲਈ ਨਿਲਾਮੀ ਦਾ ਸਹਾਰਾ ਲੈ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਇਹ ਨਿਲਾਮੀਆਂ ਅਕਸਰ ਘੱਟ ਕੀਮਤ 'ਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਖਰੀਦਣ ਦੇ ਮੌਕੇ ਵਜੋਂ ਵੇਚੀਆਂ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਹੁਣ ਇੱਕ ਨਵਾਂ ਰੁਝਾਨ ਦੇਖਣ ਨੂੰ ਮਿਲ ਰਿਹਾ ਹੈ ਜਿੱਥੇ ਕਰਜ਼ਦਾਰ ਇਨਸਾਲਵੈਂਸੀ ਅਤੇ ਬੈਂਕਰਪਸੀ ਕੋਡ (IBC) ਅਤੇ ਡੈੱਟ ਰਿਕਵਰੀ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨਲ (DRT) ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਕੇ ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿਕਰੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਵਾਂ ਨੂੰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਚੁਣੌਤੀ ਦੇ ਰਹੇ ਹਨ ਜਾਂ ਰੋਕ ਰਹੇ ਹਨ। ਇਸ ਨਾਲ ਅਜਿਹੀ ਸਥਿਤੀ ਪੈਦਾ ਹੋ ਰਹੀ ਹੈ ਕਿ ਜੇਤੂ ਬੋਲੀ ਲਗਾਉਣ ਵਾਲਾ ਵਿਅਕਤੀ ਇੱਕ ਲੰਬੀ ਕਾਨੂੰਨੀ ਲੜਾਈ ਵਿੱਚ ਫਸ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਜਾਇਦਾਦ ਦਾ ਕਬਜ਼ਾ ਅਤੇ ਵਿਕਰੀ ਦੀ ਅੰਤਿਮਤਾ ਅਦਾਲਤ ਵਿੱਚ ਸਵਾਲਾਂ ਦੇ ਘੇਰੇ ਵਿੱਚ ਆ ਸਕਦੀ ਹੈ।

'ਜਿਵੇਂ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਹੈ' ਦਾ ਰਿਸਕ

ਇੱਕ ਸਭ ਤੋਂ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਪਹਿਲੂ ਜੋ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਸਮਝਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ, ਉਹ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਬੈਂਕ ਨਿਲਾਮੀ 'as is where is' (ਜਿਵੇਂ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਹੈ) ਦੇ ਆਧਾਰ 'ਤੇ ਕੀਤੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਆਸਾਨ ਸ਼ਬਦਾਂ ਵਿੱਚ, ਇਸਦਾ ਮਤਲਬ ਹੈ ਕਿ ਖਰੀਦਦਾਰ ਜਾਇਦਾਦ ਨੂੰ ਉਸਦੀ ਮੌਜੂਦਾ ਹਾਲਤ ਵਿੱਚ ਸਵੀਕਾਰ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਵਿੱਚ ਸਾਰੀਆਂ ਮੌਜੂਦਾ ਦੇਣਦਾਰੀਆਂ, ਬੋਝ ਅਤੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਵਿਵਾਦ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ। ਜੇਕਰ ਕੋਈ ਕੋਰਟ ਕੇਸ ਚੱਲ ਰਿਹਾ ਹੈ, ਕੋਈ ਨਾਜਾਇਜ਼ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਹੈ, ਜਾਂ ਕੋਈ ਬਕਾਇਆ ਮਿਉਂਸਪਲ ਡਿਊਜ਼ ਹਨ, ਤਾਂ ਇਹ ਜ਼ਿੰਮੇਵਾਰੀਆਂ ਵਿਕਰੀ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਨਵੇਂ ਮਾਲਕ 'ਤੇ ਤਬਦੀਲ ਹੋ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਖਰੀਦਦਾਰ ਮੁੱਖ ਤੌਰ 'ਤੇ ਘੱਟ ਕੀਮਤ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਕੇਂਦਰਿਤ ਕਰਦੇ ਹਨ, ਪਰ ਲੁਕੀ ਹੋਈ ਕਾਨੂੰਨੀ ਜਾਂ ਢਾਂਚਾਗਤ ਸਮੱਸਿਆਵਾਂ ਦੀ ਜਾਂਚ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹਿਣਾ ਇੱਕ ਵਧੀਆ ਸੌਦੇ ਨੂੰ ਵਿੱਤੀ ਅਤੇ ਕਾਨੂੰਨੀ ਮੁਸੀਬਤ ਵਿੱਚ ਬਦਲ ਸਕਦਾ ਹੈ।

ਕਾਨੂੰਨੀ ਖਿੱਚੋਤਾਣ

ਦੋ ਕਾਨੂੰਨੀ ਢਾਂਚਿਆਂ ਵਿਚਕਾਰ ਲਗਾਤਾਰ ਖਿੱਚੋਤਾਣ ਵੱਧ ਰਹੀ ਹੈ: SARFAESI ਐਕਟ, ਜੋ ਬੈਂਕਾਂ ਨੂੰ ਸੰਪਤੀਆਂ ਜ਼ਬਤ ਕਰਕੇ ਬਕਾਇਆ ਵਸੂਲਣ ਦੀ ਇਜਾਜ਼ਤ ਦਿੰਦਾ ਹੈ, ਅਤੇ IBC, ਜੋ ਦੀਵਾਲੀਆਪਣ ਦਾ ਪ੍ਰਬੰਧਨ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਕੁਝ ਕਰਜ਼ਦਾਰ ਨਿੱਜੀ ਦੀਵਾਲੀਆਪਣ ਲਈ IBC ਦੀ ਧਾਰਾ 96 ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਇਹ ਫਾਈਲਿੰਗ ਇੱਕ ਅਸਥਾਈ ਰੋਕ (moratorium) ਨੂੰ ਸ਼ੁਰੂ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਵਸੂਲੀ ਕਾਰਵਾਈਆਂ 'ਤੇ ਇੱਕ ਸਟੇਅ ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਇੱਕ ਕਾਨੂੰਨੀ ਗ੍ਰੇ ਏਰੀਆ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ ਜਿੱਥੇ SARFAESI ਅਧੀਨ ਸ਼ੁਰੂ ਕੀਤੀਆਂ ਗਈਆਂ ਨਿਲਾਮੀਆਂ ਅਚਾਨਕ ਰੋਕ ਦਿੱਤੀਆਂ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ ਜਾਂ ਦੇਰੀ ਹੁੰਦੀ ਹੈ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਦੋ ਕਾਨੂੰਨਾਂ ਦੇ ਆਪਸੀ ਤਾਲਮੇਲ ਵਿੱਚ ਅਸਪੱਸ਼ਟਤਾ ਨੇ ਕੁਝ ਕਰਜ਼ਦਾਰਾਂ ਲਈ ਨਿਲਾਮੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਨੂੰ ਰੋਕਣ ਦਾ ਰਾਹ ਖੋਲ੍ਹ ਦਿੱਤਾ ਹੈ, ਜਿਸ ਨਾਲ ਬੈਂਕਾਂ ਅਤੇ ਜੇਤੂ ਬੋਲੀ ਲਗਾਉਣ ਵਾਲਿਆਂ ਨੂੰ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨਲ ਅਦਾਲਤਾਂ ਵਿੱਚ ਆਪਣੀ ਸਥਿਤੀ ਦਾ ਬਚਾਅ ਕਰਨਾ ਪੈਂਦਾ ਹੈ।

ਅਦਾਲਤਾਂ ਕਿਉਂ ਚਿੰਤਤ ਹਨ?

ਨਿਆਂਇਕ ਸੰਸਥਾਵਾਂ ਇਸ ਦੁਰਵਰਤੋਂ 'ਤੇ ਧਿਆਨ ਦੇਣਾ ਸ਼ੁਰੂ ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਉਦਾਹਰਨ ਲਈ, ਅਦਾਲਤਾਂ ਨੇ ਚਿੰਤਾ ਪ੍ਰਗਟਾਈ ਹੈ ਕਿ ਦੀਵਾਲੀਆਪਣ ਦੀਆਂ ਕਾਰਵਾਈਆਂ ਨੂੰ ਕਈ ਵਾਰ ਸਿਰਫ਼ ਕਰਜ਼ੇ ਨੂੰ ਖਤਮ ਕਰਨ ਦੀ ਬਜਾਏ ਵਸੂਲੀ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਕਰਨ ਲਈ ਬਕਾਇਆ ਦੇਣਦਾਰਾਂ ਦੁਆਰਾ ਇੱਕ ਢਾਲ ਵਜੋਂ ਵਰਤਿਆ ਜਾ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਸ ਨਾਲ ਨਿਆਂਇਕ ਪੁਸ਼ਬੈਕ ਹੋਇਆ ਹੈ, ਜਿੱਥੇ ਕੁਝ ਅਦਾਲਤਾਂ ਨੇ ਬੇਲੋੜੀ ਦੇਰੀ ਨੂੰ ਰੋਕਣ ਲਈ ਸੈਕਿਊਰਿਟਾਈਜ਼ੇਸ਼ਨ ਐਪਲੀਕੇਸ਼ਨਾਂ ਨੂੰ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਨਿਪਟਾਉਣ ਦੇ ਨਿਰਦੇਸ਼ ਦਿੱਤੇ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਇਹ ਨਿਲਾਮੀ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਦੀ ਭਰੋਸੇਯੋਗਤਾ ਲਈ ਇੱਕ ਸਕਾਰਾਤਮਕ ਸੰਕੇਤ ਹੈ, ਪਰ ਇਹ ਇਸ ਗੱਲ 'ਤੇ ਚਾਨਣਾ ਪਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਨਿਲਾਮੀ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਮਾਹੌਲ ਅਜੇ ਵੀ ਅਨਿਸ਼ਚਿਤ ਹੈ।

ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਲਈ ਜ਼ਰੂਰੀ ਜਾਂਚਾਂ

ਬੈਂਕ ਨਿਲਾਮੀ ਰਾਹੀਂ ਜਾਇਦਾਦ ਖਰੀਦਣ 'ਤੇ ਵਿਚਾਰ ਕਰ ਰਹੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਸਖ਼ਤ ਡਿਊ ਡਿਲਿਜੈਂਸ (Due Diligence) ਨੂੰ ਤਰਜੀਹ ਦੇਣੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ। ਇਹ ਸਿਰਫ਼ ਜਾਇਦਾਦ ਦੇ ਸਥਾਨ ਅਤੇ ਬੇਸ ਕੀਮਤ ਨੂੰ ਦੇਖਣ ਤੋਂ ਪਰੇ ਹੈ। ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾਉਣ ਲਈ ਇੱਕ ਸੁਤੰਤਰ ਟਾਈਟਲ ਖੋਜ (Title Search) ਕਰਨੀ ਚਾਹੀਦੀ ਹੈ ਕਿ ਮਲਕੀਅਤ ਬਾਰੇ ਕੋਈ ਵਿਵਾਦ ਨਾ ਹੋਵੇ। ਇਹ ਜਾਂਚਣਾ ਵੀ ਬਹੁਤ ਜ਼ਰੂਰੀ ਹੈ ਕਿ ਕੀ ਜਾਇਦਾਦ ਜਾਂ ਕਰਜ਼ਦਾਰ DRT ਜਾਂ ਹੋਰ ਅਪੀਲੀ ਫੋਰਮਾਂ 'ਤੇ ਚੱਲ ਰਹੇ ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਵਿੱਚ ਸ਼ਾਮਲ ਹੈ। ਕਰਜ਼ਦਾਰ ਦੇ ਖਿਲਾਫ ਕੋਈ ਦੀਵਾਲੀਆਪਨ ਫਾਈਲਿੰਗ ਹੈ ਜਾਂ ਨਹੀਂ, ਇਹ ਜਾਂਚਣਾ ਇੱਕ ਹੋਰ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਕਦਮ ਹੈ। ਨਿਲਾਮੀ ਨੋਟਿਸ ਦੀ ਸਮੀਖਿਆ ਕਰਨ ਅਤੇ ਟਾਈਟਲ ਦੀ ਸਥਿਤੀ ਨੂੰ ਵੈਰੀਫਾਈ ਕਰਨ ਲਈ ਇੱਕ ਕਾਨੂੰਨੀ ਮਾਹਰ ਨੂੰ ਸ਼ਾਮਲ ਕਰਨਾ ਉਨ੍ਹਾਂ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਤੋਂ ਬਚਣ ਵਿੱਚ ਮਦਦ ਕਰ ਸਕਦਾ ਹੈ ਜੋ ਇਸ ਸਮੇਂ ਕਾਨੂੰਨੀ ਵਿਵਾਦਾਂ ਵਿੱਚ ਫਸੀਆਂ ਹੋਈਆਂ ਹਨ। ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇਨ੍ਹਾਂ ਮੌਕਿਆਂ ਨੂੰ ਇਸ ਸਪੱਸ਼ਟ ਸਮਝ ਨਾਲ ਅਪਣਾਉਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਕਿ ਇਹ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਇੱਕ ਆਮ ਬਾਜ਼ਾਰ ਲੈਣ-ਦੇਣ ਜਿੰਨੀ ਸਿੱਧੀ ਨਹੀਂ ਹੈ ਅਤੇ ਜੇਕਰ ਕਾਨੂੰਨੀ ਚੁਣੌਤੀਆਂ ਆਉਂਦੀਆਂ ਹਨ ਤਾਂ ਇਸ ਵਿੱਚ ਧੀਰਜ ਦੀ ਲੋੜ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ।